임대차계약이 종료되면 임차인은 임대차목적물을 임대인에게 인도해야하는 반면, 임대인은 임차인에게 임대차보증금을
반환해야 할 의무가 있다.
그런데, 임차인이 연체한 차임이나 관리비가 있을 경우 보증금에서 공제되고 반환될 수 있는데, 공제범위가
구체적으로 어디까지인지 실무상으로 분명치 않은 경우가 적지 않다.
이 점에 관해 최근 선고된 대법원판결 두 개를 소개한다.
먼저, 대법원 2012. 9. 27.선고 2012다49490 양수금 판결이다.
이 판결은 임차인이
자진명도하지 않아 임차인을 상대로 인도소송판결을 받아 판결에 소요된 법정 소송비용을 보증금에서 공제할 수 있는지가 논란이 된 사안인데, 대법원은
“--부동산임대차에 있어서 임차인이 임대인에게 지급하는 임대차보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 그 임대차관계에서 발생하는
임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 임대인이 임차인을 상대로 차임연체로 인한 임대차계약의 해지를 원인으로 임대차목적물인 부동산의 인도 및
연체차임의 지급을 구하는 소송비용은 임차인이 부담할 원상복구비용 및 차임지급의무 불이행으로 인한 것이어서 임대차관계에서 발생하는 임차인의 채무에
해당하므로 이를 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있고, 한편 임대인의 임대차보증금 반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우에 그
임대차보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 비로소 이행기에 도달하는 것이므로,
임차인이 다른 사람에게 그 임대차보증금 반환 채권을 양도하고, 임대인에게 양도통지를 하였어도 임차인이 임대차목적물을 인도하기 전까지는 임대인이
위 소송비용을 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있다(대법원 2002. 12. 10. 선고 2002다52657 판결 등 참조).
원심판결
이유와 원심이 적법하게 채택한 증거에 의하면, 피고는 2009. 12. 1. 주식회사 00웨딩(이하 ‘00웨딩’이라고만 한다)과 사이에 이 사건
건물을 임대차보증금 1억 원, 월차임 4,500,000원(2010. 12. 1.부터는 월 5,000,000원), 임대차기간은 2009. 12.
1.부터 36개월로 정하여 임대하는 계약을 하였고, 00웨딩은 그 무렵 피고에게 이 사건 임대차보증금을 지급한 사실, 00웨딩은 2010.
12. 30. 원고에게 이 사건 임대차보증금 반환채권을 양도하고, 00웨딩으로부터 그 양도통지 권한을 위임받은 원고는 2011. 1. 6.
피고에게 위 채권양도의 통지를 한 사실, 피고는 2011. 6. 16. 00웨딩을 상대로 부산지방법원 2011가단63242호로 건물인도 및
차임지급을 구하는 소를 제기하여, 2011. 10. 28. 위 임대차계약이 00웨딩의 차임연체로 인하여 피고의 해지로 종료되었음을 이유로
00웨딩은 피고에게 이 사건 건물을 인도하고, 인도 시까지 차임 내지 차임상당 부당이득금을 지급하여야 하며, 소송비용은 00웨딩의 부담으로
한다는 판결이 선고되었고 그 무렵 위 판결이 확정된 사실, 그 후 피고는 부산지방법원 2012카확73호로 위 소송에 관한 소송비용액의 확정을
신청하여 00웨딩이 피고에게 상환하여야 할 소송비용액이 3,154,162원으로 확정된 사실을 알 수 있다.
위 사실관계를 위 법리에 비추어
살펴보면, 피고가 임차인인 00웨딩을 상대로 이 사건 건물의 인도 등을 구하는 위 소송비용은 임차인이 부담할 원상복구비용 및 차임지급의무
불이행으로 인한 것이어서 임대차관계에서 발생하는 임차인의 채무에 해당하므로 피고가 반환할 이 사건 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있다고 할
것이고, 00웨딩이 원고에게 이 사건 임대차보증금 반환채권을 양도하고 피고에게 그 양도통지를 하였어도 피고는 00웨딩이 이 사건 건물을 피고에게
반환하기 전까지는 위 소송비용을 이 사건 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있다고 할 것이다.
그럼에도 원심이 그 판시와 같은 사정을 들어
피고의 위 소송비용에 관한 공제항변을 배척하는 취지로 판단한 것은 부동산 임대차보증금의 담보적 효력에 관한 법리를 오해함으로써 판결결과에 영향을
미친 위법이 있다. 이를 지적하는 상고이유는 이유 있다.
그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리․판단하게 하기 위하여 원심법원에
환송하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다“고 판결하였다.
한편, 대법원 2012. 10. 25. 선고 2012다75055호 판결 사안도 주목할 필요가 있다.
이
판결은, 임대차계약관계에서의 관리비채권의 소멸시효기간이 3년이 일반적인 상황에서, 임대인이 3년 이상 동안 관리비채권을 행사하지 않더라도
소멸시효에 관계없이 보증금에서 밀린 관리비를 당연히 공제할 수 있는지가 쟁점이 된 사안에서, 당연공제가 가능하다고 판단하였다. 심리불속행된
사안이라 판결이유는 없지만, 소멸시효에 해당하여 공제가 불가능하다는 전제의 1심판결을 취소한 2심판결(서울중앙지방법원 2012. 7. 24.
선고 2012나2025 판결)을 그대로 인용하는 형식으로 당연공제가 가능하다는 입장을 취하였다. 이 판결선고 이전에는, 소멸시효 해당 여부를
두고 엇갈린 하급심판결만이 존재했는데, 처음으로 대법원판단이 이루어진 셈이다
.
이해를 돕기 위해 예전 하급심판결을 소개하기로 한다.
먼저, 3년 이상 체납되었다면 소멸시효에 해당되어
임대차보증금에서 공제할 수 없다는 입장을 취한 대구지방법원 경주지원 2011. 1. 4.선고 2010가단4649 임대차보증금 판결이다. 이
사건은 임차인이 임대인을 상대로 임대차보증금을 청구한 사안에서, 임대인인 피고가 체납관리비공제항변을 한데 대해 법원은, “-- 무릇,
임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는, 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는
것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에, 특별한 사정이 없는 한, 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히
공제되는 것이므로, 임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있다. 임대차계약의 경우 임대차보증금에서
그 피담보채무 등을 공제하려면 임대인으로서는 그 피담보채무인 연체차임, 연체관리비 등을 임대차보증금에서 공제하여야 한다는 주장을 하여야 하고
나아가 그 임대차보증금에서 공제될 차임채권, 관리비채권 등의 발생원인에 관하여 주장·입증을 하여야 하는 것이며, 다만 그 발생한 채권이 변제
등의 이유로 소멸하였는지에 관하여는 임차인이 주장ㆍ입증책임을 부담한다(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323,8330
판결).
이 사건에서 살피건대, 을 제1, 2호증의 각 기재에 의하면 일응 연체된 관리비 채권 8,404,740원 상당이 존재하는 것으로
보인다”고 하면서도, 임차인인 원고의 소멸시효도과 재항변에 대해 “ --살피건대, 이자, 부양료, 급료, 사용료 기타 1년 이내의 기간으로 정한
금전 또는 물건의 지급을 목적으로 한 채권은 그 소멸시효기간이 3년이라고 할 것인바(민법 제163조 제1호), 을 제1, 2호증의 각 기재에
의하면 이 사건 아파트에 관한 관리비 채권은 1개월의 기간을 정한 금전의 지급을 목적으로 정한 채권인 점이 인정되고, 앞에서 살펴본 바와 같이
위 아파트에 대한 1999. 6.경부터 2006. 8.경까지의 관리비가 연체되었다고 할 것이며, 피고 회사는 그로부터 3년이 이미 경과하여 이
법원에 2010. 8. 17.자 답변서를 제출하면서 비로소 위 관리비의 공제 주장을 한 것은 기록상 명백하므로, 위 관리비 채권은 모두 시효로
소멸하였다고 할 것이다” 고 판단하였고,
이에 대해 다시 임대인인 피고가 다음과 같은 재재항변을 하였지만 이를 인정치 않았다. 즉, “--피고
회사는, 아파트 관리비는 209세대 거주자들이 사용한 비용을 공동 부과하는 공익요금이므로 소멸시효가 적용되지 않는다는 취지로 주장하나, 그
사유만으로 소멸시효제도가 적용되지 않는다고 볼 아무런 이유가 없다. 피고 회사는 또한, 임대차보증금은 담보의 성질로 연체된 관리비가 연체될
때부터 바로 즉시 임대차보증금에서 공제된다는 취지로 주장하나, 이를 인정할 만한 아무런 증거가 없을 뿐만 아니라 을 제1, 2호증의 각 기재에
의하면 피고 회사 스스로 관리비가 연체된 이후 즉시 임대차보증금에서 공제되지 않는다는 것을 전제로 위 연체된 관리비에 대하여 지연손해금을
부과하고 있는 점이 인정되므로, 위 주장 역시 이유 없다”고 판단한 것이다. 이 판결은 항소되었지만 대구지방법원 2011. 4. 21.선고
2011나2546 임대차보증금사건에서 판단 내용이 그대로 유지된 후 상고되지 않고 확정되었다.
반대로, 3년 이상 체납되었다고 하더라도 소멸시효와 무관하게 보증금에서 당연공제된다는 입장을 취한 부산지방법원
2011. 10. 14. 2011가단7402(본소) 건물명도 등, 2011가단94734(반소) 임대차보증금청구 사건이다. ‘장기간 체납된
월차임채권은 시효로 소멸되었다’는 임차인인 피고 주장에 대해 법원은 “-- 임대차계약에 있어 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을
임대인에게 인도할 때까지 발생하는 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이
반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로, 임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한
나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있을 뿐 아니라(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 참조), 소멸시효가
완성된 채권이 그 완성 전에 상계할 수 있었던 것이면 그 채권자는 상계할 수 있는 것이다. 따라서 원고가 이 사건 소를 제기한 때로부터 3년
전에 발생한 차임 채권이라고 하더라도 임대차보증금에서 공제가 가능한 이상 원고가 이를 공제함에 있어 아무런 문제가 없다. 피고의 위 주장 역시
이유 없다”고 판단하고 있다.
두 판결 모두 대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결을 거론하면서도 결론을
달리했는데, 앞서 소개한 서울중앙지방법원 2012. 7. 24. 선고 2012나2025 판결 역시 다른 논리없이 대법원 2005. 9. 28.
선고 2005다8323, 8330 판시를 근거로 ‘보증금에서 당연공제가 가능하기 때문에 소멸시효에 구애받지 않고 공제할 수 있다’는 결론에
도달하였다. -이상-