이해광의 부동산거래활성화와 중개제도개선

 

 

 

부동산리더스

이해광의 부동산거래활성화와 중개제도개선

원활한 부동산거래를 위해서는 시장경제에 우선한 부동산정책이 필요함을 부동산거래실종 이라는 초유의 사태를 맞이한 지금, 우리는 절실히 느낍니다. 특히 국민의 재산권 관리와 지킴이 역할을 하고 있는 공인중개사들의 책임이 그 어느 때 보다 중요한 시점에 한국공인중개사협회장으로서 양질의 중개활동을 위한 각종 중개제도의 개선에 노력하겠습니다.

부동산 매매·임대가격 등 정보제공의 주체에 대한 인식

 

   

부동산거래투명화 정책의 일환으로 2006년 부동산중개업자에게는 부동산 실거래가 신고가 의무화되었다. 부동산시장에서 호가 위주의 시세에 의해 시장이 좌우되고 이중계약서 등 부동산가격의 왜곡과 부동산투기에 신속하게 반응하기 어려운 점 등이 고려되어졌다. 정확한 부동산시장의 동향과 부동산가격정보를 합리적으로 파악할 수 있게 되었다는 점에서 중요한 의미를 갖는다. 이렇듯 정부는 부동산시장에서 부동산의 실제 거래가격을 가장 잘 알고 있는 중개업자에게 의무를 부여함으로써 입법목적을 달성하고자 했다.

그러나 부동산 매매·임대가격 등 정보제공의 주체이면서도 부동산중개업자는 시세정보 제공이나 각종 감정평가사들의 가격조사에서는 ‘갑’이 아니라 ‘을’의 입장에 머물러 있다. 부동산가격정보를 제공해주면서도 정보제공료를 받는 것은 고사하고, 되레 과다한 광고비를 지불해야 하는 모순된 구조이다.

정부는 민간업체에 의존한 호가위주의 시세라 하여 2013년부터 한국감정원으로 주택가격동향조사를 이관했다. 더욱이 2011년 한국감정원의 공적 기능을 강화하는 내용의「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」(이하「부감법」)의 국회통과가 감정평가업계의 반발에 밀려 좌절되었음에도 국토교통부장관이 매년 실시하는 공동주택가격 공시업무를 전담하는 독점적 지위를 영위하는 데다 매년 고시하는 상업용 건물 및 오피스텔 기준시가 조사 업무를 전담하는 등 부동산조사 및 통계기관으로서의 기능을 집중시키고 있어 특혜 논란도 일고 있다.

최근에는 국회의원 입법발의로 다시 「부감법」에 부동산 매매 및 임대정보 등의 조사 권한을 부여하는 법률 개정이 다시 추진되고 있다. 법적 근거 마련의 이유 역시 조사의 어려움 해소 등을 꼽고 있으면서도 부동산현장에서 실제가격정보의 제공자인 중개업자를 배제시키는 이유를 납득하기 어렵다.

매도인(임대인)과 매수인(임차인)이 각자의 입장에서 의뢰가격을 높거나 낮게 책정하려는 것과 달리 제3자의 객관적 입장에서 시장상황 등을 고려해 가격조율을 담당하고 있다는 점에서 현실적으로 중개업자가 제시하는 가격이 가장 합리적이고 정확하다고 생각된다.
부동산정책자료로 활용하기 위해 전국을 대상으로 한 부동산정보가 필요하다는 면에서 한국감정원이라는 조직의 규모도 고려해 보아야 한다. 전국 30개의 지점을 갖고 있지만 중개업자 관련 단체의 조직은 전국적으로 8만3천여 회원이 지역별로 영업을 영위하고 있으며, 17개 시ㆍ도지부, 252개 시ㆍ군ㆍ구지회, 3,822개 읍ㆍ면ㆍ동 분회까지 행정구역단위로 촘촘히 구성되어 있다. 어떤 조직을 활용하는 것이 보다 현실적일지는 불문가지다.

더욱이 중개업자 관련 단체 회원들이 자주 이용하는 부동산거래정보망과 실거래가 신고시스템을 연계한다면 보다 정확한 가격정보를 실시간으로 얻을 수 있다. 미국과 일본은 거래정보망을 표준화하여 부동산정보를 취합하고 있다. 미국부동산협회의 MLS와 일본 부동산유통근대화센터의 REINS는 중개업자가 거래정보망에 등록한 부동산가격정보를 취합 및 가공하여 시장분석자료와 특정지역의 시장동향을 지역별로 세분화하여 다각적인 관점에서 분석하여 발표하고 있고, 이 자료를 정부의 부동산정책 자료로 활용하고 있다.

정부는 부동산공시가격 발표를 위해 매년 1,300억원이 넘는 세금을 투입하고 있다. 하지만 공시가격과 실거래가의 차이가 지역별, 가격대별로 들쭉날쭉해 형평성 논란이 끊이지 않고 있다. 부동산관련 통계 노하우를 갖고 있다는 각 기관도 조사방법이나 시장을 보는 관점에 따라 시세가 천차만별이다. 더욱이 같은 동이나 건물에 위치해있다고 하더라도 조망권, 유지보수상태, 층수 등 다양한 원인에 의해 가격이 달라진다. 이처럼 부동산은 ‘정가’가 없기 때문에, ‘적정’한 가격을 산출하는 것이 어렵다. 각종 부동산가격조사에는 중개사무소 실제가격조사 및 탐문 등이 필수불가결하다. 공시가격 산출 역시 기초자료인 실거래가 자료가 많이 필요하다.

그런데도 정부는 부동산실거래가와 관련된 규정은「공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률」에 두면서 정작 매매 및 임대가격 조사의 근거조항은 감정평가업자의 업무를 규율하는「부감법」에 신설하려 하고 있다. 중개업자에게 의무만 부여할 것이 아니라 합당한 역할도 함께 주어질 때 정부는 입법목적의 정당성을 인정받을 수 있을 것이다.