“지상에 미완성건물(구축물)이 있는 토지낙찰 권리분석 기법과 성공사례”라는 제목의 칼럼으로 소개한 사안의 연장이다.
아래 사진과 같이 의뢰인은 건축 중에 중단된 상태의 구축물이 있는 토지를 광주지방법원 2018타경00000 경매로 낙찰받았다.
“주벽”이 없어 해당 구축물은 법적으로는 “건물”이 아닌 토지 부합물로 판단될 가능성이 크다.
때문에 해당 건축공사의 공사업자들의 유치권행사는 어렵고, 낙찰받은 의뢰인에게 부당이득반환의무도 없다는 것이 지난 칼럼의 골자였다.
그런데, 비록 부합물이기는 하지만 상당할 정도의 건축진행으로 재산적 가치가 상당한 구축물을 그대로 철거하기 보다는 의뢰인 앞으로 건축주 명의변경할 수 있는 방법을 모색하게 되었다. 의뢰인 희망처럼 의뢰인 앞으로 건축주 명의변경이 가능할까, 가능하다면 어떤 절차를 거쳐야할까?
결론적으로는, 명의변경이 가능할 수 있다. 해당 구축물의 법적 소유권자는 엄연히 의뢰인이기 때문이다. 하지만, 명의변경을 위해서는 별도의 재판절차를 거쳐야 할 가능성이 크다.
재판없이 건축허가관청을 통해 건축주명의를 변경하기 위해서는 건축법령에 따른 요건이 필요하다.
★ 건축법 시행규칙 제11조(건축 관계자 변경신고) ① 법 제11조 및 제14조에 따라 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 그 양수인·상속인 또는 합병후 존속하거나 합병에 의하여 설립되는 법인은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 별지 제4호서식의 건축관계자변경신고서에 변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함한다)하여야 한다.
1. 허가를 받거나 신고를 한 건축주가 허가 또는 신고 대상 건축물을 양도한 경우
2. 허가를 받거나 신고를 한 건축주가 사망한 경우
3. 허가를 받거나 신고를 한 법인이 다른 법인과 합병을 한 경우
즉, 건축관계자변경신고서라는 서식에 변경 전 건축주의 명의변경동의서나 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부해야 하는데, 전 건축주 명의변경동의서 제출이 불가한 상황에서는 “권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류” 의 제출이 관건이다. 법적으로는 토지에 부합된 것으로 해석될 수 있지만, 재판없이 행정관청을 통해 명의변경을 하기 위해서는 “이를 증명할 수 있는 서류”제출이 필요한 것이다. 만약 이런 서류제출이 어렵다면 부득이 재판을 통할 수 밖에 없다. 행정관청을 상대로 한 건축주명의변경 불허가처분취소청구소송이 대표적이다.
물론, 경매과정에서의 감정평가서나 매각허가서 등을 통해 구축물 부합이 이미 판단된 상태라면, 이런 서류들이 “권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류”에 해당할 수 있어 행정관청 설득이 가능할 수 있다.
★대법원 2010. 5. 13. 선고 2010두2296 판결[건축관계자변경신고수리처분취소]
1. 구 건축법(2008. 3. 21. 법률 제8974호로 전부 개정되기 전의 것) 제10조 제1항 및 구 건축법 시행령(2008. 10. 29. 대통령령 제21098호로 개정되기 전의 것) 제12조 제1항 제3호에 의하면, 건축주를 변경하는 경우에는 시장·군수·구청장에게 이를 신고하여야 한다. 한편, 건축 관계자 변경신고에 관한 구 건축법 시행규칙(2007. 12. 13. 건설교통부령 제594호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제11조 제1항 제1호에 의하면, 건축물의 건축 또는 대수선에 관한 허가를 받거나 신고를 한 자로부터 건축 또는 대수선 중인 건축물을 양수한 사람은 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 건축 관계자 변경신고서에 ‘변경 전 건축주의 명의변경동의서’ 또는 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다는 취지로 규정하고 있다.
이러한 각 규정의 문언내용 및 형식, 건축허가는 대물적 성질을 갖는 것이어서 행정청으로서는 그 허가를 함에 있어 건축주가 누구인가 등 인적 요소에 대하여는 형식적 심사만 하는 점, 건축허가는 허가대상 건축물에 대한 권리변동에 수반하여 자유로이 양도할 수 있는 것이고, 그에 따라 건축허가의 효과는 허가대상 건축물에 대한 권리변동에 수반하여 이전되며 별도의 승인처분에 의하여 이전되는 것이 아닌 점, 민사집행법에 따른 경매절차에서 매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득하는 점 등의 사정을 종합하면, 토지와 그 토지에 건축 중인 건축물에 대한 경매절차상의 확정된 매각허가결정서 및 그에 따른 매각대금 완납서류 등은 구 건축법 시행규칙 제11조 제1항에 규정된 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류'에 해당한다고 봄이 상당하다.
2. 그럼에도 불구하고, 원심은 이와 달리 그 판시와 같은 이유만을 들어 이 사건 각 토지와 그 토지에 건축 중인 이 사건 건축물에 대한 임의경매절차상의 확정된 매각허가결정서 및 그에 따른 매각대금 완납 이후 발급된 토지에 대한 등기부등본이 구 건축법 시행규칙 제11조 제1항에 규정된 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’에 해당하지 않는다고 판단하고 말았으니, 이러한 원심판결에는 구 건축법 시행규칙 제11조 제1항에 규정된 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’에 관한 법리를 오해한 위법이 있고, 이러한 위법은 판결에 영향을 미쳤음이 분명하다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.
위 판결사안에서는 건축물의 건축 정도가 설시되지는 않았지만 아마도 건축이 초기단계에 머물러 경매 단계에서도 부합물 판단이 용이하였기 때문에 지상 구축물까지 정식감정한 후 매각대상물에 포함시킨 경우로 짐작된다. 반대로 의뢰인의 경우는, 해당 구축물의 건축 정도가 상당한 정도로 진행되어 광주지방법원 경매계가 부합으로 판단하기가 어려웠을 것이다. 경매법원 단계에서 “부합”으로 판단되면, 토지와 함께 부합된 구축물까지 매각대상에 넣어 구축물까지 감정하게 되는데, 이러한 절차를 거치지 않았기 때문이다. 오히려, 이 점을 분명히 하기 위해 매각물건명세서에 “구축물 매각제외”라는 문구를 명시하였다. 실체적 판단권한이 없는 경매단계에서는 부득이한 조치인 셈이다. 그 덕분에 의뢰인은 구축물에 대한 가격지불없이 “부합”이라는 법리를 통해 구축물을 무상취득할 수 있게 되는 행운을 얻었다. 반면, 부합 여부는 향후 본안재판 단계에서 별도로 판단받을 수 밖에 없다. 그 때문에 재판없이 행정관청의 자진 명의변경을 기대하기는 어렵다. 필자는 의뢰인을 대리하여 관할 행정관청을 상대로 행정소송을 준비 중에 있다. -이상-