준공공임대사업자 등록 시 양도소득세 100% 감면을 해주는 시한이 2017년 12월 31일까지로 불과 6개월도 남지 않으면서 다 주택 자들의 고민이 커지고 있다.
그래서 오늘은 준 공공임대에 대하여 알아보도록 하자.
준공공임대란
준공공임대주택은 주거안정을 위하여 세제 혜택을 받는 대신 임대료 규제를 받는 민간 임대주택으로 2013년 12월 5일부터 시행하고 있다.
준공공임대사업자 요건과 혜택은 다음과 같다.
준공공임대사업자 등록대상은
■주택과 오피스텔(전용85㎡ 이하) 1호 이상이며 전용면적85㎡초과 다가구주택도 등록이 가능하며
■8년의 임대의무기간과 연간 임대료 증액 5%한도가 적용되며 위반 시 1천만원의 과태료가 부과된다.
2015년 12월 29일 개정으로 2016년부터 10년에서 8년으로 단축되었고 최초 임대료 규제는 폐지되었다.
전용60㎡까지 8천만원(2%), 60~85㎡ 1억원(2.5%), 85~135㎡ 1억2천(3%) 8년 만기 일시 상환으로 자금지원이 된다.
취득세는 전용면적 60㎡이하 면제, 60~85㎡(20호 이상 취득) 50%감면이 되고 200만원 초과시 15% 최소납부를 한다.
예를 들어 2억 주택 구입 시 취득세가 220만원이면 15%인 33만원만 납부하면 된다. 다만 취득세 혜택은 2018년까지만 적용이 되며 기존주택은 면제혜택이 없다.
재산세는 40㎡가지 10%감면(50만원 초과 시 15% 납부), 40~60㎡ 75%감면, 60~85㎡ 50%감면이 적용되는데 2018년까지 2세대 이상만 적용이 된다.
양도소득세는 2014~2017년말까지 매입 후 10년 이상 유지 시 100%감면(비과세와 달리 양도세 신고를 해야 하고 20%를 농어촌특별세로 내야 함)이 되며 그 외에는 장기보유특별공제가 8년 임대 시 50%(주택임대사업자 30%), 10년 임대 시 70%(주택임대사업자 50%) 적용된다.
소득세와 법인세는 전용85㎡ 기준시가 6억 이하, 3호 이상 임대 시 75% 감면(주택임대사업자는 30%감면)이 되며 종합부동산세는 합산배제가 된다.
준공공임대사업자 등록할만할까
이렇게 혜택이 많은 준공공임대사업자 무조건 해야 하나 생각할 수 있지만 잘 따져보아야 한다.
3개의 장점이 좋아도 1개의 단점이 문제가 있다면 하지 않아야 될 수도 있기 때문이다.
각종 세제혜택이 주택임대사업자보다 많지만 4년 의무보유인 주택임대사업자와 달리 의무보유기간이 8년이나 되고 양도세 감면혜택까지 받으려면 임대료 증액 연5%(2년 임대기간 감안하면 실제 2년 5%) 한도로 10년을 보유해야 한다.
규정 미 준수 시 과태료와 더불어 전과자가 될 수도 있어서 장기투자로 생각해야 한다.
타 소득이 많을 경우 종합소득에 불리하고 건강보험 직장가입자가 아니면 지역가입자를 가입해야 하니 4대보험 부담이 커질 수 있다.
그리고 사업자를 낸다는 것은 정부의 관리대상이 되는 것이고 세무서에서 마음만 먹으면 세무조사 대상이 될 수도 있는지라 본인의 투자성향과 투자기간, 목적에 맞춰 장점과 단점을 꼼꼼히 따져보고 특히 10년을 보유할만한 가치가 있는 물건인지 판단을 한 후 준공공임대사업자를 등록하겠다고 한다면 2017년 올해 말까지 등록을 해서 10년 보유 후 양도세100%감면 혜택을 받는 것이 좋을 것 같다.