[주용철의 절세캅] 등기 접수 미리해서 양도세 줄이기
정부의 잇따른 부동산 대책으로 스트레스를 받고 있던 2주택자 조세기씨는 내년 4월까지 집을 모두 팔기로 했다. 두 채 모두 3년 이상 보유했고 직접 거주했다. 나중에 파는 집은 당연히 양도소득세 비과세를 받을 것이라고 생각했다. 매매차익이 적은 집부터 팔고, 차익이 큰 집은 나중에 팔 요량으로 매물을 내놓았다.
다행히 두 채 모두 금세 팔렸다. 먼저 양도한 집은 양도세를 신고했다. 나중에 팔린 집은 비과세된다는 생각에 신경도 쓰지 않았다. 그런데 세무서에서 나중에 판 집에 대해 양도세를 신고하라는 안내문이 날아왔다. “먼저 처분한 집이 아직 등기부상 조세기씨 소유여서2주택에 해당된다”는 것이었다.
정부의 잇따른 부동산 대책으로 스트레스를 받고 있던 2주택자 조세기씨는 내년 4월까지 집을 모두 팔기로 했다. 두 채 모두 3년 이상 보유했고 직접 거주했다. 나중에 파는 집은 당연히 양도소득세 비과세를 받을 것이라고 생각했다. 매매차익이 적은 집부터 팔고, 차익이 큰 집은 나중에 팔 요량으로 매물을 내놓았다.
다행히 두 채 모두 금세 팔렸다. 먼저 양도한 집은 양도세를 신고했다. 나중에 팔린 집은 비과세된다는 생각에 신경도 쓰지 않았다. 그런데 세무서에서 나중에 판 집에 대해 양도세를 신고하라는 안내문이 날아왔다. “먼저 처분한 집이 아직 등기부상 조세기씨 소유여서2주택에 해당된다”는 것이었다.
절세캅, 이게 어찌된 일이죠.
부동산의 경우 양도일은 매우 중요하다.
주택에 대한 비과세나 감면 등을 판단하고 보유 주택 수를 계산할 때 양도일이 기준이 된다.
예를 들어 양도일 현재 주택이 두 채라면 1주택이 아니어서 일시적 2주택 또는 다주택자 중과세 여부를 판단해야 한다.
집이 100채인 사람도 양도일 전날까지 집을 전부 처분하고 현재 주택이 한 채라면 1세대 1주택자가 된다.
■잔금을 다 받아야 소유권이 넘어간다
그렇다면 양도일은 어떻게 판단할까.
■잔금을 다 받아야 소유권이 넘어간다
그렇다면 양도일은 어떻게 판단할까.
■원칙은 잔금청산일이다. 즉 잔금을 다 받은 날이 양도일이 된다. 조세기씨의 경우도 먼저 판 집의 잔금을 나중에 계약한 집의 잔금보다 먼저 받았다면, 잔금이 이미 청산돼 등기부상 소유권이 남아있어도 세법상으로는 소유자로 보지 않는다. 결국 남아 있는 1 주택은 비과세 혜택을 볼 수 있다.
다만, 잔금청산일보다 실질적인 소유권 이전일을 양도일로 판단하는 사례도 있다.
첫째, 아파트 분양권을 갖고 있다가 직접 입주하지 않고, 분양 잔금 납부 이전에 전매하는 경우다.(분양권전매의 경우)
다만, 잔금청산일보다 실질적인 소유권 이전일을 양도일로 판단하는 사례도 있다.
첫째, 아파트 분양권을 갖고 있다가 직접 입주하지 않고, 분양 잔금 납부 이전에 전매하는 경우다.(분양권전매의 경우)
이 때
◆분양 잔금을 치루고 파는 경우(주택)와
◆그렇지 않은 경우(권리 )세금 차이가 크다. 양도세의 경우 분양 잔금 전에 매도하면 그 분양 계약후 보유기간이 2년 이상이면 중과세율이 아닌 일반세율 적용을 받는다.
그런데 분양 잔금을 내고 주택 상태로 팔면 40% 단일세율이 적용돼 거액의 양도세를 물어야 한다.
그런데 분양 잔금을 내고 주택 상태로 팔면 40% 단일세율이 적용돼 거액의 양도세를 물어야 한다.
취득세도 적지 않다. 아파트 완공 후 분양 잔금을 치르면 취득세 납세의무가 성립해 분양대금의 1~3%를 취득세로 내야 한다. 따라서 매도자는 분양 잔금을 치루지 않고 파는 것이 절세 측면에서 유리하다.(분양권은 취득세가 없다)
분양 잔금은 통상 입주지정일까지 내야 하고 연체하면 연체료가 붙는다. 따라서 분양 잔금(통상 분양대금의 20%) 중 일부만 미납한 상태에서 전매하는 사례가 있다.
국세청은 매매대금 대부분(잔금이 5.4%이하로 남겨 놓는 경우 포함)이 지불됐다면 주택을 취득한 것인 만큼 주택으로 단기보유했다고 판단해 양도세를 중과세한다. 그러나 법원 판례는 좀 다르다. “총 분양대금 중 5.4%의 잔금이 남은 상태라면 잔금이 청산되지 않은 것”이라는 판례가 있다.
적어도 분양가의 10% 정도는 남겨놓고 분양권을 전매해야 세무당국과 다툼의 소지가 없을 것으로 보인다.
■둘째, 매수인이 매도인의 양도세를 대신 부담하기로 한 계약도 골치다.
■둘째, 매수인이 매도인의 양도세를 대신 부담하기로 한 계약도 골치다.
매수인이 내기로 한 양도세를 실질적인 잔금으로 보게 되면, 양도시기가 무한정 길어질 수 있다. 법령 개정으로 이제는 양도세를 제외한 매매계약서상 잔금을 기준으로 판단한다.
셋째, 융자금 승계로 매매대금 중 일부를 지급하는 경우다.
셋째, 융자금 승계로 매매대금 중 일부를 지급하는 경우다.
예를 들어 아파트에 3억원 융자가 있다고 하자. 융자를 제외한 잔금은 12월에 청산하고, 융자는 다음해 1월에 승계했다. 이 경우 융자 승계일을 잔금일로 볼 것인지, 융자 제외한 잔금받는 날을 잔금일로 볼 것인지가 문제다. 융자 제외 잔금을 모두 지급했더라도 잔금조로 남은 융자금을 승계해야 소유권이 넘어가기 때문에 융자승계일인 1월을 양도일로 봐야 한다.
토지거래허가구역 내 토지의 경우 토지거래허가를 받아야 매매계약이 성립되기 때문에 양도일을 잔금일이 아닌 토지거래허가일로 본다.
■대금청산일이 불분명하면 등기접수일이 양도일
부동산을 사고 팔때 하나의 부동산을 팔고 다른 부동산을 동시에 취득하는 경우가 많다. 이 때 종전 부동산을 처분하면서 받은 현금이나 수표를 통장에 입금하지 않고, 새로운 부동산 취득자금으로 직불하는 경우가 종종 있다.
토지거래허가구역 내 토지의 경우 토지거래허가를 받아야 매매계약이 성립되기 때문에 양도일을 잔금일이 아닌 토지거래허가일로 본다.
■대금청산일이 불분명하면 등기접수일이 양도일
부동산을 사고 팔때 하나의 부동산을 팔고 다른 부동산을 동시에 취득하는 경우가 많다. 이 때 종전 부동산을 처분하면서 받은 현금이나 수표를 통장에 입금하지 않고, 새로운 부동산 취득자금으로 직불하는 경우가 종종 있다.
문제는 은행을 거치지 않으면 사실상 대금청산일을 입증하기 쉽지 않다는 것. 잔금받은 날짜를 입증할만한 객관적인 자료(금융자료)가 미흡하거나 없다면 소유권이전 등기접수일을 양도일로 봐서 세법을 적용한다.
이전등기에 필요한 서류는 잔금을 받아야 넘겨주게 되고, 매수인 입장에서도 권리보호를 위해 잔금 치루는 날 이전등기 접수를 하기 때문에 그 날을 잔금청산일로 보게 된다.
■등기접수일이 대금청산일보다 앞설 경우
세법은 연말에 개정해 이듬해 1월 1일부터 적용되는 경우가 많다. 만약 10월에 매매계약을 한다면 잔금일을 내년으로 할지, 올해로 할지 결정해야 한다. 개정 세법을 살펴보고 내년이 유리하다면 잔금을 내년으로 미뤄야 하고, 불리하다면 올해 청산하는 것이 좋다.
예를 들어 비사업용토지의 경우 2016년말까지 장기보유특별공제 혜택을 전혀 받지 못했다.
2017년 1월 이후 양도분부터 장기보유특별공제 혜택을 부여했는데, 기존 보유기간을 소급 적용해 장기보유자들은 양도세를 크게 줄일 수 있게 됐다. 이런 내용을 알고 잔금을 늦춘 경우와 그렇지 않은 경우 세금 차이는 말로 설명할 필요가 없을 것이다.
잔금수령 시기를 조정해 절세할 수 있는 또 다른 방법도 있다. 우선, 올해 두건 이상 부동산을 처분하는 경우다. 양도세는 1~12월까지 양도한 과세대상 물건을 합산해 매긴다. 따라서 두건 모두 양도차익이 있다면 양도연도를 분산시켜야 낮은 세율을 적용받는다.
반면 한건에서 손해가 났다면 차익이 있는 물건은 동일연도에 처분해 매매차익을 줄이는 효과를 볼 수 있다.
부동산이 한건인 경우에도 방법이 있다. 지분양도 또는 토지와 건물을 따로따로 잔금 시기를 조정시키는 방법으로 누진세율을 피해 갈 수 있다.
이미 계약이 된 상태에서 잔금시기를 조정하기는 쉽지 않다. 매수인이 현금이 많다면 문제가 없을 것이다. 이 때 택할 수 있는 방법이 잔금지급일 이전에 소유권이전등기를 먼저 해주는 것이다. 잔금 청산일이 명확한다면 등기를 먼저 접수해도 그날을 양도일로 본다. 물론 근저당설정, 전세권설정, 전세계약서 확정일자, 민사신탁 등으로 잔금을 못받을 상황에 대한 안전장치는 해둬야 한다.
[절세캅의 한마디]
양도일은 비과세 여부를 판단할 때 중요한 영향을 미친다. 양도일에 따라 세금이 크게 달라진다면 잔금일을 입증할 자료를 미리 준비해 두는 것이 좋다. 잔금을 은행계좌로 받는 것이 가장 좋다. 잔금 입금액과 입금일이 계약서상 잔금약정액 및 날짜과 동일하다면 100% 확실한 증빙이 된다.
잔금수령 시기를 조정해 절세할 수 있는 또 다른 방법도 있다. 우선, 올해 두건 이상 부동산을 처분하는 경우다. 양도세는 1~12월까지 양도한 과세대상 물건을 합산해 매긴다. 따라서 두건 모두 양도차익이 있다면 양도연도를 분산시켜야 낮은 세율을 적용받는다.
반면 한건에서 손해가 났다면 차익이 있는 물건은 동일연도에 처분해 매매차익을 줄이는 효과를 볼 수 있다.
부동산이 한건인 경우에도 방법이 있다. 지분양도 또는 토지와 건물을 따로따로 잔금 시기를 조정시키는 방법으로 누진세율을 피해 갈 수 있다.
이미 계약이 된 상태에서 잔금시기를 조정하기는 쉽지 않다. 매수인이 현금이 많다면 문제가 없을 것이다. 이 때 택할 수 있는 방법이 잔금지급일 이전에 소유권이전등기를 먼저 해주는 것이다. 잔금 청산일이 명확한다면 등기를 먼저 접수해도 그날을 양도일로 본다. 물론 근저당설정, 전세권설정, 전세계약서 확정일자, 민사신탁 등으로 잔금을 못받을 상황에 대한 안전장치는 해둬야 한다.
[절세캅의 한마디]
양도일은 비과세 여부를 판단할 때 중요한 영향을 미친다. 양도일에 따라 세금이 크게 달라진다면 잔금일을 입증할 자료를 미리 준비해 두는 것이 좋다. 잔금을 은행계좌로 받는 것이 가장 좋다. 잔금 입금액과 입금일이 계약서상 잔금약정액 및 날짜과 동일하다면 100% 확실한 증빙이 된다.