부동산시장은 문재인정부보다 똑똑하다

오윤섭의 부자노트

부동산을 투기수단이 아닌 재테크의 투자로 자리매김 시키기 위해 부동산 가치투자를 전파하는 공간입니다. 부동산 정보를 다룬지 10여년 넘은 경험에 기초해서 부동산 시장을 남보다 미리 예측할 수 있는 단초를 바로바로 제공하여 시장에 순응할 수 있는 실력을 키우는데 일조하겠습니다.

                  

부동산시장은 문재인정부보다 똑똑하다

오윤섭  

우선 급한 불 먼저 끄자는 심정으로 문재인정부는 6.19대책을 발표했습니다. 이제 주택시장 규제정책의 시대가 본격적으로 시작됐습니다.

이번 주 오윤섭의 부자노트에서는 참여정부의 규제책이 왜 시장의 역습을 받았는지를 정리했습니다. 문재인정부가 똑같은 실수를 반복해서는 안됩니다.

참여정부 규제책 VS 시장의 역습

“수요를 억제하는 규제책이 수급 불균형을 초래해 집값이 급등했다.”

집권하자마자 고강도 규제책을 펴온 노무현 참여정부의 부동산대책에 대한 평가입니다.

1997년 외환위기 이후 1999년에 회복세로 돌아선 수도권 주택시장은 2001년부터 상승장이 시작됐습니다. 상승장은 2006년까지 지속됐고 2007년부터 2009년까지는 지역별 양극화가 심해지고 변동폭이 커졌습니다.

2007~2008년 노도강(노원구 도봉구 강북구) 2년간 강세가 이어지고 급락했습니다. 2009년에는 다시 강남권 재건축단지가 상승했습니다.

참여정부는 2003년부터 2007년까지 주요 대책만 10여 차례 쏟아냈습니다. 하지만 수도권 아파트값은 5년간 32% 상승했습니다. 서울은 43%, 이중 서울 재건축단지는 53% 급등했습니다. 수요억제 드라이브 정책의 결과였습니다.

참여정부의 규제책은 집권기간은 물론 집권이 끝나고 5년 뒤, 10년 뒤 시장의 역습을 받았습니다.

참여정부의 규제책으로 인해 매년 60만가구 안팎 공급됐던 주택건설실적(인허가 기준)이 2004~2007년 40여만가구로 줄어들었습니다. 또 2008~2010년에는 30여만가구로 급감했습니다. 2013년(43만가구)까지 10년간 공급부족이 지속됐습니다. 물론 서울과 강남은 감소폭이 더 컸습니다.

2013년 하반기부터 전세난 등으로 실수요자들의 매수심리가 살아나자 수급 불균형이 시장에 노출됐습니다. 시장의 역습이 시작될 것입니다.

결국 2015년에 공급부족에 유동성장세까지 겹쳐 수도권 집값은 급등했습니다. 특히 재건축 초과이익환수제 도입 등 2003~2006년에 집중된 재건축 규제책이 결정타였습니다. 10년간(2003~2012년) 서울 등 수도권 도심에 재건축 재개발을 통한 신규아파트 공급이 중단됐습니다.

문재인정부 VS 6.19대책 등 규제정책의 시대

문재인정부의 부동산대책 방향은 이미 정해져있습니다. 주택시장 상승장의 속도조절입니다. 이를 위해 청약조정대상지역을 확대해 분양권 및 재건축 시장에선 투기수요를 차단하겠다는 것입니다. 

과연 규제책만으로 핀셋처방이 가능할까요? 저는 불가능하다고 생각합니다. 공급부족과 유동성장세로 인해 시작된 상승장에서 규제책만으로는 시장을 안정시킬 수 없습니다. 이미 참여정부에서 처절한 실패를 보여줬습니다.

규제수위가 높아질수록 투자자들은 정부 정책에 맞서지 않고 대응할 것입니다. 풍선효과가 나타날 것입니다.

유동성장세를 막을 수 있는 금리인상은 2018년부터 경기회복 속도에 따라 단행하면 될 것입니다.

하지만 서울 등 수도권 신규아파트 공급부족은? 시의적절한 주택공급으로 해결해야 합니다. 공급에 장사가 없습니다. 강남도 마찬가지입니다. 수요보다 공급이 많으면 매매 전세 모두 하향 안정화될 것입니다.

지난해 11.3대책 전후 시작된 규제책은 주택공급 감소로 이어지고 있습니다. 이미 전국 아파트 분양물량은 2015년을 정점으로 2016년부터 감소세입니다. 앞으로 6.19대책 등 문재인정부의 규제책이 이어지면 공급감소는 심화될 것입니다. 참여정부처럼 말입니다.

서울 경기 도심에 새 아파트를 찾는 사람이 많은데, 특히 30~40대 실수요자가 새 아파트를 많이 선호하는데 고분양가 관리지역, 분양보증심사 강화, 투기과열지구 등 규제책으로 재건축 주택공급을 가로막는다면... 결국 참여정부처럼 시장의 역습을 받게 됩니다.

참여정부에선 2기 신도시 등 수도권 주택공급 확대를 병행했습니다. 하지만 박근혜정부는  2014년에 2017년까지 공공택지 공급을 중단하겠다고 선언했습니다. 2018년에 북위례 과천지식정보타운 등 수도권 중소 공공택지 분양물량이 대부분 소진됩니다.

규제책으로 재건축 주택공급이 줄어들고 이제 신도시도 없습니다. 지금은 아니지만 5년 뒤에 수급 불균형이 나타날 것입니다. 만약 내년에 초과이익환수제가 부활되면 재건축사업은  중단될 것입니다. 

재건축사업은 입주까지 10년 사업입니다. 신도시 등 택지개발 사업도 마찬가지입니다. 10년이라는 시간을 투자해야 새 아파트 입주물량으로 주택시장에 공급되는 것입니다.

시의적절한 주택공급(특히 서울 등 대도시 도심)이 2017년 이후에도 지속돼야 합니다.

6.19대책 전후 강남 풍선효과 사례

상승장에서 규제책은 필수적으로 풍선효과를 불러옵니다. 오는 7월 3일부터 LTV가 60%로 10% 포인트 줄어들어 개포주공4단지 초기투자비가 1억원이 늘어납니다. 6.19대책 이후 강남 재건축시장의 매수세가 위축되고 있습니다.

반면 같은 강남권이지만 지은 지 8년이 지난 구축 재고아파트, 반포자이는 전혀 다른 움직임을 보이고 있습니다.

지난 5월 초만 해도 반포자이 25평형의 경우 거래가능한 매도가가 12억원이었습니다. 하지만 6월 들어 매물이 하나둘 소진되면서 둘째 주에 13억원에 거래됐습니다. 그리고 6.19대책 이후 호가는 13억5천만원까지 올랐습니다. 한달 새 1억5천만원이 오른 것입니다. 인근 래미안퍼스티지는 호가가 15억원을 넘어섰구요.

갑자기 강남 구축 아파트의 투자수요가 늘어난 이유는 무엇일까요? 전세레버리지 투자 때문입니다. 6.19대책 등 현재 규제책에서 자유롭기 때문입니다.

실투자비 3억~4억원으로 전세를 레버리지 삼아 투자하면 청약조정대상지역의 전매금지 및 LTV DTI 규제는 물론 잔금대출(분양아파트) DTI, 재건축 조합원 주택공급수 등 6.19대책에서 자유롭게 때문입니다. 한마디로 풍선효과입니다.

언제나 시장은 정부보다 똑똑합니다. 부동산시장은 문재재인정부보다 똑똑합니다.