[스크랩] 경매에서 최고의 명도비법

'명도는 전략이다' 라는 말로 명도의 정의를 하고자 한다. 명도는 다양한 점유자와 다양한 사항과 여건이 있지만, 그래도 공통적이고 핵심적인 내용은 비슷하기에 전략이 필요한 것입니다.

 

1. 점유자가 소유자인 경우의 명도비법

1) 채무자 겸 소유자인 경우

아마도 점유자의 부동산이 경매에 나오기까지 채무자로서 채권자들에게 긴시간 많은 시달림과 마음의 고통을 겪을 것입니다. 즉 두가지로 볼 수 있는데, 첫째는 상처난 마음을 가지고 있다는 것이고, 둘째는 집으로 부채를 탕감받기 때문에 명도에는 부담이 적을 수 있다는 것입니다.

그러나 종종 관리비를 잔득 밀리게 만드는 경우가 많다는 것입니다. 명도르 할 때에 이런 특성을 알고 경매입찰시 참고하시고, 그래도 상처난 마음을 어루만지는 인간적 접근으로 다가간다면 인도명령 대상자로서 명도에는 별 부담이 덜 할 것 같습니다.

 

2) 담보제공자로 소유자인 경우

아마도 경매사건에서 가장 억울한 사람이 담보제공자로서 경매를 당하는 경우입니다. 하지만 인도명령 대상자이고, 그들의 억울한 마음만 잘 달래어 준다면 오히려 어려운 임차인보다도 명도가 더 쉬울 수 있을 것 같습니다.

 

 

2. 점유자가 임차인인 경우의 명도비법

기본원칙: 대항력이 있는 선순위 임차인은 낙찰자(매수인)가 매각대금을 납부하더라도 배당표가 확정이 될때까지 명도를 집행할 수가 없다. 즉 인도명령 대상이 아니다라는 사실입니다. 그러나 대항력이 없는 후순위 임차인은 낙찰자(매수인)가 매각대금을 납부함과 동시에 무상거주자가 되어서 인도명령의 대상자가 됩니다.

 

1) 선순위 임차인인 경우

대항력이 있는 선순위 임차인은 보증금 전액을 받기 때문에 명도에는 부담이 전혀 없다고 봅니다. 선순위 임차인은 보증금을 매각대금에서 받든 아니면 낙찰자(매수인)한테 받든 보증금 전액을 받기 때문입니다.

 

2) 후순위 임차인인 경우

① 보증금 전액을 받는 경우

점유자가 후순위이지만 보증금 전액을 받는다면 보증금 손실이 없기 때문에 명도는 걱정하지 않아도 됩니다. 그리고 명도중에 매수인은 점유자에게 재계약을 할 것인지 내 보낼 것인지만 판단하면 됩니다. 즉, 배당과 동시에 명도는 끝나게 됩니다.

 

② 보증금 일부를 받는 경우

명도과정에서 처음에는 종종 저항을 하지만 차분히 2-3번 만나면 정리가 되는 경우가 대부분입니다. 왜냐하면 임차인은 일부의 임차금을 받기 위해서는 낙찰자(매수인)에게서 명도확인서와 인감증명서를 받아서 법원에 제출해야 배당을 받을 수 있기 때문에 명도는 비교적 수월하다고 할 수 있습니다.

 

③ 보증금을 전혀 받지 못하는 경우

명도에서 가장 신경을 써야 할 대상자이고, 가장 강한 저항에 부딪치는 경우이다. 즉 후순위로 배당도 못 받고, 낙찰자가 책임질 게 없는 임차인으로서 보증금 전액을 날리는 임차인이지만, 인도명령 대상자입니다. 낙찰자는 상대가 처한 상황을 정확하게 인식시켜 스스로 포기 결정하고 나갈 수 있도록 강온작전을 적절히 사용하여야 합니다.

 

 

3. 점유자가 가장임차인인 경우의 명도비법

주로 소액임차인으로서 최우선변제금을 노리거나, 낙찰자로부터 이사비를 받아보려는 경우입니다. 또는 경매입찰 가격을 많이 낮추어 그들이 직접 낙찰을 받아보려는 경우입니다. 채무자인 소유자와 특수관계이거나, 임대차 관계에 하자가 있는 경우가 대부분으로서 증거를 잡아 배당이의나 법적조치 등으로 압박하여 쉽게 해결 할 수 있을 것 같습니다.

 

글쓴이: 사랑지기 이병기

출처 : 부동산경매 텐인텐[10년10억재테크]

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