전세가격 폭등의 원인과 대안

    
  아파트값 하락은 지속되면서 전세값은 연속 상승했다. 전세값과 매매값의 불균형이 지속되고 있다. 지금까지 중․장기적으로 보면 매매값과 전세값은 대체로 항상 올랐다. 그런데 최근에는 전세값이 꾸준히 높게 상승하는데 반해 매매값 하락세가 지속되고 있는 것이 문제인 것이다.

왜 전세가격이 오를 수밖에 없는가? 

 최근 수도권의 전세가격 상승이 계속되기 전에는 수도권 특히 서울 사람들에겐 집을 살만큼의 돈이 없어도 타인자본인 은행대출자금이나 전세자금으로 집을 매수해놓은 것이 재산증식에 도움이 된다는 심리가 작동되었다. 전세로 사느니 보다도 매수하여 보유해야 한다고 판단했다. 

2009년 초 이후 ①수도권의 주택버블이 꺼지면서 주택가격이 하락세로 지속하자 이제는 주택을 사서 보유하는 자체가 손해보는 일이 되었다는 심리가 작동되면서 옛날 같으면 매수할 수요자도 전세시장으로 눈을 돌리고 있기 때문이다.

전세가가 더 오를 수 밖에 없는 두번째 이유는  시장에 나오는 전세물건이 가뭄에 콩나듯 나오기 때문이다. 워낙 전세물건이 없는데다가 그나마 있던 전세물건들이 ②저금리 때문에 월세(보증부 월세) 등으로 전환되기 때문에 전세물건 자체의 희소성으로 인해 가격은 부르는 게 ‘값(price)’이 되어 버렸다.

상승폭이 상식적이지 않으니 어느새 전세는 ‘미친 전세’가 되어 버렸다. 시장에서 필요로 하는 전세 물건이 존재하지 않는 한 수급불균형에 따른 가격 상승은 불가피한 현실일 수 밖에 없다.

또한 수도권 주택버블이 꺼지면서 최근 ③하우스푸어가 양산되었고, 그들이 살아 남으려면 매매는 안되는 마당에 전세값이라도 최대한 올려서 이자를 줄이면서 버티기에 편승하여 전세 값이 오를 수밖에 없는 또 하나의 이유이기도 하다.

우리나라에만 있는 전세폭등시장의 변화는 예고된 것이었다. 주택가격이 예전처럼 폭등하지 않을 것이고 금리는 저금리에다가 노후준비는 불안한 세대들이 주택을 사서 월세로의 내놓을 것이 너무나 분명하기 때문이다.

금리의 변화, ③노후를 대비한 수익성 부동산 선호현상 등으로 보증부 월세(전세+월세)로의 전환은 당연한 수순으로 보여지며 그러한 시장의 변화에서 나타나는 전세폭등은 이미 예고된 시장을 지금 보여주고 있는 셈이다.

이러한 전세시장에 대안은 없는가?

주택 보유자 또는 수요자가 느낄 때 주택양도가격 하락심리가 꺾이지 않는 한 전세가격이 쉽게 꺾이지 않을 것으로 보인다. 주택가격이 바닥에 왔다는 심리로 반등할 수 있는 정책수단을 내놓을 때 전세수요자들이 매수로 돌아설 것으로 보인다.  

 

단기적으로 주택거래 활성화가 절실히 필요하다.

 

거래활성화는 돈이 있는 투자자들을 움직이는 정책수단을 만들어주지 않고서는 안된다. 1가구 다주택보유자의 거래세제(취등록세와 양도소득세)에 부담을 주지 않아야 한다. 곧바로 다주택자 중과제도부터 폐지해야 할 것이다.고가(高價)의 주택거래는 서민주거복지 정책으로는 거리감이 있다. 그리고 서민을 위한 주택공급은 정부만이 아니라 민간 건설사들이 참여하여 공급할 수 있는 여건을 만들어줘야 한다. 정부의 산하기관들(LH 공사, 도시공사)만으로는 다량의 공급이 어렵다. 선진국들은 서민을 위한 공공 임대주택이 전체 주택의 12%내․외라고 한다면 우리나라는 그 절반에도 못 미치고 있다.

 

중․장기적으로는 서민주거복지 정책의 일관성을 갖으면서 임대주택 다량 공급 계획 및 실행이 곧바로 이루어져야 할 것

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최근 수도권의 전세가격 상승을 보면서 그에 대한 대안으로 민주당에서는 전․월세 상한제를 말하고 있지만, 이는 지금 시행 한다고 해도 곧바로 효과를 기대할 수 있는 정책수단이 아니라고 본다. 민주당은 주인이 기존에 살던 사람에게 계약갱신을 요청할 시 전․월세 연5%로 제한한다고 했지만 이는 주택임대차보호법에 따라 시행되고 있는 부분에서 크게 달라지는 것이 없고, 집주인들은 이러한 임대료로 재계약을 하지 않으려 할 것이다. 현재의 세입자를 보내고 새로운 세입자에게 더 많은 보증금을 요구할 것이 뻔할 일이다. 이러한 폐단으로, 만약 임대차 기간을 최소 2년에서 4년으로 연장한다면 임대인의 재산 처분이 자유롭지 못하여 시장을 교란시킬 수 있는 문제점을 생각할 수 있다. 그런 점에서 신중을 기해야 하고 더욱이 전세가 상한제는 전세제도를 아예 사라지게 하면서 월세시장으로 유도 하는 정책이 되어버릴 수 있다. 주택을 보유하는 동안 주택가격 상승도 없다면 전세가격 상한제한을 받으면서 손해 볼 일을 지속하지 않을 것이기 때문이다.

단기간에 전세가를 잡으려면 주택거래활성화 차원에서 거래세를 낮추는 수단 밖에 없다. 재산증식이 안된다는데 돈있는 사람들이 주택을 사서 전세를 놓을 리가 없기 때문이다. 앞으로는 주택가격이 예전 같게 상승하지 않을 것이라는 심리가 작용하고 있기에 더욱 그렇다. 주택을 보유하는 동안 주택가격 상승도 없다면 전세가격 상한제한을 받으면서 손해 볼 일을 지속하지 않을 것이기 때문이다. 민주당 정책위 의장인 장병완 의원의 “다주택자 양도세 중과폐지는 또 하나의 부자감세일 수 있다.”는 말에는 정책의 시행 시점을 고려하지 못한 말씀 같다. 세제의 증감정책은 시장에 따라 달라져야 하는데도 아직 그러한 시점을 인지하지 못한 것 같아서 아쉬움이 있다.

 

때로는 부자들이 투자하도록 유도할 정책대안이 필요하다. 약4~5년 지속적으로 추락하는 시장은 어느 정도 버블이 제거되었다. 지금도 부자들이 투자할 수 있는 환경을 만들어주지 않는다면 누가 투자하여 시장을 정상화 시켜가겠는가? 재정도 충분치 않은 정부가 돈 없는 서민들 대책 쏟아낸다고 시장과 경제가 살아날 것 같은가?를 고민해보면 이해될 것이다. 또다시 버블이 생기면 그때 즉시 세제 강화정책 내놓으면 될 일이다. 버블을 민주당(노무현 정부 5년 간)에서 만들어 놓고 그 버블도 민주당이 터트려서(부동산 실거래가 신고제도에 따른 중과세제로) 주택시장이 엉망이게 만들어 놓고서 항상 서민정당인체만 하니 국민들은 속아 넘어갈 수밖에 없는 꼴인듯 보인다.

단기적으로는 주택거래를 활성화하는 정책수단(다주택 중과폐지 및 거래세 완화 등)을 즉시라도 내놓아야 할 것이고, 중․장기적으로는 서민들을 위한 임대주택 다량 공급 계획 및 실행이 곧바로 이루어져야 할 것 이라고 제안해본다.