경매투자의 흐름

경매투자의 흐름|

경매를 하는데 있어서 지금이 어떤 흐름인지 어떤 시기인줄 알아야 우리가 현재의 경매시장에서 전략을 짜고 그 것에 대한 대응을 하지   그냥 지금도 경매만 해서 충분히 싸게 살 수 있다고 생각하면 백전백패입니다. 그러므로 지금까지는 어떤 흐름으로 경매가 진행되어왔고 그 흐름에서 최고의 투자는 무엇이었고 투자전략을 짠다면 우리가 경매에서   백전불패 할 수 있다고 생각합니다. 그럼 지금부터 어떤 시기가 경매에 있었는지 살펴보고 그 투자흐름을 따라가 볼까 합니다.        첫 번째 시기 : 1990년-2000년     - 경매 자체가 경쟁력 (트렌드, 틈새: 아파트 = 현금) = 중국경매시장   지금 경매를 처음 시작하는 사람들은 아마도 과거의 첫 번째 시기인줄로 착각을 하곤 합니다. 경매만 하면 무조건 싸게 살 수 있다고 생   각하는 것이죠. 그러나 법원에 한번이라도 가본 분이라면 아파트, 빌라 등 가장 인기 있는 부동산이 낙찰될 때 감정가의 100%가 넘도록   집어가는 것을 보셨을 줄 압니다. 그러나 이 시기는 경매만으로 재테크가 되던 시기였습니다. 즉 권리분석만 조금 할 수 있으면 누구나 돈을 벌 수 있는 시기였습니다. 임대차 보호법이 부실하고 신법이 적용되기 전이라 항고, 항소가 난무하던 시절이었습니다. 그러나 아파트 말고는 그다지 높게 낙찰되기 전이라 토지를 비롯한 다른 부동산은 그리 주목을 받지 못했습니다. 그러니 거의 줍다시피 낙찰이 되던 시기였습니다. 이러한 첫 번째 경매의 시기는 현재 중국의 경매시장과 비슷합니다. 부동산에서 가장 안 좋은 것이 환금성인데 가장 환금성이 좋은 상품이 아파트이고 아파트가 70%이하에 낙찰된다면 아마도 가격조사만   끝내면 될 것입니다. 싸게 사서 비싸게만 팔면 되는 것이니까요. 그리고 인식 또한 비슷했습니다. 경매로 사면 망한 집이라 재수가 없다거나 경매하면 일반인들이 보기엔 전문가들만이 하는 특수한 형   태로 봤던 것이죠. 이 시기에는 아파트 이외에는 할 필요가 없었습니다. 왜냐하면 아파트가 환금성이 보장된 그야말로 현금인데 아파트를 시중가보다 싸게 살 수 있으니 당연히 아파트를 사야지 빌라 등을 사   는 것은 미친 짓이었습니다.     두 번째 시기 : 2000년대 초반   - 트렌드 아파트 (틈새 : 빌라, 토지 투자 -인천, 부천, 서울 일부 지역) 두 번째 시기는 경매가 서서히 대중화되던 시기입니다.   그러므로 가장 환금성이 좋고 인기가 좋은 아파트는 실수요자인 일반인들에게 넘어가고 경매의 고수들은 아파트 중에서 특수물건(선순   위, 선순위 가처분, 예고등기 등)으로 몰리게 되었습니다. 사실 이때의 틈새투자시장은 빌라와 토지 투자입니다. 사실상 토지나 빌라는 다음 시기에 가장 잘 팔리는 아이템이 되지 않았습니까? 이 때 투자법은 아파트를 사는 것은 투자법이 아닙니다. 왜냐하면 실수요자들이 너무도 많이 달라붙어 사실상 투자용으로는 남는 것이 없기 때문입니다. 그래서 소위 꼬인 물건 즉 특수물건 쪽   으로 고수들은 방향을 틀었는데 다음에서 글을 이어가겠지만 여러 가지로 불리한 점이 많습니다. 이 때 빌라에 있어서는 두 가지 투자법으로 나타났는데 단기투자와 장기투자 이렇게 나뉠 수 있습니다. 우선 단기투자법입니다. 그 시기 빌라는 그리 주목받는 시기가 아니었고 그러므로 빌라를 싸게 낙찰 받을 수 있었던 시기였습니다.그러므로 이때 빌라를 낙찰 받   은 사람들은 수리를 하고 예쁘게 집을 꾸며서 실수요자에게 시중가격 보다500만 원 혹은 1000만 원 정도 싸게 파는 전략을 폈습니다. 그것으로 빌라 하나 작업해서 500만 원 정도 남겨먹는 식으로 접근을 했습니다. 이런 분들은 나중에 재개발 시기가 오면서 할 일이 없고 생활비를 조달할 방법이 없어집니다. 부동산도 생물입니다. 그런데 이와 같이 하루가 다르게 격변하는 시기에 적응을 못하면 망할 수밖에 없습니다. 다음은 장기투자법입니다.   그 시기엔 빌라를 싸게 살 수 있었습니다. 인천과 같은 곳에서는 지상층 빌라가 아무문제가 없었는데도 불구하고 1200 정도에 낙찰을   받는 경우가 있었습니다. 전세는 1500정도에 놓을 수 있었죠. 취득세, 등록세를 내고도 남는 정도였습니다. 그러나 당연히 팔리는 물건은 아니었죠. 현재처럼 빌라가 잘 팔리는 시기였다면 과연 위와 같이 전세가도 안 되게 싸게 잡을 수 있었을까요? 많은 사람이 몰리고 원하는 사람이 많다면 당연히 비싸게 받아야겠죠. 저렇게 싸게 살 수 있는데도 불구하고 그 가격에 낙찰을 받는 사람은 많아야 2,3명으로써 낙찰을 받고 전세를 놓고 낙찰을 받고 전세를   놓는 식으로 집수를 늘려나갔습니다. 반 지하 빌라를 많이 낙찰 받은 사람도 있었고 강남의 빌라 수십 채를 이런 식으로 늘려나간 사람도 있었습니다. 이 시기에 많은 사람들이 주목하는 부동산은 아파트였으나 사실상 돈이 되는 전략을 짤 수 있었던 것은 빌라였던 것입니다. 단기투자건 장기투자건 투자자가 빌라로는 밥을 먹고 살 수 있었던 시기였습니다. 3. 2000년대 초,중반     - 트렌드 토지 (틈새 : 빌라투자) 사실상 반짝하고 만 시기였지만 한 때는 토지가 아파트보다도 더 인기 있었던 시절이 있었습니다. 토지의 낙찰가가 100%를 육박하던 시기였고 이 당시에도 아파트의 인기는 하늘을 찔렀습니다. 결국 토지는 노무현 정부 들어오면서 부   재지주 60%의 세금에 속절없이 무너졌습니다. 다만 빌라나 다가구 등 다른 부동산의 종목은 위에서처럼 단기투자와 장기투자의 방법이 통하던 시절이었습니다. 4. 2005년 6월 이후 현재   - 트렌드 빌라(틈새 : 오피스텔, 상가, 아파트, 토지 등) 정확히 말하면 2006년도 이후가 될 것입니다. 하지만 재개발이 꽃을 피게 되는 계기가 되었던 시점이 2005년도 6월 이라고 봐도 무방합니다. 이때 경기도에서 부천의 소사동과 원미   동에서 재개발 기본계획이 발표가 되었죠. 2004년 7월 도정법 개정에 따라 50만 이상 되는 도시들의 의무적인 도시기본계획의 수립 때문입니다. 그로부터 1년 후 2005년 6월에 부천에서 처음으로 용역결과 발표를 했고 공청회를 하면서 재개발이 시작되게 됩니다. 사람들이 재개발이란 것을 알게 될 즈음이 2006년도라고 봤을 때 본격적으로 2006년도가 빌라가 경매법정에서도 꽃을 피게 되는 시점   이란 것이죠. 이때부터 천덕꾸러기 취급을 받던 빌라가 비로소 역사의 주역으로 떠오른 시기입니다. 재개발 때문에 빌라는 물론이고 단독주택에 다가구까지 전부 오르는 계기가 되었습니다. 이때는 빌라가 감정가격 100% 이상에서 낙찰을 받게 되게 됩니다. 왜냐하면 감정이 오래전에 되었고 재개발이란 개발호재를 감정가격에 집어넣지 못했기 때문에 100% 이상을 넘는 일이 흔해졌습니다. 이 때 당시에 투자법은 빌라 투자법 자체가 무의미해졌습니다. 빌라로 싸게 낙찰을 받기 힘들어졌고 시중가격대로 낙찰을 받았어야 했기 때문에 빌라를 낙찰 받아서 파는 것은 힘들어졌습니다. 그러나 재개발이란 것을 잘 알고 낙찰을 받는다면 상황은 달라졌겠죠. 왜냐하면 재개발의 공청회가 이미 지난 지역은 올랐지만 아직 발표 전의 도시는 오른 것이 아니었단 얘기였죠. 그러므로 앞으로 50만 이상 되면서 아직 발표가 나지 않는 도시를 찾아서 미리 매물을 잡아놓고 기다린다면 혹은 찾아놓고 기다린다면   언젠가 발표가 났을 때 폭등을 경험할 수 있었다는 얘기가 됩니다. 그러나 경기도의 거의 많은 도시들이 발표가 나고 빌라가 경매의 중심이 되었을 때는 더 이상 빌라는 재테크의 수단으로서 기능을 상실   하게 됩니다. 아직까지 오르지 않고 미래가치가 있는 지역이 있을 수 있습니다만 그러한 도시들은 현저히 줄어들었고 경매법정에서 빌라를 경매로   받는 것이 지탄받는 일이 아니게 되었습니다. 이러한 것은 다른 종목으로의 변화를 해야 살아남을 수 있다는 얘기가 됩니다. 이 당시에는 오피스텔, 상가, 아파트 등이 오히려 대안투자로 바뀌게 됩니다. 예전의 아파트처럼 빌라는 더 이상 투자자들이 수익을 낼 수 있는 물건이 아닌 것이 되었습니다. 아파트와 같은 경우는 노무현 정부 들어오면서 LTV, DTI 등으로 과도한 대출규제를 받게 되었으므로 대안투자 형태로 나타나게 됩니다. 전세가가 높고 매매가와 별 차이가 없고 2006년 11월 기준으로 해서 낙폭이 과대하게 떨어졌다면 저평가 되었다고 볼 수 있습니다. 이러한 아파트는 소형 아파트이고 강북과 일산, 안양 등 대출규제가 풀리면 오를 것이라는 기대감과 전세가격 상승으로 현재의 매매가   를 전세가가 따라올 수 있다는 것이 그 투자의 생각이었죠. 오피스텔은 수익성부동산을 접근함에 있어서 초보가 쉽게 접근할 수 있는 것입니다. 경매로 낙찰을 받는다면 80%까지 나오기 때문에 그리 많은 돈을 들이지 않고 낙찰을 받을 수 있으며 보증금 받고 월세를 놓으면 은행에 돈을 넣어두는 것보다는 수익률이 좋기 때문입니다. 앞으로 수익성부동산을 공략함에 있어서 오피스텔, 다가구, 상가, 빌딩 순으로 스텝바이스텝을 해도 될 것입니다. 이러한 것들이 대안투자가 될 수 있으며 끊임없이 대안투자를 생각하고 틈새를 노리는 것은 남들과의 차별화를 어렵고 꼬이고 적은 특수물건이 아닌 쉽고 잘 풀리고 많은 일반물건을 잡기 위해서입니다. 특수물건을 공략하면 많은 시간과 많은 돈 오랜 기간의 소송 등으로 정력을 낭비하기 쉬우나 일반물건을 공략하면 적은 시간과 적은 돈 그리고 소송이 걱정 없는 것을 골라 할 수 있습니다. 그래서 경매의 시대적 흐름을 알아야 하며 그래야 몸과 마음이 편합니다