매매활성화 초점… 8.28 전월세 대책 핵심은

매매활성화 초점… 8.28 전월세 대책 핵심은?

[8.28 전월세 대책 ①]

취득세 인하, 모기지 확대 등 매매 활성화에 초점

정부가 주택 구입자와 국민주택기금이 주택 구입에 따른 수익과 위험을 공유하는 조건으로 1%대의 저리 자금을 지원하는 새로운 방식의 모기지 제도를 선보인다. 현행 2~4%인 취득세율은 1~3%로 내리고 다주택자에 대한 차등 부과를 폐지한다. 또 준공후 미분양주택을 임대주택으로 활용하고 민간 임대사업자의 주택구입자금 지원과 양도세, 소득세, 법인세 감면을 추진할 계획이다. 주택구입 부담을 완화해 전세수요가 매매로 전환될 수 있도록 하고 임대주택 공급을 확대해 전월세 수급불균형을 해소하겠다는 의도다.

부동산114(r114.com)는 28일 발표한 “서민·중산층 주거안정을 위한 전월세 대책”의 주요 내용을 짚어보고 향후 주택시장 파급효과를 전망했다.

거래세 경감, 6억원 이하 주택 취득세 2%→1%
우선 거래세 부담을 경감시키기 위해 현행 최고 4%인 취득세율은 6억 원 이하 1%, 6억에서 9억 원 이하 2%, 9억 원 초과 3% 등의 주택 금액별로 영구적으로 낮춰진다. 다주택자에 대한 차등 부과도 폐지키로 했다. 취득세율이 절반으로 낮춰지는 6억원 이하 아파트의 경우 전국적으로 661만1293가구로 전체의 94%에 해당한다. 이밖에 다주택자에 대한 양도세 중과세도 조속히 폐지한다는 방침이다.


전월세보다 저렴한 비용으로 내집마련… ‘수익공유형’, ‘손익공유형’ 모기지 도입
무주택자의 주택구매를 지원하는 파격적인 금융지원 방안도 포함됐다. 주택 구입자와 금융기관(기금)이 주택 구입에 따른 수익과 위험을 공유하는 방식으로 1%대의 저리 자금을 지원하는 새로운 방식의 모기지 제도를 선보이는 것이다. 수익공유형, 손익공유형의 크게 2가지 유형으로 나뉘며 수익공유형 모기지는 주택기금에서 집값의 최대 70%까지 1.5%의 모기지를 공급하고, 주택 매각시(또는 만기시), 매각차익(평가차익)이 발생할 경우 차익의 일부를 주택기금과 공유하는 방식이다. 손익공유형 모기지(Equity Loan)의 경우, 주택기금이 집값의 최대 40%까지 1~2%의 지분성격의 모기지를 지원하고 주택 구입자와 기금이 주택 매각손익을 공유하는 방식이다.

우선 생애최초 주택 구입자를 대상으로 연내 3천호 시범사업을 추진한다는 계획이다. 대상지역은 집값이 높아 내집 마련 부담이 큰 반면, 수요가 많아 집값 하락 위험이 작은 수도권 및 지방 광역시 등이다.


주거용 오피스텔도 국민주택기금 지원
국민주택기금의 「근로자·서민 구입자금」 지원은 대출대상에 주거용 오피스텔을 포함하고 소득요건을 현행 부부합산 4500만원에서 6000만원으로 완화한다. 대상주택의 가액기준도 3억에서 6억원 이하로, 대출한도는 호당 1억에서 2억원으로 확대한다. 적용 금리는 현행 4%에서 2.8%~3.6%로 크게 낮춰 지원한다는 계획이다. 새롭게 국민주택기금 지원을 받게 되는 6억원 이하 오피스텔은 전국적으로 32만5273실이며 서울과 경기도에 25만실 이상 몰려있어 이들 지역의 수혜가 클 전망이다.

임대주택 공급확대 서둘러 추진, 민간임대사업 혜택 강화
민간 임대사업자의 주택구입자금 지원을 확대하기 위해 금리는 현행 5%에서 2.7~3% 수준으로 인하하고 대출한도는 6000만원에서 최대 1억5000만원까지 확대한다. 또한 매입대상 주택을 미분양 주택에서 기존주택까지 추가할 계획이다. 일반 매매를 통한 매입임대사업자 등록 외에 임대료 상승을 제한하는 준공공임대주택을 신설한다.


매매 활성화에 초점 맞춘 전월세 대책, 효과 및 전망은
이번 정부의 전월세 대책은 전세 수요를 매매 수요로 전환하는 것에 초점이 맞춰진 사실상 부동산 부양책에 더 가깝다.

임대인에게 전세는 주택을 구입할 때 레버리지를 일으켜 주택 처분 전까지 활용하는 금융조달 수단의 일종이라는 점에서 매매시장의 조정추세가 장기화 될 경우 전세시장의 불안양상이 쉽게 꺾이지 않을 것이라는 점은 명약관화한 일이다. 따라서 8.28대책의 세가지 큰 정책방향인 전세의 매매수요 전환을 통한 임차시장의 숨통 틔우기나 전세 수급불균형 해소를 위한 민관의 직간접 임대주택 공급확대 방안, 급격한 월세 전환 구조변화에 대응한 임차인 부담경감책은 문제의 핵심을 잘 꿰뚫은 혜안이라고 볼 수 있다.

2011년 이후 전가의 보도로 활용되던 취득세율 감면을 대증적인 차원이 아닌 항구요율 인하와 같은 상시 제도로 이끌면 거래공동화, 거래절벽(단절) 같은 주택시장 교란 문제가 일정부분 해소될 것이다. 취득세율 인하만으로 신규구매수요를 유발하는데 한계는 있겠으나, 전국 아파트 중 약 661만 채인 94% 정도는 6억원 이하 규모라 세금감면의 사각지대는 많지 않을 것이며, 장기적으로 실수요자의 주택구입 진입 문턱을 낮추는 순기능이 기대된다. 다만, 지방세법의 9월 정기국회 법개정 및 소급적용 논란의 진통을 고려할 때 세율완화 적용 시점을 가을 이사철 이내로 현실화하는 것이 중요한 문제다.

이번 8.28대책에서 첫 선을 보인 수익 또는 손익 공유형 모기지 상품은 국민주택기금운용계획 변경을 통해 10월부터 공급될 예정이다. 연내 6억원 또는 85㎡이하 주택을 구입하는 생애최초주택구입자라면 4.1대책을 통해 취득세를 면제받고, 대출을 통한 금리부담도 상당히 낮출 수 있는 데다 양도단계에서는 양도세 면제나 경우에 따른 집값 하락 손실부담도 정부와 공유하기 때문에 내집마련 부대비용과 보유 리스크를 상당히 줄일 수 있다는 장점이 크다. 연내 3천호 정도로 지원규모가 작아 급매물 거래나 주택시장의 가격회복까지 이끌어 내는데 한계는 있겠지만, 내년 확대 실시할 경우 주택시장 정상화에 상당한 기여가 기대된다.

임대주택 공급확대를 통한 수급기능 조절책으로 크게 공공의 직접적인 임대주택 공급과 민간을 활용한 간접 임대주택 공급방안, 월세 소득 공제 혜택 확대 등이 주 골자를 이루고 있다.

약 2만3천호 정도 되는 공공임대주택을 하반기 조기 입주시켜 공급을 확대하고 LH가 보유한 준공후 미분양 2천호도 전세로 전환해 임대주택으로 공급할 계획인데 이미 입주자가 결정된 종전 공공임대 물량의 조기입주 외에도 행복주택 등 신규로 공급될 건설임대의 구체적인 공급확대 방안 결여와 공공분양주택 용지의 임대 전환 복안의 미진한 구체성도 보완이 필요하다.

민간 임대사업자의 주택구입자금 금리를 5%에서 2.7~3%로 낮추고 대출금액을(6천만원→1.5억) 확대하는 매입임대사업자가 일정 조건의 주택을 5년 이상 임차시 양도세나 법인세, 소득세를 인하해 임대주택 재고량을 늘리기로 했지만, 매입임대사업자 수의 정체상태를 고려할 때 정책 한계가 있으므로 리츠와 펀드 등 기업형 임대사업자 육성을 통한 민간회사의 장기임대주택 활성화나 조기공급이 필요하다.

이밖에 월세 부담 완화를 위한 월세 소득공제율 60%, 공제한도 연500만원 상향조정과 주택바우처 실시, 소액임차보증금 최우선 변제 금액 조정은 급격한 전세의 월세전환 구조 속 서민의 주거비 부담을 조금이나마 낮추는 방편이 될 것이라 기대된다.

그러나 임차시장은 계절적 성수기 영향이 큰 만큼 이번 대책이 당장 코 앞에 다가온 가을 전월세 시장을 바로 진정시키기에 분명 한계는 있다. 비탄력적인 주택공급 특성상 공급확대책의 단기 현실화가 쉽지 않은데다, 낸 소득만큼 돌려받는 월세소득공제의 한계 또는 4.1대책과 8.28대책의 관련제도 국회 법개정까지 정책적 노력과 제도적 개선의 과제 또한 만만치 않은 부분이 될 것이다.