부동산 시장 읽기-1(매일 경제 신문에서 복사)

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<부동산 시장 읽기-1> 금회부터는 부동산 시장의 흐름과 트렌드를 이해하는 방식에 대해 살펴보기로 하자. 부동산 시장을 분석하고 진단하고 예측하는 것은 상당히 어려운 일이다. 이는 국내의 다양한 기관의 전문가 또는 전문기관들의 부동산 시장 분석 및 전망의 결과가 상당수 일치하지 않는다는 점에서도 알 수 있다. 그렇다면 항상 우리 부동산 초보들은 전문가들의 말만 듣고 믿어야만 하는 것일까?   부동산의 대표적인 특징 중의 하나는 개별성이다. 세상 어디에도 똑 같은 부동산은 존재하지 않는다. 아파트의 바로 옆집도 해당 부동산과 같다고 말하기 어렵다. 그렇다면 일반적인 부동산 시장에 대한 분석결과나 예측은 내가 관심 있고 알고 싶은 부동산과는 일정한 괴리가 있을 수 있는 것이다. 이런 이유로 관심을 가지는 시장을 세분화(Segmentation)하여 세분화된 시장을 분석하고 예측하여야 하는 것이다. 그렇다면 부동산 초보인 우리가 어떠한 지표들을 이해하고 분석해야 하는 것일까?   이에 대하여 구체적으로 살펴보기로 하자. 부동산 시장을 이해하는 방법은 두 가지가 있을 수 있다. 물론 이것은 우리 부동산 초보들의 눈 높이에서 이다.   첫째로 전문가의 견해를 믿고 따르는 것이다. 이에 대해서는 말도 많고 탈도 많았다.   두 번째로 본인이 전문가들에 대한 견해를 비판적인 시각에서 검증하고 분석해 보는 것이다. 우리가 지향하는 바는 두 번째가 되어야 할 것이다.   먼저 해당 지역을 포함한 전체적인 인구추이가 분석해야 한다. 이에 대한 상세한 수치들은 통계청 인터넷사이트에 잘 정리되어 있다.   다음으로 가구수추이를 분석할 필요가 있다. 인구와 가구는 상당부분 차이가 있다. 예전에 가구당 인구수 많던 시절과는 여러 가지로 다른 시장분석 결과들을 나타나게 한다. 최근의 1, 2인가구의 증가세로 인한 소형주택 및 도시형 생활주택의 붐은 이러한 현상에 대한 시장의 대응이라고 볼 수 있다.   다음으로 해당 지역 거주자의 연령분포와 소득추이를 살펴봐야 한다. 도대체 이 지역에는 어떤 연령대의 사람들이 얼마만큼의 소득을 창출하며, 또 어디에 얼마를 지출하고 사는가에 대한 정확한 분석이 선행되어야 해당 지역에 어떤 부동산이 수요가 있을지를 판단할 수 있게 되는 것이다.   이러한 자료 역시 통계청에서 자료를 제공하고 있다.   이러한 자료들을 본인이 보고 싶고 알고 싶은 핵심적인 사항으로 압축하여 결과를 내 보면 해당 지역의 부동산 시장을 이해하는데 많은 도움이 될 수 있을 것이다.   다음과 같은 질문들을 부동산 초보들은 자주 한다. “OOO에 집을 사려고 하는데 앞으로 어떨까요?” 전문가들은 이렇게 이야기 할 것이다. “OOO은 앞으로 어떻게 되니 OOO게 하시는게 좋을 것입니다”. 정말 전문가들은 이미 이러한 정보를 분석하고 그에 대한 대답을 한 것일까, 아니면 그냥 지금까지의 감으로 그렇게 이야기 한 것일까.   알 수 없지만 한 가지 분명한 사실은 최근과 앞으로의 부동산 시장은 현재까지와는 다른 패턴과 트렌드를 나타낼 가능성이 크다. 이는 지금까지 예측하지 못한 일련의 현상들이 시장에 나타나는 것 만으로도 예측되는 사항이다.       다시 한 번 개별 부동산 또는 부동산 시장에 대해서 이해하려면 반드시 공부하기를 당부한다. 그렇지 않으면 평생 일구어 놓은 재산이 한 순간에 물거품이 될 수도 있다. 비판적인 시각을 키우자. 이것이야 말로 여러분들을 지켜주는 가장 든든한 보호막이 될 것이다.   다음으로 거시적, 미시적 트렌드에 대해서 이해하자. 다양한 기관들에서 우리 사회에 대한 많은 트렌드들을 분석하고 있다. 이를 가공하여 부동산 시장에도 많은 새로운 트렌드들이 출현하고 있다. 실버, 노마드, 유유상종, 개성화, smart 등 너무나도 많은 다양한 핵심어들이 출현하고 있다.   여기에도 관심을 두자. 이러한 폭 넓은 관심과 공부, 분석이 우리의 자산을 늘려주고 보호해 줄 것이다. 이글을 일고 난 이 시점에 바로 통계청(www.kostat.go.kr) 사이트로 가보자. 가서 회원가입도 하고 지금 까지 대충 알고 있던 다양한 정보들에 대해서 심도 있게 살펴보자. 그리고 즐겨 찾기에 등록하자. 자주 들어가 보자. 다음으로 포털사이트에 접속하여 트렌드를 포함한 다양한 키워드를 가지고 세상의 흐름과 변화를 느껴보자. 숫자와 감이 접목될 때 비로소 명쾌한 시장에 대한 분석결과와 예측이 실현될 수 있을 것이다.   다음회 부터는 구체적인 부동산 시장 읽기에 대하여 심도 있게 살펴보기로 한다.