♠Real Estate Transaction(부동산 거래)--- 1.Commission(수수료)(ILLINOIS)|

(스크랩)★ 미국 부동산중개 수수료 Commission?|

♠Real Estate Transaction(부동산 거래)--- 1.Commission(수수료)(ILLINOIS)| 저와 부동산정보를 공유하는 미국현지 부동산 에전트의 살아있는 현업의 글 입니다! 영어용어는 모르시면 사전 참고하세요!!     글: 브라이언 김 미국 일리노이 부동산 에전트 글 정리 ★ 미국 부동산중개 수수료 Commission?   이번에는 실제로 거래가 이루어지는 과정을 소개할까 합니다. 다시 한 번 말씀드리기는 미국은 주마다 법이 약간씩 차이가 있습니다. 일리노이 ILLINOIS의 경우를 소개해 드리도록 하겠습니다. 매매체결을 통해 수입을 발생시키는 분들이므로 일단 가장 관심이 많으실 Commission에 관련하여 설명 올리겠습니다. 이 부분은 Commercial Building(상업용 건물), Residential(주거용)에 모두 적용이 됩니다. Commission을 이해하려면 Listing(매물) 계약을 먼저 거론하지 않을 수 없습니다. Listing 계약서는 약 2-4 장 정도이며, Seller가 Agency(중개, 주선)를 통해 팔려는 의지가 있음을 표명, 서로의 의무와 책임을 기술하는 문서입니다. Realtor(중개인)가 협력하여 일을 진행하게 되는, 가장 보편적인 매물계약에는 2가지가 있습니다. 1. Exclusive-right-to-sell listing(전속 중개): 정해진 기간 동안(보통 6개월 정도)에 어느 형식을 불문하고 매매가 이루어지면 realtor(중개인)는 정해진 commission에 대한 권리가 있습니다. 예를 들어 A라는 소유주가 B라는 Agency(중개인)와 Listing Agreement(중개 의뢰계약)를 작성한 후, 직접 C라는 구매자를 찾았다고 해도 B에게는 정해진 commission이 법적으로 보호됩니다. 대부분(95% 이상)의 매물계약이 여기에 포함이 됩니다. 이 경우에는 MLS(Multiple Listing Service(다자간 거래망): realtor에게 가장 중요한 사업도구, 법적인 책임이 따름-차후 설명을 드리겠습니다.) 에 그 매물에 대한 정보를 올리게 되어 MLS를 통해 다른 Agency와 모든 내용을 공유하게 됩니다. 2. Exclusive-agency: 위 경우에서 A라는 소유주가 C라는 구매자를 직접 찾게 되면 commission을 받지 못하는 계약입니다. 이 경우 역시 MLS에 올라가지만 극소수이며 분쟁의 소지가 있어 꺼리는 형태입니다. Commission rate(요율):보편적으로는 5~6%정도를 Seller가 지급을 하며, 액수가 커지는 경우는 조금씩 내려가는 것이 일반적이나, commission은 당사자들이 약정하기 나름입니다. 즉 법으로 정해진 요율이 없다는 것입니다. 제가 알기로는 이 점이 한국과 크게 다른 것 같습니다. 그리고 또한 MLS 에 Commission이 명백히 들어가 있습니다. 그러니까 " 이 매물에 대해 어떤 구매자를 연결시켜 매매가 되면 이런 commission을 주겠다!"는 이야기입니다. 판매자의 realtor와 구매자의 realtor가 매매를 성사케 되므로 대략 절반정도(그렇지 않을 경우도 많습니다.)를 받습니다. 이렇게 들여오는 약 2.5%~3%의 commission은 각자의 Agency office에서 Managing Broker(전문 중개인)와의 정해진 계약대로 다시 나누어집니다.(다음에 설명 드리겠습니다.)   예) $1,000,000 상가매매 , 3%-$250 , Managing Broker(전문 브로커)와의 agreement 90% (1,000,000 x 0.03-250)x 0.9 = 26,775 이 경우 $26,775 의 commission이 주어집니다. 그리고 조금 예외적인 Listing, realtor가 일을 같이 하지 않을 수도 있는 경우도 있습니다. 1. Open Listing : 흔히 FSBO (For Sale By Owner) 라고도 합니다. 이 경우는 판매자가 직접 listing을 하는 경우입니다. 이런 경우에는 MLS에 올라가지 않으며 신문, 인터넷 등을 통하여 거래를 진행하려는 것입니다. 하지만 실질적인 서류와 법적인 진행 작업들에 어려움을 많이 겪게 되며 정확한 시장에 대한 정보, 가격 협상의 어려움 등으로 구매자에게는 그다지 합리적이지 못 하다고 많이들 생각하고 있습니다. 이런 내용을 잘 모르는 일반인들은 "판매자가 commission 을 내지 않아도 되니까 싸게 구매를 할 수 있다"고 생각들도 합니다만 미국 집 가격은 형태 크기 등에 따라 워낙 천차만별(심지어는 같은 단지 내에서도)인지라 "싸다"는 기준을 어디에 둘지 알기가 어렵습니다. 실제 매매로 이어지기에는 판매자가 지식이 없으면 쉽지 않습니다. 가끔 이 일로 문의하시는 손님들이 계신데요. Commission은 '심부름 값이 아닌 사업을 통한 이익의 창출'로 인식이 되어야겠다는 생각을 합니다! 2. Net Listing(순가 중계) : 판매자가 원하는 만큼의 판매가를 받으면 commission이 얼마가 되는지 상관이 없다는 계약입니다. 한 마디로 "A라는 판매자가 웃돈을 받아도 된다." 몇 개주에서는 "Client's best interest"(의뢰인의 이익)를 해치기 때문에 불법으로 규정했지만 ILLINOIS주는 불법이 아닙니다. 하지만 " the potential for fraud(사기성)" , 즉 사기에 대한 가능성이 많은 형태로, 권유하지 않는 계약입니다. 3. Option Listing(중개인의 매수) : realtor가 일정 시점에는 직접 그 매물을 살 수 있는 계약입니다. 물론 일정 시점이 되기 전까지는 최선을 다하여 판매자에게 계약을 성사시켜야 하는 의무가 따릅니다.