참여정부와 문재인정부의 고강도 규제책을 모두다 지켜보고 있는 사람으로서 8.2대책은 정교해보입니다.
촘촘하다는 느낌이 강하게 듭니다. 재수에 강하다는 문재인 대통령의 역량일까요?
아니면 ‘부동산은 끝났다’의 저자 김수현 사회수석의 ‘집념’일까요?
이번 주 부동산 리서치회사 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 8.2대책이 불러일으킬 시장의 역습을 정리했습니다. 2003년 10.29대책과 2017년 8.2대책을 비교해서 말입니다. 역사는 되풀이됩니다. 똑같이 되풀이되진 않겠지요.
2003년 10.29대책 이후 히스토리
2003년 2월 집권한 참여정부는 각종 대책에도 집값이 잡히지 않자 자신감 넘치는 10.29대책을 발표했습니다.
종합부동산세 2005년 도입, 3주택자 양도세 강화(60%), 투기지역 LTV 40%, 투기과열지구 분양권 전매금지, 재건축 초과이익환수제 추진, 주택거래신고제 도입 등 이번 8.2대책과 중복되는 규제책이 많았습니다.
당시 10.29대책을 발표한 김진표 경제부총리 코멘트입니다.
"10.29대책은 주택가격의 안정심리를 회복하는데 반드시 효과가 있을 것이며 부동산 투기로 돈 버는 것이 사실상 불가능해 질 것이다. 그간 정부의 부동산 대책이 땜질식이고 사후처방식이었다는 점은 솔직히 인정한다.
그러나 이번 대책은 주택에 대한 투기적 수요를 최대한 억제하고 공급을 늘리는 구체적인 방안들을 담고 있다. 그래도 효과가 없을 경우 시행될 차후 정책도 제시된 만큼 주택가격의 안정심리를 회복하는데 반드시 효과가 있을 것으로 본다."
8.2대책처럼 10.29대책도 강도 높은 규제책으로 투자자들이 심리적으로 멘붕인 상태였습니다. 심리적 공백기라고 볼수 있습니다.
하지만 10.29대책 이후 3개월간의 심리적 공백기를 지나면서 강남3구는 다시 반등했습니다. 하락한 만큼 가격이 다시 올랐습니다. 그러나 3개월간 반등세를 보이다 다시 2004년 조정장세가 8개월 안팎 이어졌습니다. 이후 가격은 폭등했습니다. 특히 2015년 들어 강남3구에 아파트 공급이 줄어들 것을 예측한 투자자들이 매수에 나서면서 상승세가 거세졌습니다. 그해 상반기에만 강남3구 아파트값은 두자릿수 상승을 기록했습니다. 결국 참여정부 부동산 대책의 완결판이라는 2005년 8.31대책이 발표됐습니다.
2017년 8.2대책 이후 대응법
2015년 10년만에 찾아온 수도권 주택시장 상승장이 시작됐습니다. 이에 박근혜정부는 가계부채가 급증하자 2015년 12월 14일 주택담보대출 심사를 강화하는 가계부채 대책을 발표했습니다. 주택담보대출 심사가 까다로워지자 재고아파트 수요가 줄어들었습니다.
조정장세는 주담보 대출규제를 시사한 2015년 11월 이후 시작됐습니다. 하지만 2016년 2월부터 거래량이 늘어나 손바뀜이 활발하더니 3월 바닥을 치고 4월부터 장세가 폭발했습니다. 상승장은 강남3구중 개포 반포잠원 압구정 잠실이 주도했습니다. 5개월 효과에 그쳤습니다.
이에 2016년 10월 고강도 대책을 국토부장관이 언급하고 나서 11.3대책이 나왔습니다. 조정대상지역을 지정해 전매제한 및 재당첨제한을 강화했습니다. 10월 중순부터 조정장세가 시작돼 4월까지 지속됐지만 6개월 효과에 그쳤습니다. 5월부터 상승세가 거세져 6.19대책이 나왔지만 2주만에 다시 상승하자 8.2대책을 발표하기에 이른 것입니다.
10.29대책과 8.2대책은 비슷한 점도 많지만 다른 점도 적지 않습니다.
비슷한 점
- 참여정부와 문재인정부라는 점입니다.
- 대책 전에 거래량을 동반한 강력한 상승장이었습니다.
- 각각 외환위기와 글로벌 금융위기 여파로 주택공급 부족이 지속됐다는 점입니다.
- 서울 아파트 공급실적(사업승인 기준)은 2003년 8만3천가구를 정점으로 감소세를 보였습니다. 2008년 2만1천가구로 떨어졌습니다. 2014년은 2만9천가구, 2015년 4만1천가구를 정점으로 2016년 2만5천가구로 다시 감소세입니다.
- 저금리 유동성장세가 지속되고 있는데다 주택공급 부족이 해소되지 않아 집값 상승 기대심리가 높습니다.
- 투기세력를 철저히 차단하겠다는 정부의 의지와 상관없이 시장참여자들은 수급이 해결되지 않는 한 계단식 상승이 지속된다고 믿습니다.
- 수도권 분양권 전매시장이 사실상 금지됐습니다. LTV, DTI 등 대출규제 강화로 실수요자의 주택매수가 갈수록 어려워졌습니다.
- 초과이익환수제라는 재건축 악재(2005년 5월 VS 2018년 1월)를 앞두고 있었습니다.
다른 점
- 2003년은 ☆중대형이, 2017년은 ☆중소형이 상승세를 주도했습니다.
- 서울 멸실주택수가 크게 다릅니다. 2003년 ☆1만3천가구(감소세) VS ☆2016년 4만7천가구(증가세)
- 2003년에는 판교 광교 등 수도권 2기 ☆신도시 개발이 추진중이었습니다. ☆2017년에는 추진중인 신도시가 없습니다. 위례 동탄2 운정 옥정 등 2기 신도시 분양물량 일부가 남아있습니다.
- 2003년 서울 아파트 전세가율(전셋값/매매가)은 ☆50%에서 2006년 40%대까지 하락했습니다. ☆반면 2017년 6월 현재 서울 전세가율은 72%입니다. 매매가 상승폭이 커지면서 2016년 하반기 이후 약보합세입니다.
- 금리가 2003년 10.29대책 이후 3% 초중반, 2017년 8.2대책 전후 1% 초반을 유지했습니다.
- 박근혜정부와 문재인정부에 분양아파트 중도금 및 잔금 대출 규제가 새롭게 도입됐습니다.
- 정비사업중 재개발 규제(재당첨제한 전매제한 등)가 새롭게 도입됐습니다. 이주비 대출도 마찬가지 입니다.
8.2대책은 10.29대책과 마찬가지로 고강도 주택공급 감소책이라고 생각합니다. 하지만 역대 정부에서 주택공급을 늘리지 않고 거래를 중단시키고 공급을 감소시켜 집값이 안정된 적은 없습니다.
‘분노의 역류’라는 영화가 있습니다. 백드래프트(Backdraft) 현상을 알게 된 영화입니다. 영화 원제목이기도 합니다.
밀폐된 공간에 화재로 산소가 부족한 상태로 있다가 산소가 갑자기 다량으로 공급됐을 때 발생하는 불길 역류현상을 말합니다. 심한 경우 음속에 가까운 화염전파속도를 보인다고 합니다.
갑자기 거래를 중단시킨 8.2대책을 보면서 시장의 역습, 분노의 역류, 백드래프트가 생각납니다.
글로벌 주택경기 호황 등으로 경기가 살아나고(체감과 별도로) 있습니다. 돈의 가치가 떨어지고 자산가치가 올라가는 인플레이션시대가 시작됐습니다. 이런 때 아파트를 사지 말라, 아파트를 팔아 자산을 축소하라는 8.2대책에 우리는 어떻게 대응해야 할까요?