부동산경매에서 농지취득자격증명의 문제점과 개선방안
김대현 겸임교수 (동국대(경주) 부동산학과·한국등기법학회 이사)
Ⅰ. 문제의 제기
① A씨는 최근 경매로 나온 물건 중에서 무허가 건물이 있는 농지를 취득하고자 입찰에 응했는데 농지취득자격증명(이하, ‘농취증’이라 약칭한다.)이 발급되지 않는다고 했다.
해당 행정관청에서 건물 있는 부분의 원상회복을 요구하기 때문이었다. (건물을 철거하고 농지로 환원해야 농취증 발급)
② B씨는 신축건물이 있는 농지를 취득하고자 했지만, 행정관청에서는 농취증이 발급되지 않는다고 했다.
전자의 경우는(무허가 건물의 경우) 민법상의 법정지상권(농지위에 건물이 있어 근저당 설정시에 건물이 있고 건물의 소유권과 토지의 소유권이 동일한데 경매로 인하여 토지와 건물의 소유가 달라지는 경우)이 성립되는 건물의 경우라 원상회복 자체가 불가능하고,
후자의 경우는
농지전용에 의한 분필절차를 거치지 않은 상태에서 농지만 경매로 나온 경우라 토지의 소유자가 바뀌면 철거될 위기에 처하게 된다.
그렇다면 위의 사례는 농취증 발급과정에서 원상회복이 쉽게 될 문제는 아니다.
이처럼 법원 경매물건에서 농지를 취득하고자 할 경우에 그 지상에 건물이 존재한다면 농지법 제8조에 의한 농취증의 발급이 제한될 수밖에 없다.
이는 두 입법이 정면으로 배치되는 경우다.
즉 민법 제366조에 의한 법정지상권에 의하면, 토지의 소유자는 그 지상의 건축물을 철거할 수 없고, 지료만 요구할 수 있을 뿐이다(민법 제366조). 그렇다면 토지 소유자가 임의로 그 지상의 건물을 철거 등의 원상회복을 할 수 없게 된다.
또한 후자의 경우도 마찬가지다. 농지를 담보로 제공하고, 그 지상에 건물을 신축한 상태에서 전용에 따른 분필절차 이전에 경매에 들어간 경우라 부분적으로 농취증을 발급할 수 없게 된다. 이에 대한 입법상의 문제점과 그 개선방향을 살펴보고자 한다.
Ⅱ. 경매로 인한 농지취득
1. 농지법에 의한 농취증
농지법에서 말하는 농지란 전·답, 과수원, 그 밖에 법적 지목(地目)을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생 식물 재배지로 이용되는 토지를 말한다(농지법 제 2조 이하 참조).
따라서 지목이 농지가 아니라도 현황이 농작물을 경작한다면, 이를 농지로 보고 있다.
반대로 지목이 농지라고 하더라도, 다른 용도로 사용하고 있다면 농지가 아니라는 의미다. 즉 지목과 관계없이 현황이 농업경작을 할 수 없다면 농지로 보지 않는다.
현황이 농지가 아니라도 지목이 농지이면 농지법 제8조에 정한 규정에 따라 농업경영계획서를 작성, 신청하여 농취증을 받아야 한다(농지법 제8조 제2항, 시행령 제7조 제1항, 시행규칙 제7조 제1항 3호 참조).
농취증은 농지를 취득하는 자에게 농지취득의 자격이 있다는 것을 증명하는 것일 뿐
농지취득의 원인이 되는 법률행위의 효력을 발생시키는 요건은 아니다.
즉 농취증은 등기요건이지 효력발생요건은 아니다(대판 1998. 2. 27. 선고 97다49251, 대판 2015. 7. 23. 선고 2013다86878, 96885).
이는 법률행위에 의한 경우와 경매 등 법률의 규정에 의해서 소유권을 취득하는 경우도 마찬가지다.
따라서 부동산경매에서 입찰자가 농지를 취득하고자 경낙을 받아서, 이전등기를 했다고 하더라도 농취증을 발급받지 못했다고 한다면 무효가 될 것인가의 문제가 발생한다.
즉 경매목적인 토지의 지목이 농지로 되어 있지만, 대지 등으로 객관적 현상으로 최고가매수인인 낙찰자가 농지법 소정의 농취증을 제출하지 아니하였다는 이유만으로 매각불허를 할 수 없다(대법 1987. 1. 15, 86마1095 판결).
이런 경우는 농지라고 하지만 실상은 도시계획 등으로 편입되는 경우를 입증을 하면 농취증이 없이도 매각허가결정을 할 수도 있는 경우다.
결국 법원의 경매물건에서 지목이나 현황이 농지로 된 경우는 특별한 경우가 아니면 농취증이 제출되어야 매각허가 결정이 내려진다고 하겠다(농취증 제출은 경낙되고 1주일 내에 제출을 요한다).
2. 조건부 농지취득자격증명의 제출과 효과
농지를 취득하고자 법원의 경매물건을 낙찰 받은 경우는 소재지 행정관청으로부터 농취증을 발급받아서 매각허가결정 선고 일까지 제출해야 한다(민사집행법 제121조 2호, 대결 2007. 6. 29. 자 2007마258 참조).
이때 해당 부동산지목이 농지이지만 현황은 농지가 아닌 불법 건물 등이 있어 그 건물이 법정지상권 성립여부에 따라 상황은 달라진다. 즉 법정지상권이 성립되는 건물이 존재할 경우에 행정관청에서는 통상 일정기한 내에 원상회복을 하는 것을 전제한 조건부 농지취득자격증명을 발급할 수도 있다.
위의 사례에서 농취증을 제출하지 않으면, 법원에서는 매각불허가결정을 할 것이고, 등기이전이 불가하게 된다.
그렇게 되면 유찰이 거듭될 수밖에 없다. 이는 제도의 모순이고 입법의 한계점으로 볼 수 있다. 이와는 달리 조건부 농취증을 발급해서 이전등기를 마쳤다고 하더라도 그 후에 건물의 철거 등 원상회복을 할 수 없는 경우라면 그 농취증의 효력이 문제될 수 있다.
3. 대법원의 견해
경매대상토지가 농지법 제2조 제1호의 농지에 해당하여 농지를 취득하는 자가 그 소유권에 관한 등기를 신청할 때에 농취증이 필요함에 따라 집행법원이 ‘최고가매수신고인은 매각결정기일까지 이 사건 경매대상토지에 관한 농취증을 제출할 것’을 특별매각조건으로 정한 경우
최고가매수신고인이 매각결정기일까지 농취증을 제출하지 않았다면 이는 민사집행법 제121조 제2호의 매각불허가사유에 해당하고,
최고가매수신고인이 농취증의 발급에 필요한 모든 요건을 갖추었음에도 행정청이 부당히 위 증명서의 발급을 거부하여 이를 제출하지 못한 경우에도 마찬가지다 할 것이다.
반대로 행정청에서 부당하게 발급을 거부했다고 해서 이를 이유로 농취증이 없이는 해당농지의 매각허가결정을 선고 할 수는 없다는 것이다.
따라서 대법원도 농취증의 효력은 매각허가결정의 전제조건이라고 했다.
Ⅳ. 문제점과 개선방향
1. 문제점
농취증 문제는 농지개혁법에서 규정한 것을 1987년 10월부터 구 농지임대차관리법에 의한 농지매매증명에 관한 요건이었는데, 이를 1995. 12. 29. 농림부예규 제183호로 그 발급심사요령을 제정하면서, 위 두 입법을 농지법으로 통합했다.
그 농지법에는 경매 등으로 특별한 절차 등의 조건부로 농지를 취득하는 경우에 대해서는 별도의 규정이 없다.
농취증 문제는 법원의 실무상 특별매각조건의 공고 대상으로 하고 있을 뿐이다(민사집행법 제111조 1항과 제112조 참조).
즉 '농지법상 매각기일까지 농지취득자격증명을 매각기일까지 제출하지 아니함으로써 매각이 불허가될 때는 매수신청보증금을 몰수 한다.'로 하고 있다.
반대로 매각허가결정을 하기 전까지만 농취증을 제출되면 그 조건부의 내용과는 아무 관계없이 허가를 하게 된다.
허가 후에 확정되고 이전등기가 이루어져도 농업경영계획서에 의해 이행이 되지 않는다고 해도 그 내용과는 아무런 상관없이 농지를 취득하는 경우가 발생한다.
결국 경매에서 농취증 문제는 법정지상권이나 전용문제와는 상관없이 사안에 따른 구체적이고 명확한 법적인 근거를 두지 않고 있다.
이는 건물 소유자를 위해 인정되는 법정지상권을 규정한 민법과 농지의 효율적으로 이용하는데 그 목적을 둔 농지법의 취지에 반한다.
2. 개선방안
이러한 문제점을 개선하기 위해서는 다음과 같은 방향의 입법이 필요하다고 본다.
즉 ① 법정지상권여부는 법원의 판단 하에 매각물건명세서에 공고하도록 민사집행법에 규정하고, 이에 따라 행정관청이 농취증 발급을 할 수 있도록 하고,
② 농지전용이 안된 상태에서의 신축건물이 존재할 경우나 농지법시행 이전의 건물이 있는 농지의 경우는 농지전용신청과 동시에 농취증을 발급하도록 관련법이 개정되어야 할 것이다.
Ⅳ. 맺음말
법정지상권의 판단은 담보설정당시에 토지와 건물의 소유자가 동일하고, 그 중의 하나가 경매로 인해 소유자가 다르게 된 경우다(민법 제366조).
이를 판단하는 것은 공부와 현황을 비교할 수 있는 법원이다.
그렇다면 매각물건명세서에 분명히 기재함이 법원의 특별매각조건을 해소하는 방법이 될 것이다.
농지전용에 관한 문제 또한 농지법 시행 이전의 문제점들을 보완하는 입법의 개정이 뒤따라야 분쟁을 최소화 할 수 있다고 본다.