반드시 알아야 할 땅의
성격
땅을 분류하는
방법은 크게 ‘지목’과 ‘용도지역’ 으로 나뉜다. 지적법에 따른 땅 분류법인 ‘지목’은 각 필지별(한 개의 토지 소유권이 미치는 땅의 범위)로
하나씩 정해지는 게 특징이다.
이에 비해 ‘용도지역’은 국토의 계획및 이용에 관한 법률에 따른 땅 분류법으로 하나의 블록(여러
필지 덩어리) 단위로 지정된다. 하나의 용도지역 안에서 다시 각 필지별로 지목이 분류되는 것.
땅 분류법을 ‘지목’과 ‘용도지역’
으로 나눠 2회에 걸쳐 소개한다.
지목이란 땅을
사용목적에 따라 구분해 놓은 이름을 말한다. 지적법에 따른 지목은 가장 기초적인 땅의 분류법이라고 볼 수 있는데 토지등기부등본에 표시된다.
땅은 지목에 따라 그 쓰임새와 활용도, 가치가 모두 다르다. 서로 인접해 있는 땅이라도 지목에 따라 값에 차이가 난다. 때문에
투자를 위해 땅을 살땐 그 지목을 반드시 확인해봐야 한다.
지목은 변경
가능해
현행 지적법상의 지목에는
28가지가 있다. 구체적으로는 대지, 잡종지, 전, 답, 임야, 과수원, 목장용지, 광천지, 염전, 공장용지, 주차장, 주유소용지, 창고용지,
학교용지, 도로, 철도용지, 제방, 하천, 구거, 유지, 양어장, 수도용지, 공원, 체육용지, 유원지, 종교용지, 사적지, 묘지
등이다.
이와 같은 지목은 현재 그 땅의 현재 쓰임새(현황)가 무엇인가에 따라 결정된다.
예컨대 주택, 상가 등과
같은 건물이 들어선 땅은 대지로 부른다. 농작물 재배용 땅은 전이나 답으로 분류된다.
이때 땅의 크기와 모양과는 상관이 없다.
오로지 땅의 쓰임새가 지목 결정의 기준이 된다. 물론 땅의 현재 쓰임새와 지목이 다른 경우도 있다. 이 경우 토지등기부등본을 보면 실제 지목을
확인해 볼 수가 있다.
지목을 정할 때는 한 필지마다 하나의 지목을 설정하는게 원칙이다. 이를 ‘일필일목’의 원칙이라 부른다.
사람도 중간에 이름을 바꿀 수 있는 것처럼 땅의 지목도 변경이 가능하다. 하지만 지목의 변경은 땅 주인이 임의대로 할 수 있는
사항이 아니다. 지목의 변경은 반드시 법으로 정해진 행정절차를 밟아야 한다.
지목의 변경절차를 ‘전용’ 또는 ‘변경’이라고
부른다. 전ㆍ답 등을 대지로 바꿀때는 땅 소재지 관청에서 ‘농지전용’ 절차를 밟아야 하고, 임야를 대지 등으로 바꿀때도 마찬가지로 ‘형질변경’
허가를 받아야 한다.
해당 관청의 허가를 받아 지목을 바꾸면 당장 땅값이 달라진다. 예를 들어 농지전용 허가를 받아 밭을 대지로
바꾸면 땅값이 대략 30∼40% 가량 오른다. 임야를 대지로 바꿔도 마찬가지다.
이처럼 지목이 바뀌면 땅값이 달라지는 이유는
지목변경에 따라 땅의 활용가치가 달라지기 때문이다. 예컨대 대지의 경우 건물을 지을 수도 있고, 농작물을 재배할 수도 있는 등 그 활용가치가
높아지지만 전ㆍ답은 농작물을 재배하는 용도로만 사용해야 한다. 이를 어기고 지목이 전ㆍ답인 땅에 건축물을 지으면 과태료 등의 벌금이 부과된다.