2017.08.25.
1. 사실관계
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원고는 공동주택 신축사업을 추진하였는데, 그 사업부지에 포함된 이 사건 토지는 대부분 농지여서 법인인 원고 명의로는 이를 취득할 수 없었다.
이에 원고는 그 대표이사 및 이사들(이하 ‘이 사건 명의수탁자들’)과 업무약정을 체결하여 사업부지 매입에 필요한 초기 자금은 이 사건 명의수탁자들이 조달하되,
지구단위계획결정이 고시되면 원고가 이 사건 명의수탁자들 로부터 이 사건 토지를 매입하기로 하였다.
이 사건 명의수탁자들은 그들 명의로 이 사건 토지를 매수하여 2003. 7. 23.부터 2004. 12. 13.까지 소유권이전등기를 마쳤고,
그 무렵 이 사건 명의수탁자들 명의로 이 사건 토지에 관한 취득세 및 농어촌특별세가 납부되었다.
그 후 원고는 이 사건 토지를 담보로 대출받은 돈으로 이 사건 토지의 매입을 위하여 이 사건 명의수탁자들 명의로 빌린 차용금을 변제하였다.
원고는 공동주택 신축사업에 관한 도시관리계획결정이 고시된 후 이 사건 명의수탁자들로부 터 이 사건 토지에 관한 등기를 이전받으면서 취득세 등을 신고·납부하였다.
그런데 피고는 이 사건 명의수탁자들 명의로 잔금이 지급될 당시 원고가 이 사건 토지를 ‘사실상 취득’하였음을 이유로 원고에게 취득세 등을 부과하였다(이하 ‘이 사건 처분’).
2. 쟁점의 정리
부동산개발업자가 농지법 등 법률상 제한으로 인하여 직접 자신의 명의로 사업부지를 취득할 수 없는 경우 임직원 등에게 명의신탁을 하는 사례가 적지 않다.
이 경우 일반적으로 매도인으로부터 명의수탁자 명의로 소유권이전등기를 마치면서 취득세를 신고·납부하고, 법률상의 제한이 해소된 이후 부동산개발업자가 명의수탁자로부터 등기를 이전 받으면서 다시 취득세를 신고·납부한다.
이러한 사례에서 과세관청은 매도인에게 매매대금의 잔금이 지급된 때에 명의신탁자인 부동산개발업자가 해당 사업부지를 사실상 취득하였다고 보아 그에게 다시 취득세를 과세하여 왔다.
명의수탁자 명의로 납부된 취득세 역시 명의신탁자가 부담하는 경우가 대부분이라는 점을 고려하면 명의신탁자는 사실상 취득세를 세 번 납부해야 하는 것이다.
이와 같은 상황에서 명의신탁자가 매매대금 지급 시점에 별도의 취득세 납세의무를 부담하는지가 이 사건의 쟁점이다.
3. 판결의 요지
계약명의신탁에 의하여 부동산의 등기를 매도인으로부터 명의수탁자 앞으로 이전한 경우 명의신탁자는 매매계약의 당사자가 아니고 명의수탁자와 체결한 명의신탁약정도 무효이어서 매도인이나 명의수탁자에게 소유권이전등기를 청구할 수 있는 지위를 갖지 못한다.
따라서 명의신탁자가 매매대금을 부담하였더라도 그 부동산을 사실상 취득한 것으로 볼 수 없으므로, 명의신탁자에게는 취득세 납세의무가 성립하지 않는다.
이 사건 명의수탁자들은 명의신탁약정에 해당하는 업무약정에 따라 직접 계약당사자가 되어 자신들 명의로 이 사건 토지에 관한 매매계약을 체결하였음을 알 수 있고, 명의신탁자인 원고에게 계약에 따른 법률효과를 직접 귀속시킬 의도로 위 계약을 체결하였다는 등의 특별한 사정도 보이지 않으므로, 이 사건 명의신탁관계는 계약명의신탁에 해당한다.
따라서 명의신탁자인 원고가 그 매매대금을 사실상 부담하였다고 하더라도 이 사건 토지를 사실상 취득한 것으로 볼 수 없으므로, 원고에게는 취득세 납세의무가 성립하지 않는다.
4. 해설
그 동안 대법원은 부동산실명법 시행이후 명의신탁약정을 통하여 부동산을 매수한 사안에서, 명의신탁약정의 유형을 이른바 ‘3자간 등기명의신탁’과 ‘계약명의신탁’으로 나누어 명의신탁자의 취득세 납세의무를 달리 판단하여 왔다.
즉, 명의신탁자가 매매계약의 당사자가 되고 소유권을 명의수탁자의 명의로 등기하는 3자간 등기명의신탁에서는 명의신탁자에게 취득세납세의무가 있다고 보았다.
그러나 명의수탁자가 매매계약의 당사자가 되고 소유권 이전등기를 하는 계약명의신탁에서는 명의신탁자에게 취득세 납세의무가 없다고 판단하였다.
그런데 3자간 등기 명의신탁이나 계약명의신탁이나 모두 매도인으로부터 명의수탁자 앞으로 바로 소유권이전등기가 이루어진다는 외관은 동일하기 때문에, 양자를 구분하는 것은 쉽지 않은 문제이다.
이것은 매도인과 계약을 체결한 당사자를 누구로 보아야 하는지의 법률적 판단의 문제인데, 다룸이 있으면 결국 법원이 여러 사정을 검토하여 판단을 내리기 전까지는 알 수 없다.
이 사건에서 대법원은 “타인을 통하여 부동산을 매수함에 있어 매수인 명의를 그 타인 명의로 하기로 하였다면 특별한 사정이 없는 한, 그 명의신탁관계는 계약명의신탁에 해당한다고 보아야 한다”고 판단하였다.
그리고 이 사건에서 부동산개발회사(원고, 명의신탁자)와 임직원(명의수탁자) 사이의 명의신탁약정 역시 계약 명의신탁에 해당한다는 이유로 부동산개발회사에 대한 취득세 부과가 위법하다고 판단하였다. 즉, 과세관청에게 ‘3자간 명의신탁에 해당한다는 특별한 사정’에 대한 입증책임을 지움으로써, 매매잔금 지급 시점에 명의신탁자가 부동산을 사실상 취득하였다는 이유로 취득세를 별도로 부과하는 과세실무에 제동을 건 것이다.
이 판결은 부동산실명법 시행 이후 명의신탁자의 취득세 납세의무에 관한 기존 법리를 재확인하면서도, 사실상 취득세를 여러 번 부담해야 하는 부동산개발회사에 대한 구제방안을 마련하였다는 점에 의미를 둘 수 있다.
조윤희 변호사 (yhcho@yulchon.com)
백현민 변호사 (hmbaek@yulchon.com)