토지 경매의 안전장치, `농지취득자격증명원`

 

(배워서 남주나)

토지 경매의 안전장치, `농지취득자격증명원`

 

토지경매 물건을 열람하다 보면 특이사항란에 “농지취득자격증명 필요(농지취득자격증명 미제출로 매각불허가 결정시 매수신청보증금 몰수함)이라는 문구를 자주 볼 수 있다.

농지취득자격증명(이하 농취증)은 농지를 취득하려는 사람의 소유자격과 소유상한을 확인 심사해 적격자에게만 농지의 취득을 허용함으로써 비농민의 투기목적 농지소유를 방기하기 위해 만든 제도이다.

 

여기서 말하는 농지란 지목이 전(밭), 답(논), 과수원이거나 실제로 3년 이상 농사를 짓고 있는 토지를 말한다.

 

농취증은 해당 농지가 소재한 시ㆍ군ㆍ구ㆍ읍ㆍ면장으로부터 발급받을 수 있다. 필요 서류인 농취증신청서 및 농업경영계획서를 작성, 제출하면 신청일로부터 4일(주말체험의 경우 2일) 이내에 발급여부가 결정된다.

이 농취증은 장래에 농지를 취득하고 농사를 경영하겠다는 계획서와 같으므로 영농의지만 있다면 발급받는데 큰 어려움은 없고, 규모로 보면 대도시보다는 지방 소도시에서 발급받는 것이 더 수월하다.

 

다만 농취증 신청이 반려당하는 경우가 있다.

 

▲신청대상 토지가 농지에 해당하지 않는 경우

 ▲농취증 없이 취득할 수 있는 농지인 경우

▲신청인의 농지취득 원인이 자격증명을 발급받지 않고 농지를 취득할 수 있는 경우

▲신청대상 농지가 농지법을 위반해 불법으로 형질이 변경된 경우다. 특히 불법건축물이 있거나 바닥이 포장된 경우도 여기에 포함된다.

 

잘 알아둘 것은 농취증 신청이 반려당한 뒤의 대처 방법이다. 첫번째에서 세번째에 해당하는 이유로 농취증 신청이 반려당했다면 `반려증`을 받게 된다. 이걸 쓸모없다고 그냥 버려선 안된다. 이것을 경매계에 제출해야 농취증이 없다는 이유로 입찰보증금을 몰수 당하는 일을 막을 수 있기 때문이다.

 

그런 마지막 네번째의 경우에는 ‘신청대상 농지는 취득시 농취증을 발급받아야 하는 농지이나 불법으로 형질변경 한 부분에 대한 복구가 필요하며 현 상태에서는 농취증을 발급할 수 없음’이라는 반려사유가 기재된 반려증을 받게 된다. 이런 경우에는 입찰보증금을 몰수당할 수 있다. 통상 현장답사를 하지 않고 사진만 보고 입찰에 참여할 경우라든지 다른 필지의 토지로 임장활동을 잘못한 경우 발생하는 해프닝이다.

 

그렇다고 당황할 필요는 없다. 낙찰자가 토지를 원상복구하겠다는 조건으로 계획서를 제출하고 담당자 검토를 받아볼 수 있기 때문이다. 담당자는 그 복구 계획서대로 이행할 수 있다고 판단되면 농취증을 발급해준다. 물론 복구할 수 없다고 판단되면 반려 통보를 할 수도 있다는 점도 염두에 두자.

 

한편, 지목은 농지인데 전원주택 조성을 위해 필요 이상의 잔디, 조경목적의 바위, 꽃, 판매용이 아닌 관상수 등이 많이 심어진 땅, 낙찰자와 주민들의 사이가 좋지 않을 경우 담당 공무원이 현장답사를 꼼꼼하게 할 가능성이 크다. 이를 통해 역시 농취등 신청이 반려될 수 있으므로 주의해야 한다.

 

또 한 가지 알아둘 점은 농취증의 제출 기한이다. 통상 낙찰자는 낙찰일로부터 매각허가결정이 나기 전까지인 7일 이내에 해당 경매계에 농취증을 제출해야 한다.

그러나 농취증 발급기일이 신청일로부터 최장 4일까지 늘어날 수 있다는 점을 미리 염두에 두자. 농취증 발급에 문제가 생길 경우 대처할 수 있는 시간이 3일 밖에 되지 않아 까딱 잘못하면 입찰보증금만 날릴 수 있는 것이다. 따라서 토지물건에 입찰할 계획이 있다면 미리 농취증 발급 과정과 심사 기준을 관할구청에 문의해보는 등 만전을 기해두는 것이 좋다.(부동산태인 홍보팀(02-3487-9902 // 9930) )