저당권은 원본, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상 및 저당권의 실행비용을 담보한다.
그런데 근저당권의 실행비용이 채권최고액에 포함되는지에 관하여는 민법학자들 사이에 이론상 다툼이 있지만, 법원실무제요 등 실무상으로는 근저당권의 실행비용(경매비용)은 채권최고액에 포함되지 않는다고 하며 관련 판례로 대법원 2001다47986 판결 등이 제시되고 있다.
그렇지만 근저당권 실행비용은 집행비용으로서 민사집행법 규정에 의하여 근저당권보다 선순위로 배당을 받는 것으로 처리하고 있다. 즉, 민사집행법 제53조 1항은 '강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받는다'라고 규정하고 있으며, 이 규정은 같은 법 제275조에 의하여 담보권실행을 위한 경매절차에도 준용되므로, 근저당권의 실행비용(집행비용)은 근저당권의 채권최고액에 포함되지 않지만, 위 민사집행법 규정에 의하여 매각대금에서 최우선적으로 배당을 받는 것으로 처리되고 있다.
그러나 여기서 집행비용은 각 채권자가 지출한 비용의 전부가 포함되는 것이 아니라 당해 경매절차를 통하여 모든 채권자를 위하여 체당한 비용으로서의 성질을 띤 집행비용(공익비용)에 한한다고 한다.
그러다 보니, 경매가 경합된 경우에 뒤의 경매신청에 소요된 비용은 우선변제를 받는 집행비용이 아니며, 다만 선행의 경매절차가 취소·취하됨으로 인하여 뒤의 경매신청에 기하여 경매절차가 진행된 때에는 뒤의 경매신청사건의 경매신청비용 이하 전 비용이 집행비용으로서 우선 변제된다.
그 결과 지금 법원의 실무는 근저당권자가 중복경매를 신청하는 경우, 선행사건이 취하나 취소되지 않은 이상 최선순위 근저당권자가 중복경매를 신청하여 낙찰된 매각대금으로 근저당채권최고액 범위 내에서 피담보채권 원리금외에 남는 금액이 존재하여도 대부분 중복경매비용을 전혀 배당하지 않고 있는 것으로 알고 있다.
그러나 경매에 있어서도 법정변제충당의 방법에 따라 충당을 하여야 할 것이라는 것이 판례이며
따라서 경매 매각대금은 비용·이자·원본의 순서로 변제에 충당된다.
배당표를 살펴보아도 최선순위 집행비용이외에 각 채권자들은 각 채권별 배당순위 내에서 비용·이자·원금을 배당받는 것을 전제로 배당표가 작성되고 있다.
그리고 근저당권자가 중복경매를 신청하는 순간 그 피담보채권은 확정되어 이제는 저당권으로 변화하는데 저당권은 저당권의 실행비용까지 담보를 하는 것이고, 또한 후순위 일반채권자나 근저당권자가 신청한 선행경매 사건이 무잉여로 취소될 가능성이 있어서 이를 막기 위하여 선순위 근저당권자가 후순위로 중복경매를 신청하는 경우도 종종 있는데 이런 경우에는 비록 선행경매사건이 취소되지 아니하여도 후행중복경매 신청비용(선순위 근저당권자가 신청한 경매비용)은 공익적인 성격을 가지는 면이 존재하기도 한다.
그런데 유독 근저당권의 중복경매비용만은 채권최고액 범위 내에서 충분히 배당이 가능한 상황임에도 불구하고 이를 배당하지 않은 것은 이해하기 어렵고 상당히 부적절해 보인다. 그러므로 후순위 중복경매권자의 근저당권실행비용(중복경매 비용)은 비록 공익비용으로서 최우선 배당은 해당되지 않는다 해도, 당해 근저당권의 배당순위에 따라 근저당 채권최고액 범위 내에서는 이를 비용으로 배당받는 것으로 개선되어야 할 것으로 생각한다.