1주택 + 1오피스텔` 집먼저 팔아야 稅혜택

1주택 + 1오피스텔` 집먼저 팔아야 稅혜택

"1주택, 1오피스텔 보유자 집을 사도 양도세 감면혜택을 받을 수 있나요?" "아버지가 10년 보유한 주택을 딸이 1년 전에 상속받았다면 양도세 혜택에 필요한 '2년 보유' 요건을 충족한 건가요?" 4ㆍ1 부동산대책이 발표된 지 한 달을 훌쩍 넘었지만 본인이 '1주택자 보유 주택 또는 오피스텔에 대한 5년간 양도세 100% 감면' 대상에 포함되는지 여부 등을 묻는 독자들 문의가 끊이지 않고 있다. 7일 양도세 감면 세부기준 등을 담은 조세특례제한법 시행령 개정안이 국무회의를 통과함에 따라 가이드라인은 확정됐다고 볼 수 있다. 일단 대책 발표일인 4월 1일부터 연말까지 매입계약을 체결할 때 향후 5년간 발생하는 양도차익에 대해 100% 양도세를 감면받을 수 있는 주택이나 주거용 오피스텔은 1주택자가 보유한 '실거래가액 6억원 또는 전용면적 85㎡ 이하' 신축ㆍ기존 주택이다. 양도세 감면 관련 궁금증을 문답으로 풀어본다.   －현재 집 한 채, 오피스텔 한 채를 보유 중이다. 두 채 중 하나를 구입하는 사람은 양도세를 감면받을 수 있나.   ▶집을 사는 사람은 양도세 혜택을 받을 수 있지만, 오피스텔을 구입하는 사람은 못 받는다. 양도세 감면 대상인 1주택자 판정 기준은 주택법상의 주택만 기준으로 하기 때문에 오피스텔은 몇 채를 갖고 있든지 주택 수 산정에서 제외된다. 반면 오피스텔 양도세 감면 대상은 '1오피스텔 보유자 매물'로 한정했다. 물론 이 사람이 주택을 먼저 매각하고, 나중에 오피스텔만 1채 남은 상황에서 또다시 판다면 양도세 혜택을 받을 수 있다.   －주거용 오피스텔은 어떻게 증명하나 . ▶매입한 오피스텔이 최초취득일 후 60일 이내 본인 또는 임차인 명의로 주민등록 전입신고된 기록이 있거나, 임대사업자가 임대주택으로 등록한 물건이어야 한다. 이미 입주한 물량뿐만 아니라 신축ㆍ미분양 오피스텔을 매입할 때도 추후 이 거주요건을 갖춰야 한다.   －재건축ㆍ재개발 아파트는 언제까지 사야 양도세 혜택을 받을 수 있나   ▶재건축 아파트는 관리처분 인가 시점 이전에 매입해야 한다. 예를 들어 아직 관리처분 이전 단계인 송파구 가락시영 아파트를 지금 매입하면 5년간 양도세 혜택을 받을 수 있다. 그러나 이미 관리처분을 마치고 다음달 분양에 들어가는 서울 아현4구역 소재 재개발 단지에서 기존 조합원 주택(지분)을 사면 세 감면을 받지 못한다. 관리처분 단계를 지나면 세법상 주택이 아니라 입주권으로 간주하기 때문이다 . －상속 주택의 보유 기간은 어떻게 산정하나.   ▶양도세 혜택은 기본적으로 '1주택자가 2년 이상 보유한 주택(또는 오피스텔)'에 부여된다. 이때 보유 기간은 상속받은 시점 이후부터 계산한다. 예를 들어 아버지가 10년 보유한 주택을 1년 전 상속 받았다면 '보유 기간은 1년'뿐이어서 양도세 혜택을 못 받는다.   －가족공동명의로 등기된 주택도 1주택에 포함되나.   ▶그렇다. 예를 들어 주택 한 채를 부부가 공동 명의로 보유하고 있다면 1주택으로 간주한다. 다만 2가구 이상 주택을 부모 또는 부부가 공동 명의로 갖고 있다면 양도세 혜택을 받을 수 없다.   －매수자는 세무서에 낼 '1주택 정식확인증'을 발급받을 수 없나.   ▶그렇지 않다. 국토교통부는 지난달 중순부터 '1주택 임시확인증'을 발급해주고 있지만, 이를 다시 정식확인증으로 바꾸기 위해선 원칙적으로 주택 매도자가 해당 시ㆍ군ㆍ구에 직접 신청해야 한다. 하지만 대부분 매도자들은 잔금까지 받고 나면 이런 번거로운 절차를 대신 밟아주길 꺼린다. 이럴 경우 매수자가 시ㆍ군ㆍ구청에 임시확인증을 제출하면 1주택 정식확인증을 받을 수 있다. 개정법령 시행일인 10일 이후 매매계약을 체결할 땐 매도자가 정식 확인증을 발급받으면 된다.