부동산 중개업자를 통하여 부동산 거래를 할 때 주의할 점

부동산 중개업자를 통하여 부동산 거래를 할 때 주의할 점   ☞ 살얼음판을 걷는 것 같이 조심스러운 부동산 거래     저는 지금 대학가에서 방을 임차하여 살고 있습니다. 보증금 50만원에 월세 35만원인 방인데, 제 친구는 전세금 6000만원의 전셋집에서 살고 있습니다. 저 같은 경우 보증금과 월세 모두 그리 큰 금액이 아니여서 공인중개사사무소를 통하지 않고 발품을 팔아 직접 집주인과 임대차계약을 맺었습니다(소액거래에 공인중개사를 이용하면 거의 한달 치 월세 정도를 수수료로 부담해야 합니다, 자세한 수수료율은 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제32조, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙」 제20조를 참조). 하지만 전세금 6000만원은 보통 서민의 입장에서는 매우 큰돈이기 때문에 제 친구는 수수료를 부담하더라도 공인중개사사무소를 ‘끼고’ 전세계약을 했더랍니다. 아무래도 큰돈이 오가는 부동산거래에서 계약서 작성을 하는 것이나 계약 만료 시 전세금 반환 등에 대해 공인중개사의 안내를 받는 것이 불안한 마음을 조금이라도 줄이는 방법이었을 것입니다.     공인중개사사무소를 통하여 임대차, 매매 등의 부동산 거래를 하는 이유는 단순히 그 거래금액이 크고 작고에 따른 것만은 아닙니다. 물론 거래금액이 클수록 여러 가지 법적, 경제적 위험 또한 커지는 탓에 그 위험을 피해보고자 부동산거래라는 특정 분야 전문가인 공인중개사의 도움을 받는 까닭이 큽니다만, 적잖은 수수료까지 지불하면서까지 공인중개사의 도움을 받는 가장 큰 이유는 당해 목적 부동산에 얽힌 권리관계 분석 또는 혹시 모를 법적 분쟁에 대해 보통의 국민이 대응하기 힘들기 때문입니다.     하지만 일상생활에서 부딪히는 부동산거래의 모든 경우에 있어 법률전문가인 변호사의 도움을 받기란 그 비용·수요·공급을 감안할 적에 현실적으로 무척 어려운 일이 아닐 수 없습니다. 그래서 공인중개사가 필요한 것이겠지요.   위의 글에서 변호사가 법률 전문가인 것은 사실이나 부동산 전문가는 공인 중개사임으로 부동산 물건 분석과 부동산에 관한 법률에 의한 권리 분석,경제분석 등은 공인 중개사가 하는 것을 원칙으로 해야 하며 단순히 비용의 多.小 가 문제가 아닙니다  변호사들도  부동산에 관하여 관심을 갖고 특별히 연구를 하지 않은 변호사는 부동산에 관하여는 보통인이나 다를 바가 없습니다     [1] 변호사법 제3조에서 정한 ‘일반 법률사무’에 구 부동산중개업법 제2조 제1호의 ‘중개행위’가 포함되는지 여부(소극) 변호사법 제3조에서 규정한 법률사무는 거래당사자의 행위를 사실상 보조하는 업무를 수행하는 데 그치는 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률로 전문 개정되기 전의 것) 제2조 제1호 소정의 중개행위와는 구별되는 것이고, 일반의 법률사무에 중개행위가 당연히 포함되는 것이라고 해석할 수 없다. 이와 같은 법리는 구 부동산중개업법이 중개업자에게 부동산중개와 관련하여 매매계약서 등을 작성하거나 중개대상물에 대한 확인·설명의무를 부과하고 있기 때문에, 부동산중개업자가 중개업무와 직접적으로 연관관계에 있고 구 부동산중개업법에서 부과한 작위의무를 이행하는 과정에서 변호사의 직무와 일부 관련이 있는 위와 같은 업무를 행할 수 있다고 하여 달리 볼 것은 아니다. [2] 변호사가 구 부동산중개업법령상 중개사무소개설등록의 기준을 적용받지 않는지 여부(소극) 변호사의 직무에 부동산중개행위가 당연히 포함된다고 해석할 수도 없고, 변호사법에서 변호사의 직무가 구 부동산중개업법 시행령(2002. 12. 26. 대통령령 제17816호로 개정되기 전의 것) 제5조 단서 소정의 ‘다른 법률의 규정’에 해당한다고 명시한 바도 없으므로, 변호사는 구 부동산중개업법(2005. 7. 29. 법률 제7638호 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률로 전문 개정되기 전의 것) 제4조 제1항, 제4항, 같은 법 시행령 제5조에 규정된 중개사무소개설등록의 기준을 적용받지 않는다고 할 수는 없다. (출처 : 대법원 2006.5.11. 선고 2003두14888 판결 【부동산중개사무소개설등록신청반려처분취소】)     오늘은 부동산 거래에 있어 우리가 흔히 도움을 받는 부동산 중개업자를 이용할 적에 유의해야할 점을 살펴보고자 합니다. 병원에 갈 때 그 병원 의사를 얼마나 신뢰할 수 있느냐를 따져보는 것처럼 부동산 거래를 할 적에 이 부동산 중개업자가 과연 신뢰할 수 있는 사람인가를 따져보는 일은 고객으로서 당연한 권리이자 의무입니다.     ☞ 복덕방... ?     “야, 너 전세방 어디서 구했냐?” “어디긴, 복덕방이지” “야이~ 무식한 놈아, 요새 복덕방이 어딨냐?　‘○○부동산’ 이렇지...”     저와 친구의 대화입니다. 여전히 많은 사람들에게 익숙한 단어인 ‘복덕방’이 어느 순간 그 간판을 찾아보기 힘들어졌습니다. 그 지역을 가장 잘 아는 동네 어르신들이 삼삼오오 복덕방에 모여 타지에서 온 고객들에게 살림집을 소개해주던 모습은 이제 좀처럼 찾아 볼 수 없습니다. 요즘에는 `OO부동산중개`과 `OO공인중개사사무소` 또는 `부동산 컨설팅`(단, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」에서는 사무소 명칭에 공인중개사사무소 또는 부동산중개라는 문자를 사용하도록 하고 있습니다..)이라는 간판이 붙은 곳에서 부동산 거래 전문가들이 동네 어르신들이 하던 역할을 대신하고 있습니다.     「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제18조(명칭) ① 중개업자는 그 사무소의 명칭에 "공인중개사사무소" 또는 "부동산중개"라는 문자를 사용하여야 한다. ②중개업자가 아닌 자는 "공인중개사사무소", "부동산중개" 또는 이와 유사한 명칭을 사용하여서는 아니된다. ③중개업자가 「옥외광고물 등 관리법」 제2조제1호의 규정에 따른 옥외광고물을 설치하는 경우 중개사무소등록증에 표기된 중개업자(법인의 경우에는 대표자, 법인 분사무소의 경우에는 제13조제4항의 규정에 따른 신고필증에 기재된 책임자를 말한다)의 성명을 표기하여야 한다. <신설 2006.12.28>     과거 `복덕방`으로 통칭되던 부동산 중개업이 이젠 다양한 이름의 간판을 들고 나타난 것입니다.           그러나 산업화를 거치면서 전국적으로 국토개발이 호황을 이뤘고 이에 따라 부동산 거래가 급격히 증가하고 점차 그 거래액이 고액화 되었을 뿐만 아니라 부동산에 복잡한 권리관계에 대한 법적 분쟁이 많아지자 법적 지식이나 기동력이 부족한 어르신들의 복덕방은 점차 부동산 중개업에서 소외되기 시작했습니다. 까다로운 법적 분쟁의 시비를 줄이고 부동산 거래사고의 책임소재의 분명히 밝히기 위해서는 보다 전문적인 인력과 국가의 지도감독이 필요했던 것입니다.     「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 국토해양부(부동산산업과), 제1조(목적) 이 법은 부동산중개업을 건전하게 지도·육성하고 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립함으로써 국민경제에 이바지함을 목적으로 한다.     ☞ 부동산 중개업자... ?     부동산 중개업자가 부동산 거래의 당사자인 것은 아닙니다. 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제2조에 따르면 "중개"라 함은 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말하는데 부동산 거래당사자를 계약체결의 편의를 도모하는 중개행위를 하는 것이 중개업자의 실질적인 역할입니다.     중개행위란 중개업자가 거래의 쌍방 당사자로부터 중개 의뢰를 받은 경우뿐만 아니라 거래의 일방 당사자의 의뢰에 의하여 중개 대상물의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선, 중개하는 경우도 포함하는 것이다. (출처 : 대법원 1995.9.29. 선고 94다47261 판결【손해공제금지급】)     부동산 중개업을 하는 ‘중개업자’는 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제2조 제4호에 의거하여 중개사무소의 개설등록을 한 자여야 하고, 중개사무소는 공인중개사 또는 법인여야 합니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제9조제2항). 그러나 여러분이 부동산 거래 시 찾아가는 부동산 중개업자 중에는 공인중개사 자격은 없지만 중개업자로 등록한 것으로 간주(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 부칙 <법률 제7638호, 2005.7.29.> 제6조 제1항)되어 활동하고 있는 중개업자도 있을 수 있습니다. 따라서 모든 중개업자가 공인중개사 자격증이 있는 것은 아닙니다.     요약하자면, 중개업자는 다음과 같이 세 종류로 구분됩니다.     법인인 중개업자 ‘공인중개사’ 자격이 있는 중개업자 중개인     복덕방 어르신은 3.의 ‘중개인’(과거 「부동산중개업법」상 ‘중개인’을 말함)에 해당할 수 있는데, 중개인이란 과거 「부동산중개업법」 제4조의 규정에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말합니다. 과거 「부동산중개업법」에 의거하여 복덕방 영업을 해오던 어르신들은 현재 시행되고 있는 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」에 의하여 그 기득권 존중의 차원에서 중개업자로 등록 간주(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 부칙 <법률 제7638호, 2005.7.29.> 제6조 제1항)되고 있으나 공인중개사 시험을 봐서 공인중개사 자격을 취득한 것은 아니라는 점에서 이들 중개인인 중개업자에 대하여는 공인중개사 자격이 있는 중개업자와 비교하여 업무범위, 업무지역에 일정한 제한을 두는 등의 차별이 있습니다.     「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 부칙 <법률 제7638호, 2005.7.29.> 제6조 (중개사무소의 개설등록 등에 관한 경과조치) ①이 법 시행 당시 종전의 「부동산중개업법」 제4조의 규정에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자(법률 제5957호 부동산중개업법중개정법률 부칙 제2조의 규정에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 것으로 보는 자를 포함한다)는 제9조의 규정에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 것으로 본다. ②법률 제5957호 부동산중개업법중개정법률 부칙 제2조의 규정에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 것으로 보는 자(공인중개사와 법인을 제외한다)로서 제1항의 규정에 의하여 이 법에 의한 중개사무소의 개설등록을 한 것으로 보는 자는 제14조제2항의 규정에 불구하고 동항의 업무를 할 수 없다.     또한 이러한 중개인은 중개업자이긴 하지만 그 사무소의 명칭에 “‘공인중개사’사무소”라는 문자를 사용해서는 않 되고 이를 위반해 사무소의 명칭에 "공인중개사사무소"의 문자를 사용한 자는 100만원 이하의 과태료에 처하되, 등록관청에게 그 부과·징수권, 업무정지권을 주어 지도·감독케 하고 있습니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 부칙 <법률 제7638호, 2005.7.29> 제6조제3항, 제5항, 제6항, 제7항 참조). ‘공인중개사’사무소와 일반의 부동산‘중개인’영업소는 공인중개사 자격증 유무로 구별되는 것입니다. 전자는 전국을 대상으로 영업을 할 수 있고, 후자는 영업소가 있는 관할구역 안에서만 중개를 할 수 있는데(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 부칙 <법률 제7638호, 2005.7.29.> 제6조제6항), 이를 모르는 거래당사자가 서울시 관악구의 어느 부동산중개인영업소를 찾아가 경기도 수원에 있는 부동산 매입을 의뢰한다면 이는 분명히 잘못된 것입니다.     ☞ 무등록 중개업자가 아닌, “부동산 중개업자”여야 하는 이유     위에서 본 것처럼 부동산 중개업을 단순 ‘중개인’에게 일임하지 않고 ‘법인인 중개업자’와 ‘공인중개사’로 다변화 한 이유는 부동산 중개업의 전문성과 책임성을 높여 부동산 거래질서를 확립해 국민 재산권을 보호한다는 명분이 깔려있습니다. 즉, 공인중개사 자격증을 딴 사람과 과거 복덕방을 운영하던 중개인 모두 관할관청에 등록하여 부동산 중개업자로서 업을 영위할 수 있으나 그 업무범위 및 전문영역이 상이하므로 부동산 거래 당사자로서는 중개업자를 통할 때 관할관청에 등록된 중개업자인지, 중개업자 중에서도 공인중개사 자격이 있는 중개업자인지, 업무범위가 한정된 중개인인지를 구별하여 선택하고 그에 걸맞는 서비스를 이용해야 할 것입니다.     공인중개사 자격증이 없는 중개인인 중개업자와 공인중개사 자격이 있는 중개업자를 구별할 수 있다면 그 다음으로는 관할관청에 중개업자로 등록한 바 없는데도 등록한 중개업자인 것처럼 중개행위를 하는 무등록 중개업자를 구별해낼 줄 알아야 합니다. 무등록중개업자를 피하여야만 하는 궁극적인 실익은 부동산 거래사고가 발생하여도 이 무등록중개업자에게 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」에 따른 행정형벌의 부과가 이루어질 수 있으나(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제48조), 행정형벌의 부과는 거래당사자의 손해전보에 아무런 도움이 되지 않습니다.     관할관청에 중개사무소 등록을 한 합법적인 중개업자가 거래당사자에게 손해를 발생하게 한 경우에는 「민법」 제750조의 불법행위책임보다 더 강화된 책임인 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제30조의 손해배상책임이 보장됩니다. 중개업자의 중개의뢰인에 대한 손해배상책임은 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」상의 강화된 책임이 「민법」의 일반적인 불법행위책임보다 우선적으로 적용되는 이점이 있습니다. 또한 중개업자는 업무를 개시하기 전에 이러한 손해배상책임을 보장하기 위해 대통령령이 정하는 바에 따라 보증보험 또는 제42조의 규정에 의한 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 하므로 중개의뢰인은 보다 안전하게 중개서비스를 이용할 수 있습니다.     「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제30조(손해배상책임의 보장) ① 중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. ②중개업자는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. ③중개업자는 업무를 개시하기 전에 제1항 및 제2항의 규정에 의한 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 보증보험 또는 제42조의 규정에 의한 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 한다. ④제3항의 규정에 의하여 공탁한 공탁금은 중개업자가 폐업 또는 사망한 날부터 3년 이내에는 이를 회수할 수 없다. ⑤중개업자는 중개가 완성된 때에는 거래당사자에게 손해배상책임의 보장에 관한 다음 각 호의 사항을 설명하고 관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공하여야 한다. 1. 보장금액 2. 보증보험회사, 공제사업을 행하는 자, 공탁기관 및 그 소재지 3. 보장기간     ☞ 간판 확인!, 공인중개사 자격증 확인!, 중개업자 등록증 확인!     공인중개사자격이 있는 중개업자인가 그렇지 않은 중개업자인가를 구별하기 위해서는 ①간판을 확인(‘공인중개사’사무소인지, 일반 ‘부동산중개’사무소인지)하고, 공인중개사 자격이 있는 중개업자를 이용하기로 하였다면 사무실 안에 비치되어 있는 ②공인중개사 자격증을 확인하고, 무등록 중개업자인지 확인하기 위해 ③관할관청에 중개업자로 등록하였다는 중개사무소 등록증을 확인하여야 합니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제17조, 51조, 46조).     무등록·무자격 부동산 중개행위는 위법행위로 분쟁 발생 시 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」에 따른 손해배상을 받을 수 없으므로 거래당사자들은 반드시 관할관청에 등록된 중개업자의 중개사무소를 이용하여 거래함으로써 부동산 거래사고를 미연에 방지하도록 주의하여야겠습니다.     《찾기 쉬운 생활법령정보》의 『부동산 매매』, 『상가건물 임대차』, 『주택임대차』 콘텐츠를 방문하시면 부동산 매매 및 구체적인 주택·상가임대차계약에서의 부동산 중개업체의 책임, 부동산 중개업체 관련 소비자분쟁해결, 부동산 중개업체의 책임 및 분쟁해결, 부동산 중개업자의 손해배상책임, 부동산 중개수수료 및 실비에 대한 정보를 확인하실 수 있습니다.