부동산 시장 읽기_3

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부동산 시장을 이해하고 예측하기 위해서는 인구 및 가구추이의 변화를 면밀하게 살펴보아야 한다.   특히 최근의 1, 2인 가구 및 고령자 가구의 증가 현상은 부동산 시장과 부동산 상품에 새로운 변화를 가져오고 있다. 구체적으로 인구 및 가구변화에 대한 부동산 시장 참여자들의 대응전략을 분석해 보고 이를 통하여 무엇인가를 배워보도록 하자. 주택산업의 기본적인 동력이 되었던 인구수는 향후 감소할 전망이다.   2011년 장래 인구추계에서는 2010년에 4,858만명, 2030년에 5,216만명, 2060년에 4,396만명으로 보고하고 있다. 이는 경제활동 인구의 감소에 따라 주택 구매력을 제약하는 요소로 우려되고 있다.   더불어 주요 경제활동 인구(25-49세) 또한 2010년에 41%에서 2030년에는 30%로 축소되는 것으로 예상된다. 이와 같은 인구 및 주요 경제활동 인구의 감소전망은 주택수요의 감소 전망과 함께 주택시장에 대한 부정적인 기대를 형성하고 소비자들의 주택 구매의사를 위축 시키는 요인으로 우려되는 상황이다.   다음으로 주택산업의 동력이 되었던 가구 수 또한 향후 감소할 것으로 전망되고 있다. 가구분화와 1인 가구 성장으로 가구 수는 인구보다 늦게 감소한다. 총가구수는 2010년에 1만7,574호, 2030년에는 2만1,717호, 2035년 2천2백26만1천호로 예상된다. 가구 증가율은 감소추세로 나타났다.   1985년에는 20.1%, 2010년에는 9.9%였으나, 2030년 이후 연평균 가구 증가율은 0.6% 이하로 둔화되는 것으로 추계되었다. 이와 같이 인구 및 가구 감소전망은 주택수요의 감소 등 부정적 주택시장에 대한 기대 형성과 함께 소비자의 구매의도를 위축시키는 요인으로 작용하고 있다.   다음으로 1, 2인 가구는 증가하고 있는 것으로 나타났다. 이러한 현상은 만혼, 독신가구 증가, 저출산 등으로 인해 1, 2인 가구가 급격하게 증가한 것으로 분석되며, 2030년에는 1, 2인 가구가 50%를 상회하면서 표준적인 가구가 될 전망이다. 현재 부동산 시장에서는 다수의 시장 참여자들이 이와 같은 가구구조의 변화에 대응한 새로운 상품과 공급구조를 고민하고 있다. 아직까지는 획기적인 상품이 시장에 공급되지는 못하고 있지만 조만간 이들을 주요 타겟으로 한 새로운 부동산 상품이 공급될 것으로 기대된다.   다음으로 우리나라의 고령화가 가속화되고 있다. 2000년에 65세 인구는 전체의 7.1%로 고령화 사회에 진입하였고, 2018년에는 노인인구가 14%를 초과하는 고령사회에 진입할 것으로 예상되고 있다. 고령화가 심화되어 있는 일본과 비교해 보면 2010년을 기준으로 일본(22.1%)은 한국(11%)의 2배 수준이었고, 2035년에는 일본(35.7%)은 한국(28.3%)의 1.3배 수준이, 2055년에는 일본(40.5%)은 한국(38.8%)과 유사한 수준이 될 것으로 예상되고 있다.   이러한 예측과 분석결과는 향후 부동산 시장의 흐름과 시장에서 선호되는 부동산 상품의 유형과도 밀접한 관계가 있을 것으로 판단된다. 앞서 부동산 시장의 현상을 읽어내고 향후의 추이를 전망하고 예측하는 방식에 관해 살펴보았다. 이를 종합해서 앞으로의 부동산 시장의 방향성을 단정하는 것은 매우 어려운 문제이다. 다만, 부동산 시장에 움직임을 줄 수 있는 이러한 주요 변수들에 대하여 어떠한 방향성을 가지고 움직이는 지에 대한 인식과 감을 가지게 된다면 부동산 초보들인 우리들이 부동산과 관련한 다양한 의사결정의 시점에서 보다 실패하지 않을 가능성을 키워 줄 수 있지 않을까 생각해 본다. .