수요부족을 어떻게 메울것인가

 

부동산리더스

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부동산은 변화무쌍하게 움직이는 생물체와 같습니다. 부동산 시장을 체계적이면서도 심층적으로 분석하고 이를 통해 멀리 내다볼 수 있는 투자 신호등이 되고자 합니다. 객관성, 공정성, 그리고 도덕성. 이 3가지 철학을 바탕으로 아직 어려운 영역인 진정한 부동산 애널리스트를 추구합니다.

수요부족을 어떻게 메울것인가   

박근혜정부의 첫 부동산정책인 ‘서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책’이 4월 1일 전격 발표됐다.

 

이번 대책은 “풀 수 있는 보따리는 다 풀었다”라고 말할 만큼 세제, 금융, 공급 등 분야를 망라한 종합부동산대책이다. 박근혜정부의 부동산정책 로드맵이자 액션플랜으로도 볼 수 있다.정부가 이번 대책을 내놓으면서 가장 큰 고민을 한 것은 만성적인 주택 수요 부족을 어떻게 메울 것인가 하는 점이다.

한동안 왕성한 주택수요를 자랑했던 베이비부머가 본격 은퇴하고 과거에 비해 젊은 층들은 집을 살 구매력이 여의치 않아 주택수요에 큰 공백이 생긴 것이다.

수요 공백을 메우기 위해서는 근본적으로 실물 경기가 좋아져야 한다. 집을 산다는 것은 생애에서 가장 큰 쇼핑행위다.

집은 미래 일자리가 안정적이고 소득이 꾸준할 것이라는 기대가 없이는 사기 어렵다. 이런 기대는 본질적으로 실물경기라는 경제의 펀드멘털이 개선되어야만 가능하다.

하지만 실물경기가 저성장 늪에 빠지면서 단기적으로 이런 선순환 구조를 기대하기란 녹록치 않다. 정부는 이런 상황에서는 집을 사는 데 진입 문턱을 대폭 낮춰서 인위적으로라도 수요를 창출하는 것이 현 단계에서 할 수 있는 현실적인 대안으로 생각한 것 같다.

당초 예상보다 강도 높은 대책을 내놓은 것도 잠재된 주택수요를 흔들어 깨우기 위한 고민의 흔적이 엿보인다. 다시 말해 이번 대책은 유효수요를 늘리기 위한 단기 충격 요법이나 군불 때기 전략으로도 볼 수 있는 것이다.

이번 대책에서 정책적 초점을 둔 계층은 생애 처음으로 집을 사는 30~40대 젊은 층이다. 부부합산 연소득으로 7000만원 이하인 수요자가 6억원 이하 이면서 전용면적 85㎡ 이하 주택을 연내에 구입하면 취득세를 전액 면제하고 총부채상환비율(DTI)이나 담보대출인정비율(LTV)규제 수위를 대폭 낮춘 것이 그것이다.

정부는 “생애최초주택구입자는 신규로 발생하는 주택실수요자로서 투기우려가 적고, 주택거래 정상화 측면에서 가장 효과가 높은 계층이기 때문”이라고 밝혔다.

‘1가구 1주택자의 2년 이상 보유 주택’이라는 단서가 있긴 하지만 기존 주택을 연내에 계약하면 5년간 양도세를 감면키로 한 것은 파격적이다. 이는 외환위기 당시에도 도입하지 않았던 것으로 정부의 강력한 거래활성화 의지를 읽을 수 있는 대목이다.

이번 양도세 면제조치로 6억원 이하 미분양이나 신규분양에도 상당한 온기가 예상된다. 올해 분양 예정인가 21만여 가구 아파트 뿐만아니라 미분양 7만 5000여 가구 해소에도 긍정적인 영향이 점쳐진다.

부동산시장에서 뜨거운 이슈였던 리모델링 때의 수직증축을 허용한 점도 눈에 띄는 대목이다. 15년 이상 경과된 아파트에 대해 안전성이 확보되는 범위내 에서 허용한다는 전제를 달았지만 말이다.

4월 초 현재 리모델링이 추진되는 아파트는 41곳, 2만 1000여 가구에 달하는데, 구체적인 방안이 수립될 경우 리모델링에 탄력을 받을 것으로 보인다.

하우스푸어와 렌트푸어 대책은 지난해 대선 때 제시한 공약을 구체화하면서 여러 방안 중 자신의 상황에 맞게 고를 수 있도록 한 점이 특징이다.

이 같은 고강도 대책으로 부동산시장은 거래에 숨통이 트이는 정도의 효과는 있을 것으로 보인다. 그렇지만 단기간 주택시장의 수요공백을 메우기는 힘들어 본격적인 회복세로 가기에는 이르다. 시장을 짓누르고 있는 매물이 소화되는 과정 정도로 봐야 할 것 같다.

이번 대책은 전반적으로 부동산 시장 현장의 목소리를 수렴하려는 노력이 보인다. 그럼에도 불구하고 아쉬운 부분은 50~60대에 대한 배려가 많지 않다는 점이다.

필자가 보기에는 하우스푸어들은 50대들에서 가장 많은 데, 이들의 눈물을 닦아주는 내용은 많지 않기 때문이다.

부동산시장 동맥경화증의 진앙지는 50~60대들이 보유한 중대형 아파트 소화불량인데, 이를 해결하는 내용은 찾기 힘들다. 국회 입법과정에서 보완하는 게 좋지 않을까 생각된다.

그리고 정책의 신뢰성을 확보하는 것도 중요하다. 정부가 부동산정책을 발표하면 국민들은 국회 통과 조건 등을 따지지 않고 정책이 발표대로 시행되는 것으로 받아들인다.

정부가 다주택자 양도세 중과세, 분양가 상한제 폐지를 발표했지만 아직도 국회의 문턱을 넘지 못하고 있다.

이번에도 ‘생애최초 주택구입자 취득세’와 ‘양도세 5년 면제’ 조건에서 야당과 견해차가 있어 통과 과정에서 상당한 진통이 예상된다. 대책을 발표하기 전에 국회 문턱을 넘을 수 있는지 미리 체크해야 공수표를 날리지 않을 수 있다.

정부 입장에서는 부동산 가격은 너무 올라도 걱정이고 너무 가라앉아도 걱정이다. 가격이 올라가면 투기 붐이 일어 양극화를 심화시키고, 가격이 하락하면 가계 소비에 발목이 잡혀 경기 침체로 이어질 수 있다.

가장 이상적인 부동산 시장 구조는 물 흘러가듯 거래는 잘 이뤄지고, 가격은 물가상승률 이하로 머물면서 안정되는 것이라고 볼 수 있다.

이번에 정책이 나왔으니 단기적으로는 어느 정도 정책적 효과를 거둘 수 있을 것이다. 하지만 문제는 중장기다.

길게 보면 부동산시장의 안정은 부동산대책으로 해결하기 힘든 측면이 있기 때문이다. 지금 부동산시장의 위축은 결국 실물경기의 저성장이 큰 영향이라고 볼 수 있다.

사실상 주택시장의 수요기반을 튼실하게 다지기 위해서는 우리경제의 성장잠재력을 확충하는 길이 필요하다는 생각이 든다. 부동산은 어찌 보면 실물경기의 또 다른 거울에 불과하기 때문이다.