[스크랩] 대위변제보다 더 무서운 세대합가

글쓴이; 사랑지기 이병기

대위변제보다 더 무서운 세대합가

 

1. 세대합가의 의미

사정상 세대원 중 일부가 먼저 전입신고를 하고 거주를 하고 있다가 세대주가 나중에 전입신고를 하는 경우가 많습니다. 이 경우 먼저 전입신고를 한 세대원의 전입일자에 따라 선순위임차인으로 인정되면, 경매진행시 인수 대상이 되기 때문에 주의가 필요합니다. 세대원 중에 세대주보다 빠른 최초 전입자가 있을 경우, 최초전입자의 전입일자 다음날 0시부터 대항력이 인정됩니다.

이러한 세대합가는 경매에 있어서 권리분석 상에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 1세대를 구성하는 세대원의 일부가 먼저 전입신고를 한 후 나머지 세대원이 동일 주소지로 전입신고를 한 경우 나중에 전입신고를 한 세대원의 전입신고일자는 먼저 전입신고를 한 세대원의 전입신고일자에 따릅니다.

이런 경우 먼저 전입신고를 한 세대원이 세대주라면 큰 문제는 없습니다. 그러나 만일 나중에 전입신고를 한 사람이 세대주일 경우는 상황이 달라집니다.

 

2. 세대합가의 위험성

흔히 경매로 주거용 부동산을 취득할 경우 경매 초보자들은 단순히 ‘선순위임차인은 대항력이 있어 낙찰자가 인수해야 하고 후순위임차인은 대항력이 없기 때문에 낙찰자가 인수해야 할 것은 없다’라고 권리분석을 합니다.

그러나 후순위 임차인 일지라도 후에 임차인에게 대항력이 있음이 밝혀져 매수인이 꼼짝없이 임차인의 보증금 전액을 물어줘야 하는 경우가 있으므로 주의해야 합니다.

이렇게 후순위임차인이 대항력을 주장할 수 있는 것이 바로 세대합가입니다. 일반적으로 현재 주민등록법상에는 한 가족의 세대가 분리되어 있다가 그 이후에 어떤 사유로 세대가 합쳐지게 되면 주민등록상에 ‘세대합가’라고 변동사유가 기재됩니다. 보통 주택임대차보호법상 대항력 취득시점은 세대주의 전입신고 일을 기준으로 합니다.

그러나 세대합가의 경우에는 세대주뿐만 아니라 세대주의 가족인 세대원들까지 포함하여 세대주나 세대원 중 먼저 전입신고한 날을 기준으로 대항력 시점을 판단한다는 것입니다.

그런데, 주민등록에는 세대원(아들)의 전입일자가 기재되는 것이 아니고 세대주(아버지)의 전입신고 일만 기재되기 때문에 가족 중 일부인 세대원이 미리 전입신고를 했을 경우 현행 주민등록등본만으로는 알 수 볼 수 없게 되어 있다는 것이 문제입니다. 더군다나 집행관이 경매부동산 현황 조사시 대부분 세대주들은 자신들의 주민등록상 일자만 얘기할 뿐 가족 중 먼저 전입 신고한 전입신고일자를 밝히지 않기 때문에 경매초보자들이 쉽게 함정에 빠지기 쉽다는 것입니다. 따라서 경매를 처음 입문하는 사람은 세대합가로 인한 피해를 당하지 않기 위해서는 대위변제처럼 후순위임차인 일지라도 한 번 더 주의해서 권리분석을 할 필요가 있습니다.

 

3. 후순위 권리이지만 인수하는 세대합가를 확인하는 방법

임차인의 주민등록등본 확인사항으로 임차인에 대한 권리분석 시, 임차인의 전입일자 뿐만 아니라, 그 가족들의 전입일자도 반드시 확인해야 합니다. 임차인의 전입일자가 말소기준권리보다 늦더라도 그 가족 중 일부가 말소기준권리보다 우선하여 전입신고를 하였다면 임차인은 대항력을 갖게 되고, 임차인이 배당에서 임차보증금 전액을 배당 받지 못한다면 낙찰인은 미배당 보증금을 인수해야 합니다.

매수인의 입장에서는 주민자치센터를 방문하여 전입세대별열람내역서를 신청하여 확인하면 세대주전입일자 외에 세대합가의 경우 최초전입한 세대원의 전입일자를 확인할 수 있으며, 또한 법원을 방문하여 법원에 비치되어 있는 임차인의 주민등록등본을 확인하면 임차인 본인뿐만 아니라 세대원의 전입일자를 확인할 수 있으므로 세대주가 아닌 세대원 중에 세대주보다 전입일자가 빠른 자가 있는지를 확인해 보아야 합니다.

주민자치센터에 세대주 열람을 할 때 세대원에 대한 정보도 문의를 해야 하며 만일 주민자치센터의 공무원이 규정을 이유로 세대원에 대한 정보의 공개를 거부 한다면 그 세대주가 세대합가 된 경우인지의 여부만이라도 물어 꼭 알아내야만 합니다.

 

4. 세대합가의 경우 매수인의 입찰태도

① 경매정보지 내용을 확인하는 과정에서 ‘세대합가가능성 있음’이라는 표현이 있는 경우에 세대합가에 유의하고 세대주 아닌 세대원의 전입일이 말소기준권리의 기준일보다 빠른가의 여부를 먼저 확인하여야 합니다.

② 세대 합가된 경우에 매수인은 입찰기일 7일 전에 법원을 방문하여 선순위세입자임을 주장하는 임차인이 배당 신청시 제출한 ‘세대원의 주민등록등본’을 열람하든지 또는 주민자치센터를 방문하여 ‘전입세대별열람내역서’를 신청하여 선순위세입자로 보이는 세대원의 전입 일을 확인하고 입찰에 참여하여야 나중에 후회하는 일이 발생하지 않습니다.

③ 세대합가는 그에 대한 파악이나 이해가 부족할 경우, 경매사고로 이어질 수도 있으므로 사전 조사와 철저한 권리분석이 필수입니다. 알고 보면 쉬운 세대합가이지만 사실 관계 확인이나 내용 파악에 소홀했을 경우, 자칫 보증금을 포기하게 되는 등 손실이 발생할 수도 있으므로 권리분석에 있어서는 항상 돌다리도 두들겨보는 심정으로 임해야 할 것입니다.

 

글쓴이; 사랑지기 이병기

출처 : 부동산경매 텐인텐[10년10억재테크]

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