정부의 8.02 고강도 대책으로 3~4년째 고공행진을 하던 집값 행진이 일거에 반전한 형국이다.
집값상승을 부르짖던 언론기사의 목소리는 잦아들었으며 매물이 없어서 손에 닿을 수 없는 높은 곳에 매도호가를 걸어 놓고 콧대를 세우며 배짱을 부리던 매도자들이 시세보다 싼 가격에 매물을 내 놓고 매수자들에게 아양을 떠는 신세로 전락하고 말았다.
하지만 냉정하게
■ 집을 보유했다고 하여 매도자가 아니고
■투자 대기를 하고 있다고 해서 매수자가 아니며
주택이 있는 모든 사람들은 스스로가 매도자이자 매수자임을 명심하고 앞으로 전개될 거대한 시장의 흐름과 부동산 사이클에서 각각의 상황에 맞게 최선을 다할 수 있도록 몇 가지 꿀팁을 제시하고자 한다.
1. 8,02 대책은 부동산 하락기 전환을 알리는 신호탄이며 이전의 정부대책과는 차원이 다른 고강도 대책이다.
1) 정책이 전방위로 강화되었으며 후속조치는 물론 부작용으로 인한 상승차단까지 정부의 치밀함과 의지가 워낙 강하다.
이번 대책은 금융, 세금, 청약, 거주, 전매금지 등을 망라한 총체적 초강도 종합선물 세트나 다름 없기 때문에 이전 대책과 비교하여 집값 상승을 기대하거나 소폭 등락할 것으로 오판해서는 안 된다.
이전의 부동산 대책과는 급이 다르며 향후 조정지역,투기과열지역,투기지역 확대와 보유세와 종부세 강화, 분양가 상한제 등 고강도 추가 대책이 줄줄이 현실화 될 가능성이 높기 때문에 부동산 하락은 시간 문제일 뿐이다.
2) 서울의 공급부족은 상승론자들의 주장이며 서울 초근접 택지지구 20개가 둘러 싸여 있어서 넘쳐난다
.
일각에서 주장하는 서울의 공급부족은 어불성설이며 그들의 논리라면 땅이 좁은 서울은 영원히 공급부족이므로 집값이 폭등할 수 밖에 없을텐데 서울만큼 폭등락을 반복한 곳도 드믈다.
서울 초근접 판교-고등-위례-북위례-감일-감북-미사-현안1-현안2-별내-구리수택-구리갈매-다산진건-다산지금-진접-남삼송-북삼송-원흥-지축-향동-덕은-구로항동-부천옥길-과천지식센터-과천백운-시흥목감-광교-대장 등 넘치다 못해 너무 많다.
수도권 집값이 이것들에 치여 물량 상대적 입지하락을 맞을 판이고 원거리에 북부 파주-양주옥정 서부 김포한강-검단-시흥배곶-송도-영종도-청라-가정지구 남쪽에 송산, 동탄2신도시, 고덕신도시, 평택국제신도시, 평택 10여개 택지지구가 넘쳐나서 사람들이 모두 들어가 살 수나 있을지 걱정이다.
유일하게 강남권 부유층을 상대로 한 신도시가 부족한 부분이 있으므로 구룡지구 외에 서초구나 강남구 일대 남단으로 그린벨트를 풀어서라도 신도시나 택지지구 하나만 추가하면 될 것이며 공급물량이 넘쳐나는데 공급만 부르짖는 사람들 때문에 기존 유투택자들 특히 경인권 부동산의 가치만 떨어질 것이다.(개발론자들은 그린벨트 훼손을 주장함 그러나 주거가치는 떨어짐)
2. 앞으로 펼쳐질 부동산 사이클을 주목하라
1) 8.2대책 이후 아직도 사태의 심각성을 모르고 상승기대감을 갖거나 하락하지 않을 것으로 착각하는 사람들이 많다.
당분간은 등락할지 몰라도 집값은 시간이 흐를수록 거품값이 빠지면서 하락장이 펼쳐지다가 급락하는 날이 올 것이다.(장기적으로는 우상향이다)
2) 지금부터 올 가을은 계절적 요인으로 크게 하락하지는 않을 것이며 국지적으로 급매가 출연하거나 특정지역이 오르는 정도에 그칠 수 있다.
3) 올 겨울부터 다주택 물량이 쏟아지는 3월말까지 가격 급락 현상도 발생할 수 있으므로 낙폭이 크다는 조건하에 실수요자 중심으로 이 때를 1차 매수타이밍으로 잡을 사람들은 매수해도 무난하다.(양도세 그리고 보유세라는 변수가 있으므로)
4) 2018년 한 해는 밋밋한 흐름이 펼쳐질 수 있지만 2019년~2020년 시간이 흐를수록 정부규제와 입주물량 폭탄 등이 더해지면서 집값이 2013년 하락폭의 3분의 1 혹은 그 이상으로 떨어질 수도 있다.(경제가 침체되면 부동산의 부양책에 유혹이 심함)
5) 집값이 바닥을 찍으면 규제가 완화되고 일부 부양책이 발동하면서 다시 상승흐름을 타며 상승장 3~4년간 다시 현재 시세보다 20% 이상 폭등할 것이므로 저점매수 한 사람들의 시세차익은 상상 그 이상이 될 것이며 끝까지 끌고 간 사람들도 물가 상승보다 높은 시세차익은 발생할 것이다. 집값은 폭등락하지만 결국은 상승폭이 훨씬 크기 때문에 구조상 우상향이 지속된다.
3. 지금은 서울과 경기, 부산과 대구 등 대부분 집값이 마지막 꼭지장이므로 고점매도 후 저점매수를 판단할 때이다.
1) 내 아파트를 짝사랑하지 말고 냉정하게 진단하여 매도에 힘을 기울여라.
만일 부동산으로 돈을 벌고 싶다면 지금 모든 아파트들이 고점이 맞기 때문에 세금문제 등 기본조건을 확인한 후 매도하고 1차적으로 겨울 하락기 2차적으로 2018년 이후~2020년까지 하락폭이 큰 급매 중심으로 입지가 나은 지역, 재건축과 뉴타운, 좋은 아파트를 매수하도록 노력해야 한다.
2) 다주택자들은 올 가을 중에 매도를 우선으로 주택임대사업을 차선으로 하락장 재매수에 대비하여 고점 매도하라
주택임대 사업을 내려면 내 아파트가 미래 투자성이 있어야 하는데 이 시점에 미래 투자성이 있는 곳은 거의 없으며 매도하는 것이 최선이다.
다만 양도세가 지나치게 많이 나오거나 매도조건이 안 되는 부동산. 저렴하게 내 놓아도 팔리지 않는 부동산 기타 부득이한 경우에 처한 상황에서만 주택임대사업을 내야 유리하다.
3) 내 주택이 좋다고 착각하여 지키려 하지 말고 매도후 저점매수에 힘써라 그것이 투자가치가 높고 부자가 되는 길이다.
지금은 강남재건축 기대주나 한강변 재건축, 뉴타운과 재개발, 기존 아파트, 입지가 떨어지는 모든 곳 등 어느 곳 할 것 없이 유별나게 저평가 된 곳은 없으며 3~4년간 폭등하여 모두가 거품값이 최고치라는 점을 분명히 인식해야 한다.
강남재건축이고 강남 아파트이니까 끌고 간다는 발상이 제일 위험하며 하락기에 강남이 제일 많이 폭락할 것이다.
지방의 경우 부산해운대 수영구 등 대형, 대구 수성구 대형 등 거품값이 높은 최고치인 아파트들 그리고 가격상승폭이 큰 모든 곳들, 또한 역으로 상대적 입지하락으로 오르지 않은 경인권 아파트를 저평가로 착각하거나 풍선효과, 미래 호재운운하며 끌고 간다면 스스로의 꾀에 넘어가 영원히 서울입성을 하지 못할 것이다.
4) 주택이 없는 불안감을 이기지 못한다면 차선책으로 지금 갈아타지 말고 차라리 하락기 정점에 갈아타기를 하라
고점매도 후에 현금을 확보하여 유망지역으로 저점매수를 해야 한다는 것은 알겠는데 집없는 불안감과 하락사이클에 대한 일말의 불안감이 있다면 보유한 상황에서 내 아파트를 1억 싸게 팔고 2~3억 떨어진 아파트로 갈아타야 한다.(최저점에서 내집 싸게 매도하고 더 많이 떨어진 큰 평수를 매수하라)
상승장에 더 좋은 아파트로 갈아타는 것은 갈아타고자 하는 아파트가 더 올랐기 때문에 자가당착이며 하락기 갈아타기가 차익을 노릴 수 있는 차선의 방책이라고 할 수 있다. 문제는 경인권의 경우 매도가 되지 않으므로 미리 매도하라는 것이다.
5) 지금 정책이 영원할 것이라고 믿어서는 안 되며 하락기 정점에는 규제가 풀리고 부양책도 나올 수 있다는 점도 판단해라
지금 다주택 매도는 맞지만 향후 하락기 바닥이라면 2년 실거주나 2주택, 3주택 중과세를 두려워 하지 말고 대출을 발생시켜 아파트를 적극적으로 매수하라. 더 하락할 것을 두려워 하거나 바닥시세 대출을 두려워하면서 언제 부자가 되겠는가?
정책은 부동산 흐름에 따라 수시로 바뀌기 때문에 정책에 끌려가지 말고 그것을 역이용 할 생각을 하라.
6) 가점이 형편없어도 초특급 지역 릴레이식 청약과 하락기 급매물을 동시에 쌍끌이 할 수 있도록 하락기일수록 바쁘게 움직여라.
1순위 청약 통장만 있다면 가점이 아주 높은 사람을 제외하고 대등한 조건이므로 기죽지 말고 유망지역 중심으로만 청약을 넣을 것이며 만일 부동산 흐름이 큰 폭으로 꺾인다면 분양가도 낮아지고 당첨 가능성도 높아져서 투자성이 증대된다.
아울러 하락장에는 대출을 두려워 하지 말고 적극적으로 활용해야 하며 자본금이 부족하더라도 수입이 따른다면 청약보다 하락폭이 큰 재건축 급매물이 투자성이 월등하니까 쌍끌이 하거나 급매를 청약보다 우선으로 매수를 진행할 수도 있다.
7) 그래도 자신이 없다면 전문가의 도움을 받아라
이제는 사이클상 리스크가 확실하게 줄어들었으므로 제대로 된 사람들로 모여 있는 집단이라면 시중에 굴러 다니는 돈들을 긁어 모을 수 있다.
4. 부동산 사이클을 무시한 상승론자와 하락론자들은 돈을 벌 수 없으며 객관적으로 접근해야 돈을 벌 수 있다.
1) 부동산 폭등론이 즐비한 카페나 사이트는 못 먹어도 GO식으로 지속적인 투자만 강조하고 보유한 아파트를 고점매도 하려는 생각은 꿈조차 꾸지 못하므로 결국 하락장에 발이 묶여서 돈을 벌 수 없으며 단타 투자로 수시로 무엇인가를 바삐 움직여 거두어 들이지만 구슬을 수백번 굴려서 겨우 푼돈 모으는 수준에 머문다.
2) 부동산 폭락론이 무성한 카페들은 부동산으로 돈을 벌 기회조차 없기 때문에 이런 곳은 거들떠 보지도 않는 것이 상책이다.
부동산은 절대 투기가 아니며 주식처럼 어떤 형태의 액션을 취하든지 투자로 명명할 수 있고 그런 대접을 받아 마땅하다고 생각이 되는데 다만 결과론적으로 그 몫은 오롯이 투자자 자신의 것이라는 점만 기억하면 된다.
3) 결국 부동산을 냉정하게 접근하여 과거 데이터와 정부정책, 해외제반여건 등 종합적인 시뮬레이션과 과학적 체계를 바탕으로 상승과 하락을 인정하면서 최적의 타이밍을 찾아 투자와 매도를 실현하는 곳만이 돈을 벌어 들일 수 있다.
부동산은 단기간에 절대로 큰 돈을 벌 수 없으며 과거 반복이 되는 사이클 즉, 상승과 하락을 합하여 8년이 걸리든 10년이 걸리든 회는 단 한 번 뿐으로 하락기 바닥이 매수타이밍이요 상승장 꼭지가 매도타이밍이다.
그것을 실행하지 못하고 일반인들이 불나방처럼 뛰어드는 상승장 절정기 거품값에 매수한다는 것이 문제이며 값이 많이 오르면 매도해야 하는데도 불구하고 좋은 아파트는 하나 가지고 있어야만 된다는 망상때문에 다시 하락기의 수렁에 빠져 긴 세월동안 부동산 자본금이 불어나지 않아 더 큰 부자가 못 되는 것이다.
부동산 단기 투자는 바닥장부터 상승장 초기, 상승장 중기, 좀 더 넓힌다면 상승장 중후반까지이며 그 외에는 모두 중장기 투자로써 부동산으로 자본금을 제대로 불리려면 바닥장세에서 풀 대출을 받더라도 용맹하게 뛰어 드는 길이 최선이다.
지금 집이 많다고 두려워 하거나 고점에 매수하였다고 불안해 하거나 갈등하는가?
그것은 냉철하게 해법이 많은데 자신의 욕심과 설마 하락하겠어? 라는 안이한 생각들이 잔상에 남아 있기 때문이며 세상에 해결할 문제는 없고 고민할 일도 전혀 없다는 것이 필자의 생각이므로 부자가 되고 싶다면 혼자서 애쓰지 말고 스스로 신뢰하는 전문가 멘토를 찾아서 문의하라
상승장에 구슬을 수천번 굴려봐야 하락장 호박 몇 번 굴리는 것만 못하다. 이제 호박을 굴릴 일만 기다리면 된다.