토지보상금 아는 만큼 받는다.(제1편)

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토지보상금 아는 만큼 받는다.
- 모르면 손해 보는 토지보상 -

법무법인 강산 대표변호사 김은유

1. 손실보상은 복잡함

 

보상대응방안을 몰라 터무니없이 낮게 책정된 보상금을 받는 A씨, 스마트한 대응을 하여 제대로 보상금을 받는 B씨! 당신의 선택은 무엇인가?

토지보상금을 제대로 받고 싶다면 전문가의 조언을 받는 것이 좋다.

손실보상은 복잡하고 잘못 대응하면 손해를 보기 때문이다.

보상은 상식과는 매우 다르다. 단적으로 보상을 받는 사람들 생각에는 보상을 잘 받기 위해서는 사업시행자에게 자료를 잘 만들어 제출하여야 한다고 생각한다. 틀린 말은 아니다. 그러나 자료제출이 오히려 사업시행자를 도와주는 결과나 오히려 보상금을 제대로 받지 못하는 결과가 초래될 수도 있다. 

 

보상대상자는 최소한 이것만은 반드시 알아두고 대처하여야 보상금을 제대로 받을 수 있다.

 

우선 보상대상자가 알아야 할 내용을 간단히 설명하면, 보상대상자는 앞으로 이루어지는 보상절차와 보상금 산정방법을 알아야 하고, 그 진행과정 속에서 대응방안을 알고, 대처하여야 한다. 보상대상자 입장에서는 수용을 당한다는 것 자체가 참기 어렵지만 수용을 하지 못하면 국가가 존재하지 못하므로 우리 헌법은 일정한 경우에는 수용이 가능하되 다만 법으로 수용절차를 엄격히 규정하도록 하고, 공익사업법은 이에 따라 여러 절차를 규정하고 있으므로, 보상대상자는 이 절차 속에서 권리를 주장하여야 하는 것이다.

2. 대응방안 

 

우선 보상절차를 간단히 살펴보면, 사업시행자는 보상대상을 확정하기 위해 토지조서 및 물건조서를 작성하고, 보상계획공고를 하고, 감정평가를 하고, 평가된 보상금을 가지고 협의를 하고, 협의가 이루어지지 않으면 수용재결을 신청하고, 이에 따라 토지수용위원회가 수용재결을 하면, 다시 보상대상자는 이에 승복할지 여부를 결정하고, 수용재결에 불복하려면 보상대상자가 이의신청 및 행정소송을 하는 절차를 거친다.

이 과정 속에서 보상대상자는 일단 사업시행자에게 일괄보상을 요구하여야 하고, 감정평가사를 추천하여야 하며, 그 외에 다음과 같은 의사결정을 하고 행동을 하여야 한다.

- 자료를 사업시행자에게 제출하여야 할지
- 물건조사, 영업보상을 위한 기초조사에 협조하여야 할지
- 감정평가에 협조하여야 할지
- 서명・날인을 하여야 할지
- 협의보상에 응하여야 할지
등을 결정하여야 하고, 상황에 맞게 대처를 하여야 한다.

이에 대해서 보상대상자가 어떻게 행동을 하는 것이 좋은지는 사업시행자나 보상대상자의 입장에 따라 다르다. 즉, 위에서 말한 것에 대해 일체 대응을 하지 않고 가만히 있는 것이 유리한 경우도 있고, 자료를 제출하거나 사업시행자에게 협조를 하는 것이 유리한 경우도 있다.

즉, 어떤 경우는 협조를 하는 것이 유리하고, 어떤 경우는 협조를 하지 않는 것이 유리하므로, 보상대상자의 선택이 중요한데, 어떻게 선택할지가 어려우므로, 전문가와 상의를 하는 것이 좋다. 다만, 진짜 전문가와 상의를 하여야지 가짜와 상의를 하면 낭패를 본다. 예를 들어 실제로 밭에 자갈을 깔면 잡종지로 보상이 된다고 하여 자깔을 깐 사례가 있는데, 이는 원상회복을 위해 돈만 더 들고 보상은 그대로 밭으로 받는다.

그래도 가장 유력한 대응방안을 이야기하면, 보상대상자는,

 

①일단 무단출입금지 표시를 하고, 보상대상 토지 및 물건에 대해서 사진 및 비디오를 촬영해 두고,
②물건조사, 영업보상 기초조사 단계에서 사업시행자와 보상 전반에 대해서 협의를 하고, 협의가 되면 협의내용대로 응하면 되는 것이고,
③협의가 안되면, 일괄보상 요구와 감정평가사 추천만 하고, 그 외에는 가만히 있는 것이 최선이다.

즉, 위에서 말한 것 외에는 사업시행자를 만나지도 말고 찾아가지도 말고 나 죽었네 하는 심정으로 가만히 있는 것이 최선이다. 일반인 상식과는 다른 점이다. 일반인들은 보통 무언가를 하여야 보상을 잘 받고 또한 보상브로커들도 자신이 돈을 받기 위해서는 무엇인가를 하여야 하므로 보상대상자에게 자료를 제출하거나 사업시행자를 만난다면서 돈을 요구하는 것이다.

그렇게 가만있으면 사업시행자는 감정평가를 하여 보상금액을 산정한 다음 보상대상자에게 “손실보상협의요청”이라는 제목으로 보상금을 통지한다.

협의보상금이 통보되면, 보상대상자는 계약서에 도장을 찍고 보상금을 탈지, 아니면 보상금을 증액시키기 위한 절차를 진행할지 여부를 결정하여야 한다. 이때 만일 보상대상자의 토지가 오염(석유 유출, 폐기물 매립 등)된 상태라면 절대로 협의보상에 응하면 안된다. 이 경우 협의보상에 응하면 오염제거비용을 보상대상자가 받은 보상금에서 물게 된다. 협의보상에 응하지 않는다고 하더라도 보상금이 이후에 하락하는 경우는 없다. 다만 보상금을 늦게 찾는 정도의 불이익이 있다.

보상대상자가 협의보상에 응하지 않기로 결정하였다면 조속재결을 신청할 필요가 있는지 검토하여야 한다. 조속재결은 사업시행자에게 시간을 끌지 말고 조속히 토지수용위원회에 수용재결을 신청하라는 것이다. 그렇게 되면 사업시행자는 협의보상기간 만료일부터 60일 이내에 수용재결을 신청하여야 하고, 신청을 하지 않을 경우 연20% 지연이자를 지급하여야 한다. 그러나 이러한 조속재결신청은 아무 때나 신청 하는 것이 아니다. 보상대상자가 수용재결 자체를 다투고자 할 때는 신청하지 않는 것이 좋다.

보상대상자가 협의에 응하지 않으면 사업시행자가 수용재결을 신청하고 그러면 토지수용위원회에서 수용재결을 하는데 이때 보상금이 공탁되면 이의를 유보하고 찾으면 된다. 즉 보상대상자는 협의보상에 응하지 않는다고 하더라도 약 4-6개월 정도 후에는 보상금을 받을 수 있는 것이다.

따라서 돈이 급하게 필요하지 않다면 협의에 응하지 않고 수용재결에서 돈을 받는 것이 유리하다(다만 세금문제는 별도로 검토하여야 한다). 이때도 보상대상자는 보상금이 적다고 사업시행자에게 항의를 하거나 사업시행자가 협의요청서에 첨부하여 준 이의신청서를 제출하지 말고 가만히 있는 것이 좋다.

그러면 사업시행자는 보상대상자의 토지를 강제로 빼앗기 위해 수용재결신청을 하게 되고, 그러면 관할 시장(행정시의 시장을 포함한다.)ㆍ군수 또는 구청장(자치구가 아닌 구의 구청장을 포함한다.)으로부터 보상대상자에게 사업시행자가 토지수용을 신청하였으니 이에 대한 의견서를 제출하라는 연락이 오고, 이 때 자신의 주장을 담은 의견서를 열람기간내에(재결신청서 접수를 공고한 날부터 14일 이상) 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제출하여야 하고, 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제출된 의견서를 지체 없이 관할 토지수용위원회에 송부한다.

즉 사업시행자와 원만히 협의가 되지 않는다면 사업시행자에게 제출할 서류는 일괄보상요구서와 감정평가사추천서 외에는 없는 것이다. 만일 자신의 건물이나 지장물에 특이점이 있다고 하더라도 이러한 자료는 의견서에 첨부하여 제출하면 그만이다.

그러면 토지수용위원회에서 감정평가업자 2곳을 선정하여 감정평가를 하여 보상금액을 다시 산정하여 수용재결을 하고 보상대상자에게 통지를 한다. 이에 대해서 불만이 있다면 수용재결서를 받은 날로부터 30일내에 중앙토지수용위원회에 이의신청을 하거나 60일내에 법원에 행정소송을 제기하여 다투는 것이다. 물론 이의신청을 먼저 하고 그 결과를 보고 행정소송을 제기해도 된다. 통상은 그렇게 한다. 이의신청을 하면 중앙토지수용위원회에서 다시 감정평가업자 2곳을 선정하여 감정평가를 하여 보상금을 결정한다. 그 기간은 통상 4-6개월 소요된다.

이를 표로 정리하면 다음과 같습니다.

2편에서 계속됩니다.