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| 21세기에 접어들면서 일본의 주택사정과 경제사회 정세는 대전환기를 맞는다.
세계 제조업 시장을 점령하며 가파른 성장을 거듭한 일본은 성숙기에 접어들면서 저출산과 고령화라는 사회문제를 남겼고, 사회구조나 국민의식의 급격한 변화가 나타나기 시작한다. 또한 국민의 라이프스타일이 다양화되면서 그 중심에 있는 주택문화 또한 다양한 역할과 성격이 요구받고 있다. 임대주택이 일본의 주거형태에 뿌리 깊게 자리 잡을 수 있었던 이유도 오랜 세월동안 발전과 보완을 거듭해온 결과다. 이제야 임대주택관리시장에 진출하려는 우리에겐 마냥 부러울 수밖에 없다.
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지난 7월
19일 동경시내에 위치한 일본주택임대관리협회 본사를 방문한 연수단은 협회의 업무와 일본 임대주택관리업의 특징과 사례 등을 협회 국제교류
연구위원장인 오기노 마사오 이사와 국제교류 연구회장 고바야시 마사노부 이사의 브리핑을 통해 협회의 체계적인 관리시스템을 배울 수 있었다.
일본임대주택관리협회는 일본의 보편적인 주거형태인 임대주택의 안정적 주거생활 확보와 향상을 위해 설립됐다. 또한 협회회원사의 영리 및 권익보장 뿐만 아니라 임대주택 거래의 건전성 확립을 위한 전문적인 운영, 관리업무의 교육, 홍보를 통해 임대주택시장의 발전을 도모한다. 오기노 마사오 연구위원장은 “임대주택관리협회의 회원사는 1,204사(2012년 3월 기준)로, 전회원의 총 관리 수탁 호수는 약 400만호에 달한다”며, “일본의 임대주택협회는 지난 1995년 이전까지 임대주택관리협회와 전국임대관리협회의 양립된 단체가 같은 해 4월 일본임대주택관리협회로 통합했다”고 설명했다. 2001년 3월 설립 허가를 득한 후 공익법인 제도 개혁에 따라 2011년 9월에 내각부 공익 인정 위원회에 공익재단법인화 인정을 신청하여 2012년 4월 1일에 지금의 공익재단법인 일본임대주택관리협회가 됐다.
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“임대주택관리 업체가 처음 등장한 것은 1965년경입니다. 건축비의 대부분을 차입금으로 충당하기 때문에 변제를 위해서는
안정적인 임대수입이 절실했고, 시간이 흘러 임대주택시장이 대형화, 고급화되면서 전문업자에게 관리를 위탁하게 됩니다. 이것이 일본에
임대주택관리업의 태동할 수 있었던 배경입니다.(국제 교류부 고바야시 마사노부 회장)” 주택임대관리의 핵심은 ‘경영적 관리’라고 말하는 고바야시 회장은 이는 임대인을 대신하여 경영판단에 수반되는 종합적인 위탁관리업무 및 서브 리스 사업을 망라하는 개념이라고 강조했다. 이는 임차시장에서 요구하는 다양하고, 고도화(전문화)되는 관리업무를 수행함에 있어 적합한 주택임대경영을 뜻한다. 관리자에게는 전문적인 기술과 능력이 요구되는 동시에 책임이 동반되는 이유도 여기에 있다. “입주자에게 ‘쾌적한 생활’을 임대인에게는 ‘안심경영’을 제공한다“ 관리지식과 지역정보, 생활자의 수요까지 다양한 정보를 수집하여 우수한 임대주택을 제안함으로써 임대인에게는 자산의 가치상승을 입주자에게는 안전하고 쾌적한 주거환경을 제공한다. 일본의 임대관리는 임대인의 의뢰를 받아 모집에서 입주자 서포트, 퇴거까지 일관된 입주자 서비스를 실시하는 것이다. 최근 일본의 버블경제 위기로 부동산 소유 보다는 임대를 선호하는 사람이 증가하고 있다. 결국 경기침체로 인한 주택 담보대출 변제가 불안해 지면서 주택을 소유하려는 움직임이 둔해진 것. 한국도 비슷한 상황이지만 일본의 고령화속도는 세계 최고 수준으로, 전체인구의 25%가 60세 이상의 노인층이다. 최근 경제력을 상실한 노령층과 사회진출 전 젊은 층 위주로 임대주택이 ‘임시 주거지’에서 ‘생활의 본거지(정주형)‘으로 인식이 확산되는 추세다. 그럼 주택임대관리업은 의뢰 받은 임대주택의 유지·보수·임차인 확보만을 주업무로 하는가? 이에 대하여 오기노 연구위원장은 그렇지 않다고 잘라 말한다. 임대주택은 매년 쏟아지는 반면 인구는 2007년을 정정으로 감소하고 있기 때문에 토지 소유주가 세금대책을 목적으로 임대주택을 건축해도 공실율은 높아질 가능성이 크다. 그렇기 때문에 전문가인 임대주택관리업자가 그 토지에 적합한 건물을 기획하고 제안해야한다고 말한다. 임대주택도 임차인의 성향과 나이·성별에 따라 상위층을 위한 패밀리 타입, 독신 고령자용의 개호 서비스가 가능한 타입, 애완용 동물과의 공생이 가능한 타입 등 새로운 스타일의 임대서비스를 끊임없이 개발해야 한다는 것이다. 임대 주택관리업은 ‘자산관리 운영업’ 이다. 관리호수의 증가, 다양한 정보에 대응한 장기적이고 종합적인 플랜에 근거한 임대주택관리업무는 예전의 ‘중개 부속형’ 관리업무의 연장선상이 아닌, ‘자산 관리형’에 더 가깝다. 곧 ‘자산 관리 운영업’으로 정의할 수 있다. 일본의 오랜 주택임대관리시스템은 정부의 각 종 제도와 맞물리면서 빛을 발한다. 그럼 일본 주택임대관리 관련 제도는 어떤 것이 있을까? 우선 일본에서 주택임대관리업을 영위하기 위해서는 임대주택관리업자로 등록해야 한다. 국토 교통성은 지난 2011년 12월에 임대주택관리업무의 적정화를 도모하기 위해 국토 교통성 고시에 의한 임대주택관리업자 등록제도를 시행하고 있다. 이 제도는 임대주택관리업무의 일정한 규칙을 제정함으로써 임차인과 임대인의 이익을 보호하고 있다. 이 제도를 통해 소비자는 공개된 등록사업자를 선택·위탁할 수 있고, 모든 관리업무와 물건선택의 판단 근거로 활용 할 수 있게 됐다. 협회는 홈페이지를 통해 제도의 최신 정보를 제공함으로써 전 회원이 원활하게 등록할 수 있도록 지원하고 있다. 또한 예탁금 보증 제도를 함께 시행함으로써 관리회사의 경영상 안정장치를 마련했다. 예탁금 보증 제도는 국가의 보조사업의 일환으로, 의뢰인과 관리 회사 간의 서브리스(Sub-lease) 본 계약에 관련되는 임대료 지불 채무를 보증하기 위해 재단법인 일본 임대주택관리협회가 보증 기금을 설립함으로써 이에 대한 국가의 보조제도가 창설됐다. 따라서 관리회사가 도산했을 경우 관리회사의 ‘예탁금’은 1개 회사 당 최고 1천만 엔까지 보증 변제금을 지불한다. 다만 임대료는 1개월분을 상한 한다. 아울러 예탁금 보증 제도의 일환인 ‘일시 관리회사 소개시스템’을 병행 실시해 임대 맨션 또는 아파트를 관리하는 회사(예탁금 보증 제도에 가입한 회사)가 도산했을 때 건물관리의 중단을 막기 위해 건물주의 요청에 따라 일시적으로 도산업체를 대신할 관리업체를 소개하는 하는 제도를 말한다. 이는 업체 도산 등과 같은 긴급사태 발생 시에 임차인과 건물주가의 불안 요인을 사전에 억제하고 건물관리를 지속시키기 위함이다. 보증제도에 가입하기 위해서는 과거 3기분의 결산서를 제출하고 제3자 기관인 보증제도 심사회가 실시하는 심사를 통과해야 한다. 심사회는 공인회계사·변호사·대학 교수 등으로 구성됐으며, 객관적이고 까다로운 심사로 유명하다. 보증기간은 매년 9월 30일을 1년으로 한다. 보증제도의 계속적인 이용을 위해서는 매년 결산서를 제출해 재심사를 통과해야 한다. 때문에 보증제도의 가입은 관리회사의 ‘경영 건전성’을 판단하는 기준이 된다.
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“임대주택관리란 한마디로 임대인에게 의뢰받은 자산을 대신하여 관리 운용하는 것입니다. 관리 회사는 제3자(임대인)의 자산을
취급하고 있다는 중대한 책임을 지고 있기 때문에 경영의 건전성, 안정성을 항상 요구됩니다.(일본도시경제연구소 송현부 박사)”
임대료 채무보증사업도 눈길을 끈다. 임대료 채무보증사업은 아파트 또는 맨션 등의 임대차 계약을 체결할 때 보증 전문의 회사 또는 신용판매회사가 임차인의 연대 보증인과 같은 역할을 수행하는 시스템이다. 이러한 업무를 실시하는 임대료 채무보증사업자는 임차인과 보증계약을 체결해 임대차 계약의 기간 중에 임차인이 체납 한 임대료를 일정 범위 내에서 대신 지불한다. 일본에서 아파트 또는 맨션의 임대차 계약을 체결할 때 연대보증인은 부모형제 또는 친족에게 부탁하는 것이 일반적이다. 하지만 고령자나 외국인의 경우 보증인 확보가 쉽지 않다. 이런 이유로 기관보증의 필요성이 대두되기 시작했다. 이를 위해 태동한 것이 지난 2006년 7월, (공익재단법인) 일본 임대 주택 관리 협회의 내부 조직으로 발족한 채무보증사업자 협의회다. 협의회는 임대료 채무보증 사업과 관련되는 조사·연구 및 업무 적정화에 관련되는 규칙을 만들고 준수함으로써 임대주택의 원활한 공급과 부동산 경영의 안정성 제고하는 업무를 수행한다. 이번 연수단에 참여한 (주)아주 최원홍 부장은 “일본주택임대관리협회 방문으로 오랜 세월 쌓인 일본의 임대주택관리사업의 경영 노하우를 배울 수 있어 좋았다”며, “우리나라에도 임대주택관리사업자가 늘고 있는데 이들의 목소리를 대변할 협회와 임대인·임차인 모두를 위한 각 종 제도 신설이 시급해 보인다.”고 말했다. | |||||||||
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