해외 거주 한인들의 국내 부동산 관리 방법은

해외 거주 한인들의 국내 부동산 관리 방법은

 작성자 김향훈 

               

- 상속 문제, 재산 처분 등은 소멸시효 확인해야

[김향훈 법무법인 센트로 대표변호사] 요즘은 세계가 하나의 국가다. 일본 후쿠오카를 가는 게 마치 제주도를 가는 것처럼 손쉽게 여겨진다. 도쿄는 부산 다녀오는 정도다.

뉴욕은 비행기에서 푹 자고 밥 먹고 영화 한 편 보면 도착하는 곳이다. 뉴욕에만 수십만 명, 로스앤젤레스에는 그보다 더 많은 한인이 거주한다.

미국에 거주하는 한인들 중 상당수가 미국 시민권을 획득했는데 이들은 국내와 미국에 걸쳐 재산을 소유하고 있다. 그리고 이들 중 상당수가 국내 부동산 관리와 상속 문제, 재산 처분 후 국외 송금 등으로 골머리를 앓고 있다.

가장 대표적인 것이 ‘해외 거주자가 보유한 국내 부동산의 토지 수용과 재개발’ 등의 문제다. 정부나 지방자치단체 등의 필요에 의해 공익사업 목적으로 수용될 수가 있다. 이때는 토지보상법에 의해 (시가가 아닌) 공시지가 기준으로 보상받게 된다.

이는 시가의 약 65% 정도밖에 안 된다. 시세에 훨씬 못 미치니 억울하기가 이만저만이 아니다. 한국 국적을 가진 사람은 이를 헌법재판소에 제소하는 방법밖에 없는데 헌법재판소가 이러한 보상 방법을 위헌으로 결정할 가능성은 극히 낮다.

미국 시민권을 가진 사람(혈통은 한인)이 최근 이러한 터무니없는 보상에 대해 자유무역협정(FTA)을 기초로 국제기구인 ISD에 제소한 일이 있다. 시장가격에 미치지 않는 가격을 보상하는 것은 국제 기준에 미치지 않는다는 것이 그 이유다.

결과는 아직 나오지 않았는데 그 귀추가 주목된다. 이러한 국제기관 제소는 시간이 걸리고 가능성도 낮으므로 일단 국내의 수용 절차에서 보상액을 높이려는 노력을 병행해야 한다. 이를 위해서는 전문적인 변호사와 감정평가사의 선임이 필수적이다.

◆ 유류분 등 국내와 국외의 다른 법 적용

다음으로는 ‘유언과 상속’의 문제다. 미국 시민권자가 사망하면 그는 미국인이기에 미국법에 따라 상속이 처리된다.

혈통이 한인인 이들은 미국 시민권을 가지고 있음에도 불구하고 자신들이 노랑머리 미국인과 완전히 똑같다는 사실을 실감하지 못하고 한국법적인 사고방식으로 행동한다.

한국 국적자가 사망하면 그 자손들은 ‘유류분(遺留分)’이라고 하는 상속분의 최저 한도액이 보장되지만 미국 국적자들은 그러한 것이 보장되지 않고 다만 유언 절차에 문제가 있다는 점을 다툴 수 있을 뿐이다.

그런데 이들의 재산이 한국에도 상당수 있다면 한국법상의 세금이 문제가 되며 이는 한국과 미국 양국의 변호사와 세무사의 자문을 거쳐야 한다.

미국 시민권을 가진 한인들은 유언과 상속을 미국법에 따라야 하므로 일단 미국 변호사를 찾아가야 한다. 재산이 한국에 있다면 한국의 변호사와 세무사에게 상의해야 한다.

상속재산의 등기 문제도 신경 써야 한다. 외국에 거주하는 한인들은 부모가 사망하면 그 상속재산의 등기를 한국에 거주하는 형제자매가 대신하게 된다. 이때 통상 한국 거주 형제나 사촌이 그들의 이익대로 등기 문제와 재산 관계를 처리한다.

이러한 공동 상속인의 상속분 침해 행위에 대한 제재·반환 청구는 그 침해 행위가 있은 날로부터 10년 이내에 해야 하므로 서둘러야 한다. 다만 10년 이내라고 하더라도 그 침해 행위를 ‘안 날’로부터 3년이 경과하면 청구할 수 없게 된다(민법 제999조).

또한 ‘유류분권의 침해’도 유의해야 한다. 미국에는 유류분이라는 게 없지만 한국에는 유류분 제도가 있다. 이는 상속인들이 본래 받을 수 있었던 상속분의 2분의 1 정도는 피상속인의 유언 여하에 불구하고 최소한 챙길 수 있다는 제도다(직계비속의 경우).

유류분반환청구권은 민법 제1117조에 의해 유류분 권리자가 상속의 개시와 반환해야 할 증여 또는 유증을 한 사실을 안 때로부터 1년 내에 하지 않으면 시효에 의해 소멸하게 된다. 상속이 개시된 때로부터 10년을 경과한 때도 마찬가지다.