상가 임차인 '계약갱신요구권' 최대 10년 확대

문정부 들어서 도처에서 개혁의 목소리가 터저 나오고 있습니다 아마 전 정부의 비정상적인 국가 경영에서 반작용으로 일어난 현상들이 많습니다 그러나 이 와중에도 전정부어서 뿐만아니라 과거에서 부터 전해 내려오는 갈등의 구조가 바로 주택임대차 보호법과 상가 임대차 보호법이라 생각을 합니다

매사에 그렇듯이 한가지가 터저 나오면 유사한 것이던 아니던 과거의 패단들을 개선할려는 마음들이 터저 나오는 게 아마 자연스런일이지요

 상가임대차보호법 개정 한목소리     

최승호

'상가 임대차보호법 개정 국민운동본부'는 17일 서울 망원시장 복합문화공간에서 '상가건물 임대차보호법 개정을 위한 현장 정책간담회'를 열고 ▲권리금 회수기회 보장 ▲임대차기간 10년 보장 ▲재건축건물 세입자 보상 ▲환산보증금 폐지 등을 요구했다. 이날 간담회에는 박상기 법무부 장관도 참석했다. 임대료 분쟁에서 가장 논란이 되는 부분은 권리금이다. 권리금은 상가세입자가 수년 동안 장사하며 이룬 영업활동의 성과를 금전으로 보상받을 수 있는 제도다. 이를테면 단골손님이나 인테리어 투자비, 주변 상권발달에 미친 영향 등을 무형의 자산으로 인정받아 대가를 요구할 수 있다. 현행법은 권리금을 합법으로 인정함에도 여전히 건물주가 세입자 간 권리금거래를 방해하는 등의 분쟁이 발생했다. 박 장관은 "앞으로 전통시장을 권리금 보호대상에 포함시키고 권리금 회수 보호기간을 현행 계약종료 전 3개월에서 6개월로 늘려 재산적가치의 회수기회를 보장하겠다"고 말했다.    박상기 법무부 장관이 간담회에 참석하고 있다. /사진=김노향 기자 법무부는 현행 5년인 재계약 요구권 행사기간도 10년으로 연장하는 법안을 추진한다.  건물주의 재계약 거부로 2년째 소송 중인 서울 노량진 상인 박지호씨는 "자영업자가 늘어나고 대다수 상인의 생계수단이라는 사실을 감안하면 5년이라는 계약기간은 너무나 짧다"며 "전재산이나 은퇴자금 등을 투자하면서 5년 장사할 마음인 사람은 없다. 자영업자 생계를 위협하는 잘못된 제도"라고 말했다. 또 상가가 철거나 재건축되는 경우 세입자에게 우선 입주할 수 있는 권리를 주거나 보상하는 방안도 추진된다. 우원식 더불어민주당 의원은 지난 6월 철거나 재건축을 이유로 재계약이 불가능한 경우 세입자 보상 등을 가능하게 하는 상가건물임대차보호법 개정안을 발의했지만 건물주의 재산권을 침해한다는 논란이 일고 있다. 환산보증금은 세입자의 자금능력에 따라 보호범위를 제한하고자 소액 임대차계약만 법적대상에 포함하는 제도인데 그 기준이 서울 6억1000만원, 수도권 5억원, 광역시 2억4000만원, 기타지역 1억8000만원으로 낮아 유명무실하다는 지적이다. 법무부는 한편 '상가건물임대차분쟁조정위원회'를 신설해 세입자들이 적은 비용으로 소송을 진행할 수 있게 한다는 방침이다. 시민단체 맘편히 장사하고픈 상인모임(맘상모) 관계자는 "궁중족발 사태 전후 건물주와의 대화를 통해 상생하고자 많은 노력을 했지만 우리의 요구가 받아들여지지 않았다"고 비난했다. 김노향 기자

상가 임차인 '계약갱신요구권' 최대 10년 확대

        

최승호

사진은 서울 종각에 있는 젊음의 거리. 한경DB 임차인의 계약갱신요구권을 기존 5년에서 8년 또는 10년으로 연장하는 내용을 담은 상가건물임대차보호법 개정안이 이달 국회를 통과할 예정이어서 사유재산권을 지나치게 침해한다는 지적이 일각에서 나오고 있다. 임차인 보호를 강화하는 내용을 담은 상가건물임대차보호법(상임법) 개정안이 오는 30일 국회 본회의 문턱을 넘을 것으로 전망된다. 이번 개정안의 핵심 내용은 임차인의 영업권 보장을 위해 계약갱신요구권 보장기간을 현행 5년에서 최대 10년으로 연장하는 것이다. 임대 기간을 단기로 정하는 바람에 쫓겨날 수 있는 임차인에게 시설비·권리금 등 투입 비용을 회수할 시간을 충분히 벌어주기 위해서다. 건물주들은 “사유재산권을 지나치게 침해한다”며 반발하는 반면 임차인은 “안정적으로 영업할 수 있게 됐다”며 환영하고 있다. ○임차인 계약 최대 10년 확대 추진 여야는 상임법 개정안을 이달 내 통과시키기로 17일 합의했다. 상임법은 법제사법위원회에서 심의한다. 2018년 7월 말 기준으로 20대 국회에 계류 중인 상임법 개정 의원발의안은 총 25개다. 발의안마다 임차인의 권익 보장을 강화하는 내용을 담고 있다. 이 중 여야가 논의하고 있는 부분은 계약갱신요구권 보장기간 확대다. 구체적인 개정 방안에 대해선 여야의 추가 합의가 필요하다. 더불어민주당은 계약갱신요구권 보장기간을 현행 5년에서 10년으로 연장하려 하고 있다. 우원식 민주당 의원이 지난 6일 대표발의한 개정안은 이와 함께 상임법 적용 대상도 확대했다. 사행산업과 유흥주점 등 사회적 보호 필요성이 낮은 경우를 제외하고 모든 임대차 계약을 상임법 적용 대상에 넣은 것이다. 서울시는 환산보증금이 6억1000만원이 넘는 경우에는 일부 상임법 조항의 적용 범위에서 제외된다. 임대료 증액한도(상한 5%)가 대표적이다. 이와 함께 전통시장과 대규모 점포 중 분양 점포 등도 권리금 보호 대상에 포함할 방침이다. 자유한국당도 계약갱신요구권 보장기간 확대안을 내놨다. 다만 보장기간을 10년이 아니라 8년으로 정하고, 임대인에게 소득세와 보유세 감면과 같은 세제 혜택 등 반대급부를 주자고 주장하고 있다. 어느 쪽으로 합의가 이뤄지든 보장기간은 늘어날 게 확실하다. ○“지나친 사유재산권 침해” 건물주들은 반발하고 있다. 국회 입법예고 게시판과 청와대 국민청원 게시판 등에는 법 개정에 반대하는 글들이 올라와 있다. 임대인의 권리를 지나치게 제약한다는 것이 주요 골자다. 박대원 상가정보연구소장은 “사유재산권을 지나치게 침해하는 조치”라며 “연 임대료 인상률 상한선도 5% 수준이어서 상가 수익률이 떨어질 수밖에 없다”고 지적했다. 계약갱신청구권 연장이 임차인에게 반드시 유리하지 않다는 분석도 나온다. 건물주가 계약 종료시점에 미래 인상분을 한꺼번에 선반영하면 임대료가 급상승할 수 있어서다. 최근 위축된 상권 상황을 감안하면 일부 알짜 상권을 제외한 대부분 상권에선 계약갱신요구권 보장기간 확대가 별다른 영향을 미치지 못할 것이라는 지적도 나왔다. 박균우 두레비즈니스 대표는 “최근 최저임금 인상, 소비심리 위축 등으로 인해 핵심 상권에서도 공실이 늘어나는 상황”이라며 “자영업자 과반수가 창업 후 3년도 버티기 힘든 상황에서 보장기간 10년 확대를 체감할 자영업자는 극히 일부에 불과할 것”이라고 설명했다. 이상혁 상가정보연구소 선임연구원은 “일반적으로 임대료가 높으면 권리금이 낮고 임대료가 낮으면 권리금이 높게 형성된다”며 “법 개정으로 임차 환경이 개선되는 만큼 권리금 상승이 일어날 수 있고 권리금을 둘러싼 분쟁이 증가할 수 있다”고 우려했다. 서울시 상가건물임대차분쟁조정위원회가 2016년부터 지난 6월 말까지 분쟁 유형을 분석한 자료에 따르면 전체 193건의 분쟁 건수 중 권리금 분쟁이 71건(36.8%)으로 가장 많았다. 이 선임연구원은 “보장기간 확대보다 상가 임대료와 권리금에 대한 명확한 실태조사 및 투명한 관리를 위한 법 개정이 이뤄져야 한다”고 말했다. 최진석 기자 iskra@hankyung.com