서울 아파트시장만큼 올 여름은 뜨겁습니다. 폭염주의보가 일상이 됐습니다. 7월 서울 아파트시장은 비수기임에도 매수세가 줄지 않고 있습니다. 비수기까지 겹쳐 매물이 너무 없고, 있다고 하더라도 매도호가를 너무 올려 거래가 쉽지 않습니다.
이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 8월 가계부채 종합대책이후에 아파트를 매수해서는 안되는 이유를 정리했습니다. 승자가 되고 싶다면 8월 대책이전에 매수해야 합니다.
매도호가가 너무 오르고 있어 추격매수를 자제하는 것은 바람직합니다. 하지만 8월 대책이후, 아니면 공급과잉 후유증이 본격화되는 2018년 이후 가격이 떨어질 것으로 예측하고 매수타이밍을 늦춰선 패자가 될 가능성이 높습니다.
8월 대책에서 주택시장에 영향을 미칠만한 규제책으론 투기과열지구가 있습니다. 재건축 초과이익환수제는 강남 재건축시장에서 더 이상 악재로 작용하지 않고 있습니다.
만약 강남4구 또는 강남3구가 투기과열지구로 지정될 경우 조합설립인가를 받은 단지는 입주전 한번만 매매할 수 있습니다. 조합설립전이라면 조합설립인가를 받을 때까지 자유롭게 매매할 수 있습니다. LTV 50%, DTI 40% 적용돼 대출을 레버리지 삼아 투자하는 재건축시장에서 강남3구는 초기투자비가 1억원 이상 늘어나게 됩니다.
매수타이밍을 늦추는 대기 매수자의 희망대로 강남이 투기과열지구로 지정됐다고 가정해봅니다.
이럴 때 시장은 아래와 같이 움직일 가능성이 높습니다. 상승랠리가 계속되고 추격매수가 이뤄지는 2017년 상승장에선 말입니다.
-대출규제 및 조합원 지위 양도 금지, 대출규모 축소로 인해 매수세가 끝겨 가격이 보합세로 돌아선다.
-조합설립인가를 받은 단지는 한 번 매도할 기회가 있어 조합원들이 매도호가를 높이며 매도타이밍을 최대한 늦춘다. 조합설립전 단지는 매도호가를 최대한 올려 매도하거나 아니면 조합설립인가 이후 입주시점까지 보유할 것이다.
이처럼 투기과열지구로 지정되더라도 대기 매수자들이 바라는 하락장은 찾아올 가능성이 거의 없습니다. 뜨거운 7얼 압구정 반포잠원 아파트시장을 들여다보면 쉽게 이해가 될 것입니다. 물론 일시적으로 하락할 가능성도 있습니다.
지난 2000년대 주택시장 상승장에서 투기과열지구는 2002년 9월 6일 강남3구 등 서울 전역에 지정됐습니다. 이어 2003년 11월 8일까지 수도권 전역과 광역시 등 전국 대도시가 투기과열지구로 지정됐습니다. 집값이 폭락했나요?
폭락은 커녕 폭등했습니다. 서울 아파트값 상승률은 2000년 5%에서 2001년 16%, 2002년 32%, 2003년 15% 급등했습니다.
2017년 서울 아파트시장은 2000년대 상승장에서 2002년 또는 2003년으로 볼 수 있습니다. 물론 상승폭은 3분 1에 불과하지만 말입니다.
8월 대책 이후 서울 아파트값이 하락하지 않는다면 대기 매수자들의 선택은?
-투기과열지구 지정 등 강도 높은 규제책에도 가격이 하락하지 않으니 추격매수를 한다.
-강도높은 규제책이 더 나와 집값이 떨어질 때까지 아파트를 사지 않고 계속 기다린다.
8월 대책에도 가격이 떨어지지 않았다고 추격매수를 하는 대기 매수자들은 거의 없을 것입니다. 결국 아파트값이 떨어질 때까지 매수타이밍을 계속 늦추는 방법밖에 없습니다. 하지만 현재 8억원 아파트가 2018년에 9억원이 되고 규제책으로 3천만원이 하락한들 무슨 의미가 있을까요? 더욱이 3천만원이 떨어진다면 추가 하락을 우려해 매수를 늦추는 대기 매수자들이 대부분일 것입니다.
따라서 대기 매수자들은 8월 대책 이후에도 아파트를 구매하기 쉽지 않습니다. 매수타이밍의 골든타임을 놓치게 되는 것입니다.
대출규제는 갈수록 심해질 것입니다. 투기과열지구로 인해 DTI 40%가 적용될 경우 매매가가의 40%도 대출받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다. 2018년 신DTI 대출규제 시대가 오면 더욱 그럴 것입니다. 현금이 많지 않은 50대 이후 장년층에게 치명타가 될 수 있습니다.
마지막으로 번번이 매수타이밍에 실패하는 사람, 패자의 공통점을 정리합니다.
-시장에 대응하지 않고 예측에 따라 매수타이밍을 결정한다.
-과거시세에 집착하고 리스크에 굴복해 매수타이밍을 놓친다.
-장세에 휘둘려 매수타이밍을 결정한다. 즉 남이 살 때 산다.
주택시장 상승장에서 매수타이밍은 본인 생각보다 두발 짝 빨리 해야 합니다. 최소한 한발 짝 빨리 매수해야 합니다. 상승장에서 하락은 일시적이며 상승은 지속적이라는 철칙을 믿어야 합니다.
Same Rules Apply. 룰은 언제나 똑같습니다. 룰은 모두에게 평등합니다. 아파트 투자시장도 하나의 게임이고 그곳에서 살아남는 룰은 똑같습니다. 당신이 어떻게 플레이 하느냐에 따라 승자가 되고 패자가 될 수 있습니다.