부동산 금융의 해석(解釋) (2)

부동산 금융의 해석(解釋) (2)

□ 유동화전문회사

 

― 우리나라의 자산유동화법률상 유동화전문회사는 특수목적회(SpecialPurposeCompany:SPC)로서 채권발행과 원리금 상환이 끝나면 자동으로 없어지는 일종의Paper Company이며, 자산을 유동화 하기 위한 매개체 또는 수단으로 이용되는 회사 또는 법인을 말한다. SPC의 구성은 유한회사 형태로써 최소자본금은 1천만 원이다.

― SPC는 자산보유자의 파산위험으로부터 완전히 분리된 유동화자산만을 소유하도록 하므로 자산보유자보다 높은 신용등급을 얻도록 하기 위해 설립된다. 또한 자산보유자로부터 자산을 매입하여 이를 토대로 자산담보부 증권(ABS)을 발행하는 당사자 이다.

 

□ 자산유동화 기업어음(ABCP)

― Asset Backed Commercial Paper의 약어로 SPC가 기초자산을 담보로 발행하는 기업어음 즉, 자산유동화 기업어음을 뜻한다.

― 채권의 장단기 금리차를 이용하여 ABS 발행 시 금리가 높은 중장기 ABS 대신 금리가낮은 최 단기 ABS를 우선 발행한 후 ABS 상환시점부터는 잔존 유동화 자산가 액 범위 내에서 단기저리의 ABCP를 차환 발행하여 ABS 원리금을 상환하는 구조로서 일반 ABS 구조보다 발행금리 및 원리금상환조건이 유리하다.

 

□ 임대조건부 매각(Sale & Lease-back)

― 부동산을 매각하되, 양도자가 이를 장기 재임차하는 계약이다. 기업입장에서는 부동산 매각대금으로 자신의 고유한 영업활동에 필요한 자금으로 활용할 수 있고 매각한 부동산에 대한 장기임대를 보장받아 업무의 연속성을 확보할 수 있는 장점이 있다.

― 미국에서는 80년대에 Sale & Lease-back 붐이 일었는데 굴지의 기업들이 사옥매각에 다투어 나서고 있는 것은 부동산 보유가 기업 회계에 오히려 부정적 요소로 작용하는 최근의 추세 때문인데 미국의 월가에서는 부채 비율과 자산수익비율 등을 점점

중시하고 있어 환금성이 떨어지는 사옥 등 부동산의 불필요한 보유를 오히려 기업 가치를 떨어뜨리는 요인으로 인식하고 있다.

 

□ 리츠(REITs: Real Estate Investment Trust)

― 다수의 투자자들로부터 자금을 모아서 부동산 소유 지분 또는 주택 저당채권 등 부동산이나 부동산 관련 유가증권에 투자하거나 부동산과 관련된 대출 등으로 운영하고, 이러한 활동을 통하여 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 회사 또는 투자신탁을 말한다. 즉, 부동산 개발 사업이나 임대, 주택저당채권 등에 투자 수익을 올리는 부동산 투자를 전문으로 하는 일종의 뮤추얼 펀드이다.

― REITs의 설립형태는 회사형과 신탁형이 있다. 회사 형은 뮤추얼펀드와 마찬가지로 주식을 발행해 투자자를 모으며, 신탁형은 수익증권을 발행하는 형식을 띤다. 회사 형은 투자자에게 일정 기간단위로 배당을 하며 주식시장에 상장해 주식을 사고 팔 수 있는 반면 신탁형은 상장이 금지된다. 국내의 부동산투자회사제도는 회사 형 리츠의 형태이다.

―따라서 일반인도 소액자금으로 부동산에 간접투자 할 수 있고 주식 형태로 거래되기 때문에 언제든지 투자자금을 회수할 수 있어 환금성도 높아지게 된다.

 

※ 뮤추얼펀드(Mutual fund)

- 뮤추얼펀드는 유가증권투자를 목적으로 하는 회사를 설립하고 그 주식을 투자자들이 직접 취득하는 형태의 펀드를 말한다.
일반적인 펀드가 투신사나 증권사에 위탁을 하여 운영하는 형태인데 반해 뮤추얼펀드는 투자자가 유가증권투자회사의 주식을 취득하는 형태임. 뮤추얼펀드는 상법상의 회사로 설립되며 배당시점이나 만기가 되면 배당을 받아 수익을 실현하는 형식으로 운영된다.
주식 매각의 용이함과 세제혜택으로 인해 간접투자 상품의 대표적인 것으로 인식되고 있다.

 

□ 리츠의 유형

― 투자대상

＊지분형(Equity) :
총 투자자산의 대부분(미국의 경우 75%)을 부동산 소유지분으로 구성, 임대료가 주 수입원이다.
＊모기지형(Mortgage) :
총 투자자산의 대부분을 부동산 관련 대출, 저당담보증권 등으로 구성.
＊혼합형(Hybrid) :
총 투자자산이 부동산 소유 지분, 부동산 대출, 저당담보증권 등에 골고루 분산.

― 존속기간 한정여부

＊무기한부 :
존속기간이 정해져 있지 않은 리츠.
＊기 한 부 :
일정기간 후에 보유자산을 매각하여, 매각대금을 투자자에게 배분하고 해산하는 리츠.

― 설립시 모집금액 확정여부

＊개방형 :
당초 모집한 금액에 더하여 추가로 주식을 발행하여 자산을 매입하여규모를 확대해 갈 수 있는 형태. 일반적으로 투자자에게 환매권을 부여 한다.
＊폐쇄형 :
최초 주식발행금액을 일정액으로 한정시켜 존속기간이 만료될 때까지 추가로 주식을 발행하지 않는다.

― 자산관리형태

＊자기관리:
리츠 내부에서 리츠 자산의 투자운용 관리하는 형태.
＊외부관리:
자산관리회사(AMC) 등 리츠 외부에서 리츠의 자산 관리를 담당하는 형태.

□ 부동산투자회사(부동산투자회사법)

― 자산을 부동산 등에 투자하여 운용하는 것을 목적으로 부동산투자회사법에 따라 설립된 회사로서, 자산구성요건, 배당요건 등 충족을 요하고, 자산의 투자․운용 등에 제한을 받는다. (통상 “리츠” 또는 “일반 리츠”라고 함)

― 자산구성요건 : 리츠는 총자산의 90% 이상을 부동산, 부동산관련 유가증권 및 현금으로 구성하여야 하며, 이 경우 총자산의 70% 이상은 부동산(건축중인 건축물 포함)이어야 한다.

― 배당요건 : 리츠는 당해 연도 이익배당한도의 90%이상을 원칙적으로 주주에게 배당하여야 한다.

― 자산의 투자 및 운용 : 리츠는 그 자산을 부동산의 취득, 관리, 개량 및 처분, 개발, 임대차, 유가증권의 매매, 부동산사용에 관한 권리의 취득․관리․처분 등에 투자 및 운용하여야 한다.

□ 기업구조조정부동산투자회사(CR리츠 : Corporate Restructuring)

― 부동산투자회사 총 자산의 70%이상을 기업의 채권금융기관에 대한 부채 등 채무를 상환하기 위해 매각하는 부동산 등으로 구성된 부동산투자회사로서, 존속기간이 한시적인 명목회사 형태로서 세제혜택이 따른다.(통상 "CR"리츠 라고 함: Corporate Restructuring)

― 배당, 주식의 분산, 설립 시 주식공모 등 법 규정 적용상의 상당한 예외를 허용.

□ 개발형 리츠(Development Reits)

―개발형 리츠란 예상수익성이 높은 토지를 택지․공장용지 등으로 개발하거나 건축물 그 밖의 공작물을 신축 또는 재축하는 등 부동산 개발사업을 위주로 하여 운영 및 매각수익을 남기는 리츠의 사업형태를 말한다. 개발형 리츠는 완성된 건물을 매입하여 운영 관리 후 매각하는 일반 리츠와 달리 개발에 따른 위험이 크기 때문에 그에 상응하는 고수익을 추구할 수 있는 상품이다.

 

□ 부동산관련 유가증권(부동산 투자회사 REITs 용어)

―부동산관련 유가증권이라 함은 통상적인 유가증권(증권거래법 제2조 제1항 및 제2항의 규정에 의한 유가증권 및 선물거래법 제3조 제1항 나목 및 다목 (3)의 규정에 의한 선물거래의 대상이 되는 유가증권지수 중에서 부동산투자회사법상 부동산이나 부동산담보채권을 기초로 발행한 유가증권을 의미한다.

※ 유가증권 지수

유가증권 시세의 전반적인 움직임을 나타내기 위해 일정시기의 주가를 100으로 하여 작성하는 지수를 말한다. 통상 유가증권지수는 단순평균식과 시장가치를 가중 평균하는 가중평균식이 있는데 현재 우리나라 유가증권지수는 가중 평균 식을 따르고 있다.

― 부동산관련 유가증권으로는 현행 부동산투자회사법상 부동산담보부채권, 택지개발촉진법에 의한 토지상환채권, 토지수용법 등에 의한 보상채권, 주택건설촉진법에 의한 국민주택채
권 등 이 있다.

― 공동보유자 : 본인과 합의 또는 계약 등에 의하여 주식 등을 공동으로 취득․처분․의결권의 공동 행사 등을 합의한 자를 말한다.

 

□ 부동산투자자문회사(Real Estate Investment Trust)

― 리츠의 위탁으로 리츠 자산의 투자 운용에 관한 자문 및 평가 등의 업무를 국토교통부 장관에 등록하여 행사하는 자로서, 자본금 10억원 이상, 자산 운용전문 인력 3인 이상 확보 요건충족을 요한다.(감정평가법인 등에서 등록 후 수행)

□ 자산보관회사(Trustee Company)

― 리츠의 사업운영에 따라 보유하게 되는 유가증권, 현금 및 부동산을 리츠로 부터 위탁 받아 보관하는 자로서, 신탁업 법에 의한 신탁회사 등이 이에 해당한다.

※ 신탁회사

위탁자가 특정한 재산권을 수탁자에게 이전하거나 처분을 하고 수탁자로 하여금 수익자의 이익 또는 특정한 목적을 위하여 그 재산권을 관리․처분하게 하는 것을 신탁이라 하며 신탁을 업으로 하는 회사를 신탁회사라 함. 신탁회사는 신탁업 법에 의해 설립되며 상호에 신탁이라는 명칭을 사용해야 한다.

 

□ 자산관리회사(AMC : Asset Management Company)

― 기업구조조정 리츠를 위탁 받아 그 자산의 투자 운용 업무를 국토교통부장관 으로부터인가를 그대로 받아 수행하는 자로서, 자본금 70억 원 이상 , 자산운용 전문 인력 5인 이상 확보 등 요건충족을 하여야 한다.(리츠 발기인 참여 출자기관이 주축이 되어 설립함)

 

□ 자산운용전문인력(부동산투자회사법)

― 리츠의 자산을 투자 운용하는 전문 인력으로서,
＊감정평가사 또는 공인중개사로서 5년이상 경력자.
＊부동산 관련 분야의 석사학위 이상 소지자로서, 부동산 투자․운용과 관련한 3년 이상 경력자.

 

□ 자본환원율(Capitalization rate, Cap. rate)

― 자산으로부터 예상되는 일련의 미래 소득을 당해 자산의 가치로 전환하기 위하여 사용하는 것을 환원율이라고 한다.

＊자본환원율 = 순운영소득 / 자산가치(가격)
☞ 순운영소득(NOI : Net Operating Income)
: 총운영소득(Gross Operating Income) - 운영비용(Operating Expenses)

― 자본환원율로 리츠 투자대상 자산에서 예상되는 순 운영소득을 매입가격 대비 분석하여, 리츠 투자대상 자산의 개략적인 수익성 지표로 활용되고 있다.

□ 기업공개(기업공모, IPO : Initial Public Offering)

― 일반에 대한 회사의 최초 주식공모로써, 이를 통하여 당해 회사 주식에 대해 회사의 미래성장 기대 등을 반영한 시장가치가 형성된다.

☞ 현재, 우리나라 리츠법 상 일반 리츠는 설립 시 발행주식 총수의 30% 이상을 일반의 청약에 제공하여 주식공모를 요하나, CR리츠는 주식공모를 생략할 수 있다.