[스크랩] 경매에 필요한 주택임대차보호법 핵심정리(1)

경매에 필요한 주택임대차보호법 핵심정리(1)

 

사례1) 임차인이 계약한 기한이 지나서 그 집에서 나가야 될 사정이 있는데, 집주인은 세가 나가야만 보증금을 준다면서 보증금을 순순히 주지않을 경우 어떻게해야 받아낼 수 있을까요?

답 : 전세권설정을 등기한 전세권자와는 달리 등기하지 않은 일반주택 임차인은 보증금을 주지 않는다고해서 임차주택에 대하여 경매를 청구 할 수 없고 그렇다고 세가 나가야만 받을 수 있는 것이 아닙니다. 집주인이 임의로 보증금을 주지않으면 임차보증금 반환청구소송을 법원에 제기하여 승소의 판결을 받은 후 강제집행의 방법에 의하여 받을 수 밖에 없습니다.

 

사례2) 임대차계약을 체결할 당시 확정일자를 부여받았다는데, 재계약으로 임차보증금을 올리는 임차계약을 갱신할 경우 갱신한 임대차계약서에 확정일자를 받아야 하는지요?

답 :   이러한 경우 갱신한 임대차계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 임차인이 주택임대차계약을 체결하면서 당초에 확정일자를 받아 놓은 후에 다시 임차계약을 갱신하면서 임차보증금을 증액할 경우에는 갱신한 임대차계약서에 확정일자를 받아야 인상된 임차보증금의 우선 변제를 받을 수 있습니다.

 

사례3) 미등기주택을 임차하여 살고 있는 경우에도 주택임대차계약서에 확정일자를 받을 수 있는지, 또 그 효력은 어떠한가요?

답 : 미등기주택의 임대차계약서에도 확정일자를 받을 수 있으며, 이경우에 확정일자를 받아두면 위 주택이 보존등기되어 저당권이 설정된다고 하더라도 경매등의 경우 보증금을 저당권자보다 우선변제받을 수 있습니다. 다만 이런 경우 임차인은 건축물관리대장 등으로 임대인이 건물 소유자 본인인지에 대하여는 반드시 확인하여야 할 것입니다.

 

사례4) 임차인이 전입신고를 하면서 착오로 임차주택의 실지지번과 다른 지번으로 전입신고하여 주민등록부에 잘못기재된 경우에 보호 받을 수 있는지.("예 '주택의 실지 지번이 "104-12"인데 "104-2"로 잘못 신고한 경우)

답 : 주민등록부에 성명이 잘못기재되거나 주민등록이 실제상과 불일치하는 경우에는 주택임대차보호법상의 대항력은 없으며, 실제상황과 맞게 주민등록이 정정된 이후부터 대항력을 주장할 수 있습니다(대법원 1987. 11. 10 선고. 87 다카 1573 판결)
따라서 이 경우 실지 지번인 104-12로 정정한 때로부터 대항력을 주장할 수 있습니다.

 

사례5) 다세대나 연립주택의 경우 주민등록상의 주소에 주택의 지번만을 기재하고 몇동, 몇층, 몇호인지를 기재않았다면 보호받을 수 있는지, 다가구 주택의 경우는 어떠한가요?

답 :   다세대나 연립주택의 경우 이런 경우 보호대상이 되지 않는다는 것이 판례의 입장입니다. 단 다가구주택의 경우 실제 거주형태는 집합건물로서의 독립성과 이용성을 갖고 있어 다른 집합건물과 다름 없으나 단독주택의 한 형태이기 때문에 저당권설정도 공유지분에 대한 저당이 되고 경매도 공유지분에 대한 경매가 이루어지고, 다만 실제 거주에 맞게 동, 호수만 참고로 표시될 뿐입니다. 그리고 임차인도 동, 호수를 특정하여 전입신고를 할 방법이 없어 동, 호수의 특정없이 주민등록을 할 따름입니다. 

등기부나 건축물관리대장상 동, 호수를 설치할 근거도  없고 주민등록법상으로도 그와같이 기재할 근거가 없으므로 단순히 지번만으로 전입신고를 하더라도 대항력이 인정된다는 판례가 있습니다(서울지방법원 96 나 8993호 판결, 1996. 4. 22자 법률신문)같은  취지의 대법원 판결 (1997. 11. 14선고 97 다 29530 사건)                              - 출처: 김은효변호사-

 

사랑지기 이병기

출처 : 부동산경매 텐인텐[10년10억재테크]

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