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“빡빡한
일정이지만 일본의 주택임대관리에 많은 것을 배울 수 있어 좋았습니다. 지금까지의 해외연수 경험 중 이번이 단연 최고였어요.(일본연수단 2기
이광한 실장, 34)” 부모에게 물려받은 용인 땅에 건물을 짓고 임대사업을 시작한 동광플라자 이광한씨는 이렇게 말한다. 지난 7월 18일~20일 3일 동안 진행한 `일본 기업형 주택임대관리 연수프로그램`은 하루에 2곳 이상의 단지 견학과 함께 일본주택임대관리협회 세미나, 요코하마에서 열린 임대경영 페어 관람, 에이블 본사 방문 등 연일 강행군의 일정에도 선진임대관리 시스템을 배우기 위한 연수단의 열정은 한 여름 태양보다 뜨거웠다. 법무법인 루츠알레 진경아 위원은 “폭염이 심하다는 뉴스를 보고 왔는데 생각보다는 괜찮았다”고 말하고, “견학할 때마다 일본의 선진관리시스템에 혀를 내두르게 된다”며 감탄사를 연발했다. 진 위원은 또 “3일간 듣고 본 것 들이 점차 증가하고 있는 임대주택관련 업무에 큰 도움이 될 것 같다”고 말했다. 매경닷컴과 플러스엠파트너스가 공동으로 진행한 이번 연수는 선진화된 주택임대관리 시스템을 보유하고 있는 일본의 실질적인 노하우를 직접 체득하고, 최근 유행하고 있는 셰어하우스(Share House)의 차별화전략에 대해서 배우기 위해 기획됐다. 미국발 금융위기 이후 지속되고 있는 부동산경기 침체는 갈수록 골이 깊어가고 있다. 이는 거래시장에도 지대한 영향을 끼쳐 결국 아파트 담보가치 하락으로 이어지고 있다. 상황이 이러자 아파트 투자로 한 몫 잡았던 투자자들이 일제히 수익형부동산으로 몰려 임대사업으로 수익을 창출하려는 움직임이 거세다. 특히 이들은 투자자금 확보를 위해 전세 보다는 안정적인 수입을 확보할 수 있는 월세나 보증부 월세를 선호하는 것이 특징이다. 실제로 서울시 아파트 월세 거래 건수는 2010년 1만2064건에 불과했지만 2011년에는 2만7751건, 2012년에는 2만7299건으로 월세 거래의 비중이 크게 늘고 있다. 하지만 전문성 부재와 열악한 임대사업 기반 미비로 관리상의 어려움을 토로하는 임대사업자 역시 늘고 있는 것이 현실이다. 정부는 부랴부랴 지난 6월 28일, ‘기업형 주택임대관리업 도입을 위한 주택법’ 개정안을 상정, 국회 본회의를 통과시켰다. 이번에 통과한 개정안은 오는 9월 중 법안 제정을 앞두고 있다. 늦은 감이 없지 않지만 이미 부동산시장에 불붙기 시작한 주택임대사업이 향후 거래시장의 대세가 될 것이라는 민·관의 공감대가 형성됐다는데 의미가 크다. 또한 임대주택시장에 ‘관리’라는 새로운 정책의 흐름에 대응할 필요성이 더욱 절실한 시점에 나와 업계의 시각도 대체적으로 고무적인 분위기다. 이번 일본 임대주택관리 연수단에는 분양대행업, 주택개발업, 부동산금융업 등 다양한 업계 종사자가 참가했으며, 에이블을 비롯한 일본주택임대관리협회와 로폰기힐즈 개발 신화인 모리빌딩, 쉐어하우스(Share House) 등을 방문, 우리나라 주택임대관리시장의 주역이 될 그들이 직접 해법을 찾아 나섰다. 일본은 임대주택의 세대수가 1,780만 세대 이상을 차지하고 있으며, 이 규모는 국내 주택시장의 전체 규모에 해당된다. 이 중 75%인 1,350만 세대 정도가 민간 임대 주택시장이다. 그리고 그 중의 45%를 임대 전문 관리회사가 관리하고 있다. 일본의 이런 임대시장 규모에 비하면 국내 임대 주택시장은 초기단계라 할 수 있다. 2005년도 이후부터 일본의 신규 공급물량의 50%이상은 임대주택이 차지할 정도로, 25세에서 34세까지의 젊은 층의 주택보유율은 20%를 넘지 못하고 있다. 이러한 일본주택시장의 변화를 주시해야 하는 이유는 국내의 사회변화 및 주택시장의 흐름이 일본과 유사하기 때문이다. 일본의 임대주택관리 시장은 크게 개인형과 기업형 두 가지로 나뉜다. 개인형은 주택매입을 통한 직접관리나 지역 중개사 또는 중개 법인을 통해 운영되는데 최근에는 거의 사라진 형태다. 기업형은 대기업형, 중소기업형, 소기업형으로 나뉘며 대기업형의 경우 도큐전철이나 미쓰이부동산, 모리빌딩이 대표적 회사이다. 중소기업형으로는 레오파래스21, 다이코겐탁쿠, 에이블을 들 수 있으며, 소기업형은 리폼이나 오크하우스가 운영하는 쉐어하우스가 유명하다.
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도쿄도
세타가야구에 위치한 `라피네 게바 맨션(Raffine下馬 게바)`, 도쿄급행전철 주식회사(이하 도큐전철)가 전철역 주변 자투리땅을 개발해 추진
중인 임대주택이다. 도큐전철의 컨셉임대주택 사업은 임대맨션 브랜드 `TOP-PRIDE‘와 도쿄·요코하마(카나가와)의 도큐연선을 중심으로 들어선 `Concept Mansion`이 유명하다. 이번에 현장 방문한 `라피네 게바 맨션`은 뛰어난 외·내부 디자인 설계와 역세권 입지로 젊은 층 특히 신혼부부들의 인기가 높다는 게 도큐전철 직원의 설명이다. 라피네 게바 맨션은 전용 40.94~46.14㎡로 구성됐으며, 월 임대료로 148000엔~171000엔 정도에 책정됐다. 실내는 바닥높이를 달리한 공간분할로 원룸이지만 투룸 처럼 사용하도록 했다. 거기에 노출 콘트리트로 마감한 실내 벽체 때문에 시원하면서도 세련된 느낌이 일본의 뛰어난 건축수준을 느낄 수 있었다.
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동경
시내로 들어온 연수단은 중개업을 기반으로 한 주택임대관리 회사 에이블 본사(동경 아카사카 소재)를 찾아 그들의 의 오랜 경영 노하우를 듣는
시간을 가졌다. “일본의 중개업은 다양한 사업으로 확대되고 있습니다. 현재 에이블은 개발 및 관리 분야에도 진출하고 있으며, 일본의 대표적인 중개업체로 서브리스 사업과 부동산 관리업(PM)도 수행 중입니다.(에이블 대표이사 야나세 야스타카, 45)” 주식회사 에이블의 전신은 1968년 오사카후(大阪府)에서 창립한 대성건설로, 1979년 7월 에이블로 사명을 변경한 이후 올해로 44년을 맞았다. 이 회사의 자본금은 2,622백만 엔이며, 종업원수는 3천2백여 명에 달한다. 일본의 중개법인의 점포수는 아파망숍과 에이블로 양분된다. 에이블은 직영 431개와 프랜차이즈 352개 총 783개의 점포를 관리하고 있다. 사업분야별 매출구성은 중개업 비중이 41.8%, 중개관련이 33.5%, 임대관리가 19.5%를 차지하고 있다. 특히 중개를 기반으로 하는 임대주택관리사업 자체보다는 임대 중개네트워크와 마케팅 및 홍보의 경쟁력을 갖추고 안정적인 운영으로 높은 평가를 받고 있는 회사다. 에이블은 현재 임대주택 소유자 270만 가구의 위탁을 받아 관리를 실행 중이며, 온라인과 자체 발행하는 잡지를 통해 독보적인 홍보로 경쟁력을 갖췄다. 또한 중개업 외에 임대관리와 이를 토대로 하는 중개관련사업을 공격적으로 진행하고 있으며, 대표적인 임대관리업무로 임대료의 수금·체납 보증, 24시간 긴급 대응, 퇴거시의 정산 업무, 건물 멘테넌스, 콜 센터·고객 대응 그 외 각종 관리 업무가 있다. 에이블은 건물 멘테넌스를 통해 오너의 자산가치를 유지하는 역할을 담당한다. 건물 정기 순회를 통한 청소·점검, 엘리베이터 점검·정비, 급수·하수 관계의 보수 점검 등 건물에 관련되는 모든 멘테넌스를 위탁 받아 임대인의 자산가치 향상을 위해 적절한 제안을 한다. 또한 최근 유행하는 부동산 증권화를 통해 단순 물건 관리 뿐만 아니라 수익을 확대하기 위한 경영관리를 실시한다. 에이블은 압도적인 직영 점포 수를 자랑하며, 강력한 리싱 퍼포먼스를 실현하고 있다. 게다가 전국 각지의 점포망을 통한 리서치를 실시, 펀드의 신규 물건 편성시 활용하고 있다. 아울러 저출산, 고령화에 따라 주택 수가 세대 수를 상회하는 주택 과다(주택 스톡) 현상을 보이는 일본의 사회적 문제에 고령자 전용 임대 주택 등 평생 임대 개념의 시니어 세대 라이프 스타일을 제안하고 있다. 이번 연수단을 주관한 플러스엠 파트너스 서용식 대표는 에이블 방문을 통해 “건물을 체계적으로 관리한다는 것은 건물의 부가가치를 높이는 것을 뜻한다"며, “에이블의 전문 주택임대관리 시스템을 벤치마팅하여 임대수요자들의 라이프스타일을 고려한 다양한 콘텐츠와 서비스 제공으로 사업의 안정성을 확보하고 한국형 임대주택관리사업을 정착시키는데 큰 의미가 있다”고 말했다 | |||||||||
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