부동산 시장 읽기_2

부동산초보탈출기(35)-부동산 시장 읽기_2
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부동산 초보가 부동산 시장의 흐름과 트렌드를 이해하는 과정에서 혼돈에 빠지게 되는 가장 흔한 원인은 잦은 부동산 정책변화이다. 최근에도 부동산 시장의 침체를 극복하기 위한 다양한 정책들이 쏟아져 나오고 있다. 혹자는 부동산 관련 규제는 이제 제로상태다 라고 까지 한다. 인구와 가구는 2030년까지 늘어난다고 하는데 왜 이렇게 시장은 상황이 악화되어가기만 하고 부정적인 전망들로만 가득한 것일까? 어떤 이유들이 이렇게까지 시장을 어렵게 하는 것일까? 과연 언제쯤 시장이 반등에 성공할 것인가? 등에 대한 해답을 구하는 것이야 말로 진정한 부동산 시장 읽기로 생각된다. 부동산 정책의 근원적인 문제점은 절대로 시장을 선행할 수 없다는 것이다. 이는 어쩌면 정책당국에서도 어찌할 수 없는 문제가 아닐까? 예를 들어 본다. 서울지역의 강남3구의 아파트 가격이 급격하게 상승하여 이 지역들에 대한 일정한 규제책을 마련하게 되는 과정을 생각해 보자. 일반적으로 거래나, 거래자금, 세제 등의 정책을 규제의 방향으로 선회하여 해당 지역의 부동산 가격을 안정화하려고 시도하게 된다. 먼저 시장의 현상이 발생한 후에 정책은 이에 대한 대응책으로 나오게 되는 것이다. 즉, 병원에서의 감기약 처방처럼 일정한 상황에 대한 대응이 정책으로 나타나게 되는 것이다. 반대로 정책이 선행하게 되는 경우가 가능할 것인가에 대해 생각해 본다. 앞의 상황에서 강남3구를 규제하게 되면 이 시장을 주목하던 자금들이 수도권으로 확산될 것을 가정하고, 강남3구와 함께 용인지역 전체를 한꺼번에 선제적으로 묶어서 규제하는 정책을 생각해 보자. 이론적으로는 선제적인 정책이라고 생각되지만 과연 시장 참여자들이 이를 수긍하고 받아들일 수 있을 것인가? 절대로 그렇지 못할 것으로 생각된다. 용인지역의 주민들이 가만히 있겠는가? 이러한 부동산 정책의 근원적인 문제점으로 인해서 항상 부동산 정책은 뒷북을 친다라는 비판을 듣게 된다. 하지만 돌이켜보면 어쩔 수 없는 것이 현실이다. 지난 정부에서 부동산 가격을 임기내에 무조건 잡겠다라고 했지만 시장의 결과는 그렇지 못했던 것 또한 이러한 문제 때문이 아니었을까? 그렇다면 부동산 시장을 이해하고 그 내면을 읽어내고 싶은 우리들은 부동산 정책이 주는 시장에 대한 신호를 어떻게 이해하고 활용해야 할 것인가에 주목해야 한다. 몇몇 연구들은 부동산 정책이 정 반대가 되는데 걸리는 시간을 8년주기라고 하고, 또 다른 연구들은 12년 주기라고 주장한다. 또한, 부동산 시장은 이러한 주기에 따라서 등락을 반복하였음이 관련 자료들을 분석한 결과라고 한다. 그렇다면 현재의 시장 또한 언젠가는 방향성을 상승쪽으로 전환하게 될 것이다. 가계부채가 많음을 우려하는 목소리가 높다. 특히 부동산과 관련한 담보대출이 크게 문제가 될 것이라고도 한다. 일본이 버블이 한국에서 재현될 것이라는 주장도 있다. 하지만 부동산 시장의 내면적인 잠재력과 주기적으로 변화하는 방향성을 고려한다면 머지 않은 시점에 시장이 상승쪽으로 선회될 가능성 또한 적지 않다. 보통 9월이 되면 내년도의 시장전망을 하게 된다. 부동산 초보들이여, 경제신문 포털사이트에서 지난해 이 무렵에 쏟아져 나왔던 부동산 시장전망들을 찾아서 정신 차리고 다시 읽어보고 또 이해해 보자. 현재의 상황과 일치하던가? 다음으로는 5년정도까지 거슬러 올라가 당시의 향후 5년간의 부동산 시장에 대한 전망들을 살펴보고 분석해 보자. 이에 대한 판단은 우리 부동산초보 여러분들의 몫으로 남겨둔다. 현재의 부동산 시장이 안개 속에 있는 것은 현재상태의 시장분석 결과로서는 맞는 이야기인 것 같다. 다만 안개가 걷힌 후에 비가 올지 맑은 해가 떠오를 지는 알 수 없다. 다만 과거의 여러 가지 예상과 현재의 상황을 비교해 본다면 앞으로의 미래는 현재를 기준으로 어떠한 상황의 시장이 될 것인지에 대해서 보다 선명하게 예측하고 읽어낼 수 있게 되지 않을까? 다음회 부터는 인구 및 가구추이의 변화가 부동산 시장에 어떠한 트렌드 변화를 가져오고 있는가에 대하여 특히, 1, 2인 가구와 고령자가구를 중심으로 심도 있게 살펴보기로 한다. <자문> 백민석 세명대학교 부동산학과 교수 [매경닷컴 연기홍기자]