[경(공)매로 부동산 취득시 유치권 해결하기]

 

[경(공)매로 부동산 취득시 유치권 해결하기]   1.유치권이란?     타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이     변제기에 있는 경우에 그 채권을 변제받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치할 수 있는 권리   2.유치권의 위험 부담    (1) 유치권은 등기되지 않고, 유치권자가 유치권을 신고할 의무도 없다.    (2) 유치권을 주장하는 자가 유치권을 신고 한 경우에도, 법원은 유치권이 진정한 것인지에 대한         심사를 하지않는다.           (3) 법원은 유치권의 신고가 있는 경우 유치권의 성립여부에 대한 법률적인 판단을 하는 것이 아니라, 형식적인         심사만으로 "유치권 성립여지 있음" , "유치권 신고가 있으나 그 성립여부 불투명함" 등 으로 기재한다.    (4) 유치권이 진정한 것인지에 대해서는 전적으로 매수인이 부담한다.    (5) 낙찰 후 매수인은 명도소송 등을 통해서 유치권이 진정한 것인지에 대해 확인할 수 있다.   3. 유치권의 성립요건    (1) 타인의 소유의 물건이나 유가증권이어야 한다.    (2) 채권이 존재하고 변제기가 도래해야 한다.     (3) 채권과 목적물 간 견련관계가 있어야 한다.    (4) 적법한 점유가 계속돼야 한다.    (5) 대항력이 있어야 한다.    (6) 유치권을 배제하는 특약이 없어야 한다.   4. 유치권의 소멸사유    (1) 물권의 일반적 소멸사유    (2) 채무자나 소유자의 소멸청구    (3) 점유의 상실   5 .유치권 깨뜨리기    (1) 유치권 부존재확인 소송이나 명도소송을 한다.    (2) 소송과정에서 공사대금과 관련한 객관적인 자료를 제출하도록 요구한다.    (3) 보통 소송에서는 다음과 같은 것들이 쟁점이 된다.        1) 공사 계약서가 진정한 계약서인지 여부           ㅇ.공사계약서의 작성 시기와 공사 세부사항의 기재  내역을 살펴야 한다.        2) 은행거래 내역(공사대금의 입금여부), 공사비 지출내역           ㅇ.공사업자가 공사대금을 현금으로 거래했다는 주장은 법원에서 잘 받아들여지지 않는다.        3) 공사업자의 관련 자격증, 면허가 있는지 여부           ㅇ.진정한 공사업자인지를 살펴보기 위해 검토해야 한다.        4) 사업자등록증의 명의자가 누구인지           ㅇ.공사업자의 사업자등록증의 명의를 확인해서, 동일인인지 여부를 가려야 한다.        5) 공사와 관련한 세금계산서 발행여부           ㅇ.세금계산서를 허위로 발행하는 경우가 많아 주의를 요한다.        6) 부가세 등 신고 여부            ㅇ.부가가치세를 신고했는지 여부도 중요한 쟁점이 된다.        7) 이 사건 외에 다른 공사실적이 있는지 여부           ㅇ.이 사건 외에 다른 공사실적이 없다면, 공사업자의 유치권 주장을 믿기 어렵다.        8)공사업자와 채무자의 관계           ㅇ.공사업자가 채무자와 동일인인 경우가 있다. 또한 채무자가 회사를 설립해 공사도급계약을 하는 경우도               있으니 잘 살펴야 한다.       * 유치권을 주장하는 자가 위와 같은 자료들을 허위로 만들어 속이는 경우가 많기 때문에, 상황별로           자세한 검토가 필요함.       (4) 기타 경매 입찰방해죄로 형사고소를 해서 유치권의 존재여부를 증명하는 방법도 있다