집을 사고 팔 때 사소한 실수로 큰 손해를 볼 수 있다

 

 

 

■  집을 사고 팔 때 사소한 실수로 큰 손해를 볼 수 있다.

 

실거래가 신고 및 등기제 시행등으로 주택거래환경이 크게 바뀌고 각종 규제로 주택거래가 점점 위축되고 있는 실정이다.

 

특히 정부의 각종 규제로 아파트의 집갓은 떨어지고 다가구,다세대 주택의 집갓이 오르는 시점에서는

기존 집을 팔고 새주택을 매수,매도하는 지혜가 필요하다.

집을 사고팔 때 꼭 알아야 할 일곱가지를 정리했다.

 

(1)집 살 때는 소유자 본인 확인

 

등기부등본상 소유자가 아닌 배우자나 자녀,친인척이 대신 매매계약을 하는 경우가 흔하다.

이럴 땐 소유자의 인감증명서가 첨부된 위임장과 인감이 있어야 한다.

 

계약에 앞서 집주인에게 연락해 계약위임여부를 확인해야 뒤탈이 없다.

자녀나 배우자가 소유자의 인감을 훔치거나 위임장을 위조해 부동산을 처분하는 등의 거래사고가 일어나는 경우가 많아서다.

 

부동산법에 의거 "배우자나 자녀가 인감을 도용해 계약한 경우 무권대리에 의한 계약에 해당돼 매수자가 계약효력을 주장할 수없다."중계실무상 대리계약으로 인한 분쟁이 전체 분쟁 상단 건수의 10%에 이른다.중계업자나 대리계약자의 말만 믿다가

낭패를 당하는 경우가 많으므로 커다란 주의를 요한다.

 

(2)중도금*잔금 대도 등기부등본을 확인하라

 

가장 기본적으로 확인할 사항이다.계약 때는 물론 중도금*잔금지급 때도 등기부등본에 처분금지 가처분이나 가압류*근저당 등이

있는지 확인해야 한다.채권자와의 재판에서 매도인이 패소할 경우 집을 산 사람이 피해를 볼 수 있다.따라서

중도금이나 잔금 지급전(특히 당일 날 조심) 등기부등본을 확인한 뒤 돈을 줘야 한다.가압류 등이 있으면

말소될 때까지 중도금이나 잔금 지급을 거절할 수 있다.

 

(3)매도자의 근저당 채무를 인수할 때

 

은행권의 담보대출 억제 등으로 매도자의 대출을 매수자가 모두 승계하지 못하는 경우가 일어날 수 있다.

이런 경우를 대비하여 매도자가 계약을 마음대로 깨지 못하도록 특약을 넣는 것이 좋다.특약이 없다면

매수인이 매도인의 융자를 대신 갚고 매도인에게 잔금을 줘도 된다.

 

(4)휴일에 부동산을 살 때

 

공유일이나 주말에 부동산을 살 때 계약금을 미처 준비하지 못해 가계약을 하거나 계약금만큼 현금보관증을 써주는 경우가 있다.

 

이때도 법률적으로 정식계약의 효력을 갖는다.

 

24시간 이내에 계약취소를 요구하면 가계약금 등을 돌려받을 수 있는 것으로

알려져 있으나 잘못된 사실이다.

 

다만 당사자 간 "본계약이 성립되지 않으면 가계약은 취소한다"라는 특약 조항을

계약서에 넣은 경우 돌려받을 수 있다.

 

(5)중도금 지급전 매도자의 계약 해지를 막으려면

 

중도금을 지급하면 매도자가 일방적으로 계약을 깰 수 없다.그런데 중도금 지급 전 값이 계약금보다 더 올라

매도자가 해약할 것으로 예상이 된다면 미리 움직여야 한다.

 

매도자가 계약 해지를 통보하기 전에 중도금을 법원에

공탁하거나 매도자 은행 계좌로 중도금을 송금하면 법에서는 이러한 조치도 계약 이행의 착수로 봐 매도자가 일방적으로계약을 해지할 수 없다.

 

(6)살 집을 보고 계약하라

 

전세나 월세를 안고 집을 살 때 일부 세입자는 사생활 침해 등을 내세우며 집 내부를 보여 주길 꺼린다.

이럴 때 가끔 아파트는 구조가 같으니 옆집이나 윗집을 보면 된다며 계약을 종용하는 경우가 있으나 받아들여선 안된다.

나중에 하자 등으로 분쟁이 발생할 수 있기 때문이다.

 

(7)집은 팔고 나서 사라

 

1가구 1주택자가 갈아타기를 할 때는 반드시 매도 계약을 한 뒤 집을 사야 한다.상승기 때는 집을 산 뒤 매도하면 

차익을 더 챙길 수 있지만 위험하다.급한 마음에 집을 덜컥 샀다가 살던 집이 팔리지 않아 골치를 앓는 사람이 많다.

 

특히 집이 잘 팔리지 않는 비인기지역에서 인기지역으로 옮겨타기를 할 때는 반드시 "선매도 후매수"원칙을 지켜야 한다. 

 

하나 더 붙이자면 중개업자가 매도. 매수를 하고 등기이전하기 전에 임대차 계약을 하는 경우에 매수인과 계약을 하자고 할 때에는 중개업자의 말을 듣고 하지말고  반드시 등기 명의인을 당사자로 해서 계약을 해야 한다.  중개업자가 자기가 매도한 부동산이라 하면서 믿어라 하지만 매도인의 일반 채권자과의 재판에서 매도인이 패소하면 임대 보증금을 잃을 우려가 생긴다

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*집 사고팔 때 필요한 서류

 

-파는 사람 : 계약서,등기부등본,인감증명서,등기권리증,인감도장,주민등록초본(매도인의 주소가 변경 됐을 때)

 

-사는 사람 : 주민등록등본,인감도장