2017.08.25.
1. 사실관계
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[대법원 2017. 6. 8. 선고 2014두38149 판결, 이하 ‘제1대상판결’]
주택건설업을 영위하는 위탁자는 토지와 토지 지상에 신축할 아파트를 신탁재산으로 하여 분양보증회사와 신탁계약을 체결함과 동시에 위탁자가 보증사고로 분양계약을 이행할 수 없게 되는 경우에 분양보증회사가 아파트의 분양이행 또는 납부한 계약금의 중도금의 환급 책임을 부담하는 내용의 주택분양보증약정을 체결하였다.
이후 분양사고가 발생하여 위탁자가 분양계약을 이행할 수 없게 되자, 분양보증회사는 위탁자 명의로 아파트의 소유권보존등기를 마친 후 위 주택분양보증약정에 따라 수분양자들에게 환급이행금을 반환하였고, 위탁자로부터 아파트를 양도받기로 하는 양도계약을 체결하여 아파트에 관하여 양도계약을 원인으로 소유 권이전등기를 마친 다음 아파트를 매각하여 매각대금으로 환급이행금 등에 변제 충당하였다.
위 사안에서 과세관청은 분양보증회사가 위탁자와의 양도계약에 따라 위탁자로부터 아파트를 취득한 사실에 대하여 구 지방세법(2008. 12. 31. 법률 제9302호로 개정되기 전의 것) 제131조 제1항 제3호의 유상 취득 세율인 2%를 적용하여 등록세와 지방교육세를 추징하였다.
[대법원 2017. 6. 8. 선고 2014두43554 판결, 이하 제2대상판결’]
주택건설업을 영위하는 위탁자와 주택분양 보증을 위하여 신탁계약을 체결한 분양 보증 회사는 신탁계약을 원인으로 신탁재산인 토지를 취득한 후, 보증사고가 발생하자 주택분양보증의 이행을 위하여 수분양자들에게 분양대금을 환급해주었다.
위 사안에서 과세 관청은 신탁계약의 수탁자인 분양보증회사가 수분양자들에게 분양대금을 환급해준 시점에 신탁재산인 토지를 실질적으로 새로이 취득한 것으로 보고 분양보증회사에 게 취득세를 부과하였다.
2. 쟁점의 정리
위 제1대상판결에서는 분양보증회사가 위탁자와의 양도계약에 따라 위탁자로부터 아파트를 취득한 것이 유상 취득인지 아니면 무상 취득인지가 문제되었다.
한편, 분양보증회사는 아파트에 대하여 소유권이전등기를 마칠 당시 신탁등기를 병행하지 않아 구 지방세법 제128조 제1항의 비과세 규정의 적용을 받지 못하여 위 규정에 따른 등록세 비과세여부는 문제되지 않았다.
위 제 2대상판결에서는 분양보증회사가 주택분양보증계약에 따라 수분양자들에게 분양대금을 환급하여 준 것이 위탁자로부터의 신탁재산의 이전과 구분되는 별도의 취득에 해당하는 지가 문제되었다.
3. 대상판결의 요지
[제1대상판결]
대법원은 “신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정한 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 것으로서 수탁자는 위와 같이 재산권을 이전받기 위하여 따로 대가를 출연하는 것이 아니므로, 수탁자가 신탁재산을 이전받아 그에 관한 소유권이전등기를 마쳤다면 이는 구 지방세법 제131 조 제1항 제2호에 정한 ‘제1호 이외의 무상으로 인한 소유권의 취득’에 해당한다고 보아야 한다.
그리고 무상으로 인한 소유권의 취득에 해당하는지 여부는 등기신청서 또는 등기부의 기재에 불구하고 등기원인 또는 권리관계의 실질에 따라 판단하여야 한다.”고 판시하였다.
그리고 대법원은 이 사건에서 분양보증회사가 위탁자로부터 아파트에 관하여 소유권이 전등기를 넘겨받은 것은
수탁자의 지위에서 신탁계약에서 정한 바에 따라 신탁부동산을 관리 ·운용·처분을 하기 위한 것이므로,
비록 그 등기원인을 ‘양도’로 하여 소유권이전등기를 마쳤다거나 토지와 아파트의 매각대금으로 분양보증회사의 위탁자에 대한 구상채권 중 일부에 변제 충당하였더라도, 등기원인의 실질을 신탁계약으로 볼 수 있는 이상 구 지방세법 제131조 제1항 제2호에서 정한 ‘제1호 이외의 무상으로 인한 소유권의 취득’에 해당한다고 보아야 한다고 판단하였다.
[제2대상판결]
대법원은 “부동산 취득세는 재화의 이전이라는 사실 자체를 포착하여 이에 담세력을 인정하고 부과하는 유통세의 일종으로 부동산의 취득자가 그 부동산을 사용·수익·처분함으로써 얻어질 이익을 포착하여 부과하는 것이 아니다.
구 지방세법 제105조 제1항의 ‘부동산 취득’은 특별한 사정이 없는 한 부동산 취득자가 실질적으로 완전한 내용의 소유권을 취득하는지 여부와 관계없이 소유권이전등기를 넘겨받는 등으로 부동산을 취득하는 모든 경우를 포함한다.
구 지방세법 제110조 제1호 가목은 신탁법상의 신탁을 원인으로 수탁자가 신탁재산인 부동산을 이전받는 것 또한 제105조 제1항의 ‘취득’에 해당함을 전제로 일정한 요건 하에 취득세를 부과 하지 않도록 한 것이다.
따라서 분양보증회사가 주택분양보증을 위하여 신탁계약을 체결하고 이를 원인으로 하여 위탁자로부터 신탁재산인 토지를 이전 받았다면 이는 구 지방세법 제105조 제1항에서 정한 ‘부동산 취득’에 해당한다.”고 보았다.
대법원은 이 사건에서 분양보증회사가 신탁재산의 취득 이후 주택분양보증의 이행으로 수분양자들에게 분양대금을 환급해 주거나 신탁부동산을 제3자에게 매각한다고 하여 재차 동일한 토지를 취득하는 것으로 볼 수 없고, 이 경우 당초 신탁계약을 원인으로 한 신탁재산 토지의 취득에 관하여 구 지방세법 제110조 제1호 가목에 의하여 취득세가 비과세되었다고 하여 달리 볼 것이 아니라고 판단하였다.
4. 해설
제1대상판결의 원심에서는 원고가 양도계약으로 인한 신탁재산의 취득이 무상 취득에 해당한다고 주장하지 않고, 과세표준에 대하여만 주장을 전개함에 따라 신탁재산의 취득이 유상 취득인지 무상 취득인지는 쟁점이 되지 않았다.
원심 역시 소유권이전등기의 등기원인이 양도임을 전제로, 그 실질이 신탁계약으로 인한 것인지는 판단하지 않았다.
그런데 위 양도계약은 위탁자가 정상적으로 아파트 신축 공사를 마쳤다면 분양보증회사가 수분양자들에게 환급이행금을 반환하지 않았을 것이어서 체결되지 않았을 계약이라는 점에서 부동산신탁계약과 무관한 것이 아니었다.
즉, 위 양도계약은 일반적인 부동산 양도계약과는 그 실질에서 차이가 있다.
위 대상판결은 등기신청서 또는 등기부의 기재에 국한하여 등기원인을 판단한 것이 아니라 권리관계의 실질에 따라 위 양도계약이 신탁계약의 일환으로 이루어졌음을 판단하였고,
신탁계약으로 인한 소유권의 취득의 법적 성질이 유상 취득인지 아니면 무상 취득인지에 관하여도 명확히 무상 취득임을 확인하였다는 점에서 의의가 있다.
제2대상판결은 위 판결을 통하여 신탁법상의 신탁을 원인으로 수탁자가 신탁재산인 부동산을 이전받는 것은 실질적인 소유와 별개인 형식적인 취득이 아니라, 취득세 과세대상인 ‘부동산 취득’에 해당함을 명확히 확인하였다는 점에서 의의가 있다.
위 대상판결에 따르면 종전 대법원이 판시해온 것과 같이 신탁법상 신탁으로 인한 소유권의 취득 역시 대내외적으로 완전한 소유권의 취득이고, 신탁재산의 취득 역시 원칙적으로 취득세 과세대상에 해당하는 것 이지만,
신탁등기가 병행될 경우 취득세 비과세 규정이 적용될 뿐이라는 것이다.
그러므로 수탁자인 주택보증회사가 이후 신탁계약 및 그에 부수하는 주택분양보증계약에 따라 수분양자 들에게 환급이행금을 환급하여 주고, 신탁재산을 처분하여 얻은 매각대금으로 환급이행금에 변제충당을 할 수 있는 권리를 새로이 얻게 되었더라도 이는 종전의 신탁재산의 취득과 별개의 취득으로 볼 수 없게 되는 것이다.
만일 이를 별개의 취득으로 보게 될 경우 동일한 재산에 대하여 취득세가 이중으로 부과될 수 있는 문제점이 있기 때문일 것이다.
5. 결론
위 양 대상판결이 각 사건에서 판시한 내용에는 다소 차이가 있으나 그 본질적인 취지는, 신탁법상 신탁계약으로 인한 소유권의 취득이 법적 성질상 무상 취득이고, 신탁등기가 병행될 경 우 취득세 비과세 대상이나,
그러한 취득 역시 일반적인 소유권 취득과 마찬가지로 법률적으로 완전한 소유권 취득임을 확인한 것이다.
최민경 변호사 (mkchoi@yulchon.com)