강제집행을 하러 오면 세입자는 ???????????

 

 강제집행을 하러 오면 세입자는 어떻게 해야 하나요??

▲김응용 법무사(부동산학 석사, LT공경매법무사사무소 대표 법무사).

세 들어 사는 집이 경매로 낙찰되어 경매절차의 매수인이 매각대금을 모두 납부하면, 매수인은 인도명령을 신청한다. 인도명령신청이란 세입자와 매수인 간에 원만한 명도 합의가 되지 않을 경우에, 매수인이 집행관에게 명도를 위한 집행위임신청을 하여 강제로 세입자가 이사를 나가도록 하겠다는 것을 말한다.

매수인이 인도명령을 신청하면 경매법원은 세입자에게 인도명령 정본을 송달하고, 매수인에게는 강제집행을 허가한다는 집행문을 부여한다. 그런데 집행관이 세입자에 대한 강제집행을 하기 위해서는 반드시 세입자에게 인도명령이 송달되어야 한다.

얼마전 퇴근길에 전화벨이 울렸다. 수화기 너머에서 다급한 목소리로 “내일 집행하러 오겠다는데, 어떻게 하죠?”라고 물어왔다. “오늘 저녁에 만나서 합의하자고 하더니 남편이 인도명령을 받자마자 돌변하여 집행하러 오겠다는데 도대체 어떻게 하면 좋겠느냐?”는 것이다. 남편을 원망하는 말투로 ”남편이 인도명령을 받지 않았으면 집행하러 못 오는 거죠?”라고 묻는데, 아내로부터 추궁을 당할 남편을 생각하니 쉽게 “그렇다”라고 말하기도 주저된 적이 있다.

집행관이 강제집행을 하러 나오더라도 바로 이삿짐을 들어내러 오는 것은 아니다. 처음 집행관이 나오면 약 2주 정도 세입자가 자진해서 이사를 가도록 시간을 준다. 이를 실무상 계고라고 한다.

집행관이 부여하는 임의명도 기간에 세입자와 매수인 간에 원만히 합의에 이르도록 노력해야 한다. 실무상 이사 비용을 주고받는데 법으로 정해진 것은 아니고, 당사자 간에 합의로 정하게 된다. 보통 매수인이 강제집행을 하게 되면 들어가는 집행비용을 세입자에게 주는 방법으로 합의를 하게 된다.

세입자와 매수인 간에 이사 날짜와 비용에 관하여 합의에 이르지 못한 경우에는 강제집행을 하게 된다. 이를 실무상 본집행이라고 한다.

본집행을 하게 되면 일단 매수인의 비용으로 가재도구 등 이삿짐을 보관창고에 보관한다. 약 2~3개월 동안 보관하다가 세입자가 이를 찾아가지 않으면, 매수인은 강제집행에 들어 간 돈을 돌려 달라는 집행비용액확정신청을 하여 세입자의 물건에 대하여 동산압류 및 매각신청을 한다. 매수인은 동산매각절차를 통하여 그동안 들어간 집행비용을 회수하는 것이다.

세입자의 물건을 보관창고에 보관하면 몇 개월 지나는 사이에 물건이 훼손되거나 소실될 위험이 있으므로, 세입자는 가급적이면 본집행을 막는 것이 이롭다.

세 들어 사는 집이 경매로 넘어가고 집을 비워 줘야 하는 처지에 이르게 되면 누구나 막막해진다. 이런 어려운 상황에 내몰리지 않으려면 임대차계약을 하기 전에 등기부를 꼼꼼히 따져 보아 선순위 담보설정금액이 얼마인지 파악해야 하고, 설령 경매가 되더라도 임차보증금을 배당받을 수 있도록 전입신고와 확정일자를 명확히 해두어야 한다