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임차인이 외국인?! 어떡하지??
김모씨는 얼마 전 낙찰 받은 연립주택 때문에 골머리를 썩고 있다. 서울 관악구에
위치한
이 연립주택에 세들어 사는 임차인이 버티고 있어 명도에 애를 먹고 있는 것이다
.
경매에 대해 조금이라도 아는 사람이라면 ‘인도명령으로 처리하면 되는 걸
뭘 골머리를
썩고 있나?’ 라고 생각할 터. 하지만 김씨가 낙찰받은 주택의 임차인은
외국인 임차인.따라서 일반적인 명도와는 상황이 조금 다르다.
최근 외국인 노동자 등 국내 거주 외국인이 증가함에 따라 외국인 임차인이
점유하고 있는 주택 또한 증가하고 있다. 이에 따라 외국인 임차 주택이
경매시장에 나오는 것도 더 이상 희귀한 일이 아니게 됐다.
그럼 과연 외국인 임차인을 내국인 임차인과 동일하게 생각하고
대처할 수 있을까?
현행 법률에 의하면 외국인이라 하더라도 주민등록법상
적법한 임대차 계약을 유지하는
경우 내국인과 동일한 임차보증금을 배당받을 수 있고 법적 보호도 받을 수 있다.
이에 따라 낙찰자 역시 인도명령이나 명도소송을 통한 법적 대처가 가능하다
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하지만 이는 외국인이 자신의 권리신고를 했을 때 즉 자신의 인적사항을 법원에 신고했
을 때만 해당된다
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만약 법원에 권리신고를 하지 않은 외국인 임차인이 있다면 결과가 달라질 수 있다.
인도명령을 하기 위해서는 인도명령 대상자에 대한 명확한 확인이 필요하다. 하지만 권
리신고를 하지 않은 외국인 임차인의 경우는 인적사항 파악이 어려워 인도명령 집행에
어려움을 겪을 수밖에 없다.
명도소송의 경우에도 마찬가지다.
명도소송에는 인적사항 기재가 필수인데 이를 모른다면 소를 제기할 수 없기 때문이다.
특히 대사관 건물이거나 대사관 사저의 경우에는 외교문제로 비화될 수 있기 때문에
꼼짝없이 계약기간 만료만 기다려야 하는 사태도 발생할 수 있다.
한편 외국인 임차인은 대항력 유무를 판단하기도 쉽지 않다. 내국인과 달리 외국인은
전입신고를 하지 않기 때문에 동사무소에서 전입일자를 알아낼 수 없기 때문이다.
하지만 주민등록법 시행령 제6조에 따르면 “외국인의 주민등록에 관한 신고는 출입국
관리법에 의한 외국인등록으로써 갈음”하기 때문에 외국인등록이 곧 주민등록신고와
같은 효력을 갖게 된다.
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이와 관련 서울지법 판례에 따르면 “외국인이 주택을 임차하여 출입국관리법에 의한
체류지변경신고를 하였다면 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히
인식 할 수 있는 공시의 방법으로 마련된 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 주
민등록을마쳤다고 보아야 한다”고 명시돼 있는 바 결국 외국인 임차인의 대항력은 출입국
관리사무소를 통해 확인이 가능하다.
외국인이 임차 중인 주택을 낙찰 받기로 마음먹었다면 외국인의 권리신고 유무와 인적
사항 파악 가능 여부 등을 면밀히 파악하고 출입국 관리사무소를 통한 대항력 유무까지
파악해두도록 하자. 경매는 ‘앗’ 하는 순간 뜻하지 않은 사고를 만날 수 있기 때문에
만전을 기해야 함은 불문가지의 사실이다. |