| 작성자 : 정인택 |
부동산 금융의 해석(解釋)(1)
한 황제가 밤새 이상한 꿈을 꾸었다. 알 수 없는 누군가가 황제인 자신의 치아를 몽땅 뽑아 버리는 꿈을 꾼 것이다.
꿈 내용이 궁금한 황제는 유능한 측근의 신하에게 꿈 이야기를 하고 해몽을 하도록 하였다.
그 신하는 “ 폐하의 가족들이 폐하보다 먼저
죽는다는 징조입니다” 라고 황제의 심기를 불편하게 직설 표현을 하였다. 황제는 노하여 당장 그 신하를 사형에 처하여 버렸다.
답답한 황제는
또 다른 현명하기로 뛰어난 신하에게 꿈 해몽을 하게 하였다. 다른 신하는 “폐하께서 폐하의 가족 중에 가장 장수 할 징조입니다” 라고 완곡한
표현을 하였다.
그 이야기를 들은 황제는 만족스러워하며 비단으로 포상을 하였다는 이야기이다.
따져보면 전자의 신하나 후자의 신하의 표현한 뜻은 같은 의미이다. 이렇듯 언어의 선택은 삶과 죽음을 나눌 수 있는 아주 중요한 것이다.
오늘날 모든 종류의 부동산이 침체기에서 헤어나지 못하고 있는 즈음에 지금까지 거론해 왔던 내들과는 조금 다른 관련 부분의 언어인 금융 용어를 접하여 이해(理解)해 보면 어떨까 한다.
□ 부동산금융(Real Estate Financing)
―부동산금융관련 제도는 외환위기 이후 우리나라에 급격히 소개되기 시작 한 분야로써 일반적으로 자산유동화 또는 증권화라는 용어와 많이 혼용하여 쓰이고 있다. 그러나 부동산금융은 매우 광범위한 용어로써 자산유동화나 증권화는 그 하위개념이자 하나의 수단이라 할 수 있다.
―부동산금융은 부동산 활동의 한 분야로써 부동산의 중개나 임대, 개발 등과 더불어 효율적인 부동산 활동을 위한 하나의 기능이다. 즉, 부동산금융은 부동산활동에 필요한 자금을 조달하고 운용하는데 관련된 기능으로 정의할 수가 있을 것이다.
□ 레버리지(지렛대) 효과
―타인으로부터 빌린 차입금을 지렛대로 삼아 자기자본이익률을 높이는 것으로 지렛대효과라고도 한다. 예를 들어 100억 원의 자기자본으로 10억 원의 순익을 올리게 되면 자기자본이익률은 10%가 되지만, 자기자본 50억 원에 타인자본 50억 원을 차입하여 10억 원의 순익을 올리게 되면 자기자본이익률은 20%가 되는 효과가 나타나는 것이다.
―타인자본을 사용하는데 드는 금리비용보다 높은 수익률이 기대되는 경우에는 타인자본을적극적으로 활용하는 것이 유리하지만 타인자본 비용 율이 수익률을 초과하는 역 레버리지 효과가 발생한다면 경기가 어려울 때 금리부담으로 인한 도산위험이 높아지기도 한다.
□ 부동산 유동화
―일반적으로 부동산의 유동화라 함은 유동성이 부족한 부동산 자산을 현금화하는 모든 행위를 의미한다. 따라서 부동산 유동화는 다음과 같이 다양한 형태로 나타낼 수 있다.
① 매각 ② 지분매각 ③ 임대 ④ 매각 후 재임차(Sale & Leaseback)
⑤ 부동산 담보 차입 등
□ 부동산 증권화(Securitization Of Real Estate)
―부동산 유동화의 과정에서 증권화의 방법이 동원될 경우 이를 부동산의 증권화라 한다.
―일반적으로 증권화(securitization)라는 것은, 비유동성 자산을 유동성 있는 자본시장증권의 형태로 전환시키는 과정을 말한다. 즉 증권화는 증권의 형태를 통하여 특정자산에 유동성을 부여하는 금융의 한 방법이다. 최근의 부동산 자산을 유동 화시키는 방법으로 주로 증권화의 개념이 쓰이고 있기 때문에 부동산의 유동화와 증권화 개념이 혼용되어 쓰이고 있다.
□ 자산유동화증권(ABS)
―기업이나 금융기관 등의 자산보유자가 부동산, 주택저당채권(mortgage), 매출채권 등 비유동성자산을 기초로 증권을 발행하여 현금화하는 일련의 행위를 자산유동화라 하며, 이러한 자산유동화 과정에서 발행되는 유가증권을 자산유동화증권(ABS : Asset Backed Securities)이라 한다.
―일반 회사채가 기업의 신용을 바탕으로 필요자금을 외부로부터 일정기간 차입하고 장래에 그 원리금을 상환하는 조달수단인 반면, ABS는 자금 조달 자(자산보유자)의 자산을 특수 목적회사(SPC)인 유동화전문회사에 양도하고, SPC가 이를 근거로 ABS를 발행, 투자자에게 매각하여 자산보유자에게 자산양도대금을 지급하는 형식이다.
―따라서, ABS는 기업의 필요자금을 외부차입 대신 자산을 유동화(매각)하여 자체 조달 하는 금융기법으로써 부채증가 없이 매출을 증대시키고 자기자본 비율을 상승시키는 등 기업의 재무구조 개선에 효과가 있다.
□ 주택저당채권담보 부 증권(MBS)
―주택저당채권담보 부 증권이란 주택자금을 대출한 기관 등이 주택을 구입하거나 신축 시대여한 자금을 조기 회수하기 위하여 보유하고 있는 주택저당 담보 부 채권을 직접 또는 중개 기관을 통하여 투자자에게 매각하여 자금을 조달하는 주택저당 담보부채권의 유동화 과정에서 발행된 증권을 말한다.
―은행이 부동산을 담보로 자금을 대출할 경우 이 자금을 대출자로부터 돌려받기 전까지는 다른 용도로 쓸 수 없다.
그러나 은행이 담보채권을 매각하여 자금을 끌어들일 수 있는 제도가 바로 주택저당채권담보 부 증권(MBS : Mortgage Backed Securities)인 것이다.
부동산을 금융까지 연계하여 기고한 경우가 흔치 않았다. 그러나 당장 입에 오르내리는 분야도 필요하겠지만 금융부분까지 이해를 해 놓으면 언제라도 활용할 수 있으니 미리 준비해 둘 필요가 있을 것이라고 생각한다.
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