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[공매] 토지와 건물의 채권자가 다를 경우 배당방법
 김동희
1. 나대지 상태에서 기업은행이 토지에만 근저당권을 설정하고 나서 건물이 신축된 경우
(1) 토지와 건물에 설정된 권리가 등이 상이한 경우가 된다.
이 경우 배당방법은 최초의 감정가격에서 건물과 토지의 비율을 계산하고, 이 비율을 매각대금에 곱하여 건물과 토지 배당금을 계산하면 된다.
토지만의 매각대금에서 토지의 최선순위 저당권자의 채권금액을 우선변제하고, 나머지 경매대가(토지 선순위채권을 공제한 금액)와 건물 최초경매대가에서 다시 비율을 정하여 후순위채권자의 채권액에 곱하여 건물과 토지에서 각각 배당금을 받게 된다.
그러나 이 경우 토지저당권자는 토지매각대금에 대해서만 배당받게되는데, 이와 같이 일괄매각대금 중 토지에 안분할 매각대금은 법정지상권 등 이용 제한이 없는 상태의 토지로 평가하여 산정하여야 한다.
그렇지 않은 경우 토지저당권자는 배당이의를 할 수 있다.
토지의 저당권자가 건물의 매각대금에서 배당을 받으려면 민사집행법 제268조, 제88조의 규정에 의한 적법한 배당요구를 하였거나 그 밖에 달리 배당을 받을 수 있는 채권으로서 필요한 요건을 갖추고 있어야 한다[대법2011다54587].
대법원 2012. 3. 15. 선고 2011다54587 판결 〔배당이의〕
[1] 동일인 소유 토지와 지상 건물에 공동저당권이 설정된 후 건물이 철거되고 새로 건물이 신축되었으나 신축건물에는 토지의 저당권과 동일한 순위의 공동저당권이 설정되지 않은 상태에서 토지와 신축건물이 민법 제365조에 의해 일괄매각된 경우, 토지에 안분할 매각대금은 법정지상권 등 이용 제한이 없는 상태의 토지를 기준으로 산정하여야 하는지 여부(적극) 및 위 일괄매각절차에서 부동산별 매각대금 안분을 잘못한 것이 배당이의의 청구사유가 되는지 여부(적극)
- 동일인의 소유에 속하는 토지 및 지상 건물에 관하여 공동저당권이 설정된 후 건물이 철거되고 새로 건물이 신축된 경우, 신축건물의 소유자가 토지의 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주었다는 등 특별한 사정이 없는 한 저당물의 경매로 인하여 토지와 신축건물이 다른 소유자에 속하게 되더라도 신축건물을 위한 법정지상권이 성립하지 않으므로, 위와 같은 경우 토지와 신축건물이 일괄매각이 이루어졌다면 일괄매각대금 중 토지에 안분할 매각대금은 법정지상권 등 이용 제한이 없는 상태의 토지로 평가하여 산정하여야 한다. 그리고 집행법원이 위와 같은 일괄매각절차에서 각 부동산별 매각대금의 안분을 잘못하여 적법한 배당요구를 한 권리자가 정당한 배당액을 수령하지 못하게 되었다면, 배당이의의 청구사유가 될 수 있다.
[2] 민법 제365조 본문이 토지에 저당권을 설정한 후 저당권설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때에는 저당권자가 토지와 건물에 일괄경매를 청구할 수 있도록 한 취지는, 저당권 실행으로 토지가 매각될 경우에 법정지상권이 성립되지 아니하여 건물을 철거하여야 한다면 사회경제적으로 현저한 불이익이 생기게 되므로 이를 방지할 필요가 있고, 저당권자에게도 저당토지상 건물의 존재로 인하여 생기게 되는 경매의 어려움을 해소하여 저당권 실행을 쉽게 할 수 있도록 한 데 있으며, 같은 조 단서에 의하면 저당권자에게는 건물의 매각대금에 대하여 우선변제를 받을 권리가 없도록 규정하고, 토지의 저당권자가 건물의 매각대금에서 배당을 받으려면 민사집행법 제268조, 제88조의 규정에 의한 적법한 배당요구를 하였거나 그 밖에 배당을 받을 수 있는 채권으로서 필요한 요건을 갖추고 있어야 한다.
(2) 이 경우 신축된 임차인에 배당방법과 대항력을 판단하는 기준은
이와 같이 토지에 먼저 저당권을 설정 후 주택 신축으로 인한 일괄경매신청시 임차인은 토지 매각대금에 대하여서는 최우선변제 및 확정일자에 의한 우선변제권을 토지저당권자에 우선하여 변제받지 못한다.
다만, 건물매각대금에 대해서만 우선변제 받을 수 있다.
그러나 낙찰자는 주택 양수인이기도 하여 대항력 있는 임차인 을, 병, 정 임차인의 미배당금에 대하여 인수하여야 하나 무 임차인은 낙찰자에게 대항력이 없어 인수대상이 아니다.
신축된 건물의 임차인 등은 나대지상에서 설정된 토지저당권자보다 소액보증금 일정액을 우선 변제 받을 수 없다.
2. 동일소유 토지와 건물에 공동저당권이 설정된 후 건물이 철거되고 나서 신축된 경우
(1) 토지와 건물에 설정된 권리 등이 상이한 경우가 된다.
신축된 건물에 토지의 저당권과 동일한 순위의 공동저당권이 설정되지 않은 상태에서 토지와 신축건물이 민법 제365조에 의해 일괄매각된 경우, 최초의 감정가격에서 건물과 토지의 비율을 계산하고 이 비율을 매각대금에 곱하여 건물과 토지 배당금을 계산하면 된다.
토지에 안분할 매각대금은 법정지상권 등 이용 제한이 없는 상태의 토지를 기준으로 산정하여야 하는지 여부(적극)[대법2011다54587]
(2) 이 경우 신축된 임차인에 배당방법과 대항력을 판단하는 기준은
이 경우에는 낙찰자는 토지와 건물 모두의 소유권을 취득하므로 법정지상권을 논할 가치가 없다.
낙찰자는 주택 양수인이 되기 때문에 대항력 있는 임차인의 보증금을 추가로 인수해야 한다. 이때 말소기준권리는 건물의 말소기준권리가 된다.
신축된 건물의 임차인 등은 건물이 멸실되어 토지에만 설정되어 있는 토지 저당권자 보다 소액보증금 일정액을 우선변제 받을 수 있다.
왜냐하면 구건물과 대지에 대한 공동저당권자는 구건물의 범위 내에서는 임차인의 소액보증금중 일정액의 제한을 예견하고 저당권을 설정했기 때문에 구건물이 멸실되고 신축되었다는 이유로 임차인의 우선변제권을 전혀 제한받지 않는다면 반대로 저당권자가 불측의 이득을 볼 수 있고 구건물 멸실로 인한 손해는 구건물과 대지소유자가 보아야할 문제이므로 신축건물의 임차인은 소액보증금중 일정액을 토지저당권자 보다 우선변제 받을수 있다(대법98다43601,대법2003다1359,1366,1373,대법2009다66150판결,서울지법 서부지원97가단37992판결) |
