가치를 창조하는 부동산자산관리

 

부동산리더스

김용남의 가치를 창조하는 부동산자산관리

부동산을 통한 수익은 매입(개발)을 잘해서 운영소득이 극대화되도록 운영한 후 적시에 매각함으로써 창출됩니다. 부동산자산관리는 매입부터 관리 및 매각까지 전 과정을 종합적으로 관리하여 가치를 창조하는 것입니다. 부동산자산관리를 통한 가치창조의 길을 안내하고자 합니다.

주택임대관리업의 성공적인 사업화 전략

 

   

주택임대관리업에 대한 관심이 뜨거워지고 있다

.

⑴ 인구의 노령화와

 

⑵ 1~2인 가구의 증가 그리고

 

 

⑶라이프 스타일의 변화에 따라 민간 임대주택 수요 증가와 전세임대의 월세임대로 전환 그리고 정부의 주

 

택임대관리업 도입 발

 

표에 따라 개인 자산가와 기관투자가 그리고 건설회사들이 관심을 기울이고 있다. 이런 분위기에 편승하여

 

여기 저기서 주택임

 

대관리 교육과정을 개설하고 교육생을 모집하는 과정에서  주택임대관리가 아주 새로운 분야인 것처럼 홍

 

보하고 있다.

 

 

그러나, 주택임대관리업은 부동산자산관리(Property Management)의 한 분야로서 상업용에 비해 비교적

 

관리가 용이하고 투자

 

분석과 같은 전문지식도 크게 필요로 하지 않는다. 미국의 경우 부동산자산관리 분야 최고의 자격증인CPM

 

(Certified Property

 

Manager) 취득자는 상업용과 주거용 모두를 관리할 수 있지만 ARM (Accredited Residential Manager) 취

 

득자는 주거용만 관리

 

할 수 있고 CPM의 지시 또는 통제를 받으며 현장관리자로 업무를 수행하고 있다. 따라서, 주택임대관리업

 

에 관심이 있는 사람들

 

은 주택임대관리 교육보다는 부동산자산관리 전반(상업용 & 주거용)을 다루는 KPM(한국형 부동산자산관

 

리사, Korea Property

 

Manager)과 같은 실무교육이 더 필요하다고 하겠다

 

주택임대관리는 주거용 부동산자산관리(Residential Property Management)로서 임대를 목적으로 하는 주

 

택 등의 시설을 유지,

 

보수, 개량하고 임대료를 징수하며 임차인 모집과 임차인 관리 및 기타 임차인의 주거편익을 위해 필요한

 

업무를 수행하는 것이

 

다. 주거용 부동산자산관리는 관리대상 부동산이 주거용 시설이라는 점 외에는 상업용 부동산자산관리와

 

크게 다르지 않다.
  

              <자료: 글로벌PMC>

 
주거용 부동산자산관리는 상업용과 달리 아직까지 본격적으로 전개되지 못하고 있다. 그 이유를 살펴보면,

 

첫째, 전세제도가 발

 

달하여 위탁관리 필요성이 없었고, 둘째, 우리나라의 민간임대주택이 2주택 이상을 소유한 다주택자에 의

 

해 공급되다 보니 소득

 

노출을 피하려고 위탁관리를 하지 않았고, 셋째, 월세임대의 경우에도 임대인이 대부분 직접 관리를 하였

 

으며, 넷째, 임대물건

 

확보를 위해 부동산 중개업소에서 중개수수료만 받고서 기본적인 관리업무를 대행해줌에 따라 전문적인

 

위탁관리의 필요성을

 

느끼지 못했을 뿐만 아니라, 다섯째, 위탁관리를 하는 경우에도 수수료 지급에는 매우 부정적이었기 때문

 

이라고 할 수 있다.

 

일본의 경우, 전체 민간 임대주택(1,350만호)중 약 45%인 610만호를 대동건탁, 레오팔레스21과 같은 기업

 

형 주택임대관리회사가

 

위탁관리하고 있고 2011년 기준 상위 10개사의 매출비중이 46.8%로 대형업체가 시장을 주도하고 있다.

 

 

일본에서 민간 중심의 임대주택 시장이 우리보다 빨리 성장하고 발전한 배경은 첫째, 부동산 버블 붕괴 이

 

후 주택 분양시장이 침

 

]체에 빠진 상황에서 임대주택시장 활성화를 통해 주거복지 향상과 경기진작을 도모할 필요가 있었고, 둘

 

째, 인구구조의 변화 및

 

가구구성의 변화가 우리보다 빠르게 진행되었으며, 셋째, 부동산가격의 장기하락세로 인해 매매차익을 노

 

리는 투기수요가 사라

 

지면서 임대주택에 대한 선호도가 증가하였고, 넷째, 토지 불패신화가 깨지면서 택지가격이 대폭 하락하였

 

기 때문이다.

 

요즘 국내에서 주택임대관리업에 뜨거운 관심을 보이는 이유는 여러 정황을 고려해볼 때, 우리나라가 주택

 

임대관리업이 성공한

 

일본의 전철을 밟을 것이라는 기대 때문일 것이다. 그러나, 일본의 성공사례가 우리나라에서도 동일한 형

 

태로 전개될 것으로 보

 

기는 어려운 것 같다. 그 이유는, 첫째, 우리나라의 경우 주요 임차방식이 월세가 아니고 전세 중심이라는

 

점, 둘째, 수도권의 지

 

가가 높아 임대주택 개발이 쉽지 않다는 점, 셋째, 위탁관리제도와 수수료 지급에 매우 부정적이라는 점, 넷

 

째, 일본에서 활성화

 

되어 있는 30년 장기임차제도(서브리스)는 장기계약에 부정적인 국민 정서상 쉽게 정착되기 어려울 것이라

 

는 점, 그리고 다섯째,

 

사업용 대비 낮은 수익율과 임대료 인상 규제 등으로 인해 기관투자가의 참여가 어렵다는 점 등을 들 수 있

 

다.

 

주택임대관리업은 분산적인 개별 임대주택을 관리하는 시스템이라서 상업용 부동산자산관리와 달리 규모

 

의 경제를 달성하기가

 

쉽지 않다는 문제점을 가지고 있다. 이 때문에 단순 위탁관리만으로 기업형 주택임대관리업을 사업화하기

 

는 쉽지 않을 것이다.

 

그러므로, 일본처럼 주택임대관리업을 중개업이나 건설업과 시너지를 내는 형태로 사업화하는 것이 성공

 

가능성을 높일 수 있을

 

것이다.