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Q= 지난달 A기업에 입사한 신입사원입니다. 아직 집을 구하지 못해 일산 친척집에서 강남에 있는 회사로 출퇴근을 하고 있는데 출퇴근이 불편해 회사 근처의 다가구주택(보증금 3,000만원/월세 60만원)을 얻으려고 합니다. 그런데 선순위 근저당권(설정액 1억2,000만원)이 있고, 같은 조건의 세입자가 모두 10가구 있습니다. 회사 선배들은 대항력을 갖춰 놓지 못하면 임대보증금을 안전하게 돌려 받지 못할 수도 있다고 하는데, 중개업소에서는 최악의 경우 집이 경매를 당해도 보증금은 안전하게 돌려 받을 수 있으니 괜찮다고 합니다. 정말 중개업소의 말대로 안심하고 임대차계약을 해도 되는지 궁금합니다.
A= 세입자가 임대보증금을 안전하게 돌려 받기 위해서는 제3자에게 대항할 수 있는 안전장치를 마련해 두어야 합니다. 대항력을 갖추기 위해서는 선순위 권리(근저당권 등)가 생기기 전에 전입신고를 마쳐야 합니다. 임대차계약의 경우에는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도(引渡)와 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기게 되는데, 이것을 대항력이라고 합니다(주택임대차보호법 제3조 참조). 이렇게 세입자가 대항력을 갖춰 놓게 되면 최악의 경우 임차한 주택이 경매를 당해도 임차보증금은 안전하게 돌려 받을 수 있습니다.
하지만 이번 임차주택의 경우에는 이미 선순위 근저당권이 있어 대항력을 갖출 수는 없습니다. 다만 대항력이 없는 상태에서 경매를 당해도 소액임차인인 경우 임차보증금이 일정금액(서울 9,500만원, 수도권지역 8,000만원, 광역시 6,000만원, 그 밖의 지역 4,500만원) 이하이면 법원에서 서울지역은 3,200만원(수도권지역 2,700만원, 광역시 2,000만원, 그 밖의 지역 1,500만원)까지 최우선변제를 받을 수 있습니다(2014.1.1 시행예정).
그러나 다가구주택인 경우에는 소액임차인이라고 해서 안심해서는 안 됩니다. 소액임차인의 최우선변제금액은 낙찰금액의 2분의1로 정하고 있기 때문입니다. 소액임차인이 여러 명이 있는 경우에는 임차보증금액 비율에 따라 배당하게 되며, 소액임차인간의 배당순위는 전입일자와 관계없이 무조건 같은 순위로 정하고 있습니다(동법 시행령 제3조 참조). 예를 들어 다가구주택이 5억원에 낙찰되었다면, 소액임차인의 배당자원은 2억5,000만원 범위 내에서 배당할 수 있습니다. 같은 조건의 세입자가 10가구면, 각 가구당 2,500만원씩 배당을 받을 수 있습니다. 결국 500만원의 임차보증금을 돌려 받지 못할 수도 있습니다.