[스크랩] 경매에서 아파트 체납관리비의 구체적인 해결비법

아파트 체납관리비의 해결비법

 

1. 아파트 체납관리비의 구분

① 전용부분: 전기료, 수도료, 하수도료, 급탕비, 난방비, TV수신료 등

② 공용부분: 청소비, 오물수거비, 소독비, 승강기유지비, 공용난방비, 수선유지비, 일반관리리 등

→ 아파트 관리비 중 전용부분은 점유했던 자가, 공용부분은 낙찰자가 부담하는 것이 판례의 입장입니다.

 

2. 점유자가 있는 경우의 체납관리비 해결비법

① 우선 낙찰대급 납부를 하면서 '인도명령'과 '부동산점유이전금지가처분' 신청을  동시에 합니다.

② 낙찰받은 아파트 관리소장에게 [체납관리비 징수 협조의뢰서]를 내용증명을 보내야 합니다.

③ 내용증명의 [체납관리비 징수 협조의뢰서에는 '현 점유자가 불법점유자라는 것과 소유권이전일 이전의 체납관리비와 현소유자(매수인)가 아파트를 인도받기 전에 사용하여 발생한 관리비 등은 현재 거주하고 있는 점유자에게 징수할 것을 요청해야 합니다.

④ 또한 강제집행 후에는 아파트 체납관리비 징수가 어려울 것임으로 체납관리비에 대한 적절한 채권을 관리소에서 확보할 것을 동시에 요청해야 합니다.

⑤ 아마도 관리소에서는 협조의뢰서의 내용증명을 보자마자 점유자에게 밀린 체납관리비를 독촉할 것입니다.

⑥ 그러면 점유자는 돌아가는 사태를 직시하고는 매수인(낙찰자)에게 연락을 할 것이고, 이 때에 적절한 타협을 하면 됩니다.

⑦ 이 때에 이행각서에는 체납관리비 정산내용을 삽입해야 합니다. 그리고 점유자가 세입자인 경우 체납관리비는 세입자가 명도확인서를 요구할 때 타협하면 됩니다.

⑧ 이행각서대로 체납관리비를 정산하고 이사일에 이사를 갈 때에 이사비와 명도확인서를 떼어 주면 됩니다.

 

3. 점유자가 도망간 경우의 체납관리비 해결비법

① 채무자가 도망간 경우 공용부분는 결국 낙찰자가 부담해야 합니다.

② 체납관리비를 떠안은 낙찰자의 경우 법적으로는 공용부분만 부담하면 되지만, 현실적으로는 전용부분까지 요구하는 관리소가 대부분입니다.

③ 만일 낙찰자(매수인)가 밀린 체납관리비 납부를 거부하는 경우에는 관리소에서 관리직원을 동원해서 이삿짐 반출을 막고서 입주를 방해하기도 합니다.

④ 이 경우 융통성을 발휘하여 공용부분의 체납관리비를 내겠다고 해도 관리소측은 전부를 내야 한다고 말이 통하지 않는 상황이 전개될 것입니다.

⑤ 만일 체납관리비 전체 금액이 300만원이하이면 체납관리비 전부를 내고 입주하는 것이 낫습니다. 그러나 체납관리비가 1000만원을 넘어간다면 강제집행을 하는 것이 더 비용적으로 절감이 됩니다.

⑥ 강제집행을 하게되면 강제집행비용 200만원정도와 관리비가 1000만원인경우 공용부분 40%이므로 400만원을 합한 600만원만 지불하면 되기 때문입니다.

⑦ 실제로 강제집행을 통해서 이삿짐을 반출하는데 이를 방해하게 되면 '강제집행효용침입죄'가 성립되므로 관리사무소는 뒷짐만 지고 방해를 할 수가 없기 때문입니다.

 

4. 내용증명 보내는 방법

 

 

 

글쓴이: 사랑지기 이병기

출처 : 부동산경매 텐인텐[10년10억재테크]

글쓴이 : 사랑지기 원글보기

메모 :