[부동산Q&A] 부동산 펀드의 장점과 단점은

[부동산Q&A] 부동산 펀드의 장점과 단점은

Q. 올해 주택시장 침체 우려로 집 한 채를 매각해 자금 여유가 생겼습니다. 금융 상품으로는 수익률이 낮아 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있었는데 지인으로부터 부동산 펀드 상품을 추천 받았습니다. 수익률도 5%대로 높고 양호한 임차인이 10년간 임대하는 부동산에 5년간 투자하는 펀드 상품이었습니다. 수익률과 투자기간만 보면 괜찮은 상품인 것 같은데, 부동산 펀드는 아직 생소해서요. 장점과 단점에 대해서 명확히 알고 싶습니다.

A. 최근 개인 고객, 특히 금융권의 PB 고객을 대상으로 모집하는 부동산 펀드가 많아졌습니다. 이들 펀드들은 대중들이 알만한 유통사나 기업이 임차하고 있는 부동산을 자산으로 설정하는 펀드로서 5~6%대의 높은 수익률로 고객들의 관심을 끌고 있습니다.

원래 부동산펀드는 기관, 이나 연기금 등 대형 투자자 중심으로 설정하여 몇백억 단위의 블록으로 투자자를 모아 설정하는 시장이었습니다. 지난 몇 년간의 저금리로 인해 투자처를 확보하지 못한 개인들을 대상으로 부동산 펀드상품이 작년부터 조금씩 판매되었던 것이 올해부터는 본격적으로 개인대상으로 판매를 진행하는 추세입니다. 개인고객을 대상으로 설정되는 부동산 펀드가 많아지는 것은 부동산펀드 시장의 자연스러운 흐름이라고 생각됩니다.

부동산펀드는 크게 공모펀드와 사모펀드로 분류할 수 있습니다.

공모펀드는 말 그대로 공개적으로 펀드를 모아 유가증권 시장에 상장을 진행하는 펀드이고, 사모펀드는 49인 이내의 투자자를 한정적으로 모아 설정하는 펀드입니다. 그동안 부동산 펀드의 대부분은 사모펀드로 설정됐습니다.

부동산 공모펀드와 사모펀드를 가리지 않고 가장 중요한 것은 사업의 안정성과 임차인의 안정성입니다. 따라서 최근 설정되는 부동산 펀드는 대부분 완공된 건물에 임차 완료된 부동산을 대상으로 만기까지의 투자수익률이 확정된 상품으로서 결국 임차인의 신용도가 부동산 펀드의 설정에 가장 중요한 요소입니다. 즉, 높은 신용도를 가진 회사가 장기간 임대하는 부동산을 대상으로 만기까지의 임대수익과 매각에 따른 매각 차익을 기대하는 펀드 상품이 최근 개인고객을 대상으로 모집하고 있는 것입니다.

그렇다면 이런 부동산 펀드에 투자할 때 주의할 사항은 무엇일까요.

우선 부동산펀드 상품 자체가 가진 특성으로 인한 리스크입니다. 부동산펀드는 일반적인 주식형펀드와 달리 만기 전 환매가 불가능하고 설정 기간이 깁니다. 부동산펀드의 만기는 보통 3~7년 정도로 장기 투자상품이 대부분으로 만기 전 상환이 어렵습니다. 만기 전에 상환되는 경우는 투자대상 부동산을 매각하여 청산하거나 공모펀드의 상장으로 주식매매로 상환하는 방법입니다.

또 만기가 되더라도 시장 상황이나 투자여건의 변화 등으로 투자 대상 부동산이 거래가 되지 않는다면 만기가 연장이 될 리스크가 있으며, 최악의 경우 투자금액 이하로 매각하였을 경우 원금 손실의 우려도 있습니다.

만기가 긴 상품의 특성상 금리변동, 부동산 및 경기 변동 등에 노출되게 됩니다. 특히, 최근 금리가 상승하는 시점이어서 만기시점에 설정 시점보다 금리가 높아질 경우 수익률 저하와 함께 환매가 되지 않을 가능성이 높아진다는 점은 가장 유의하여야 할 사항이라고 판단됩니다.

최근 판매되는 부동산펀드는 과거 기관이나 기금대상의 펀드보다는 작은 규모이거나 신용도가 투자 등급에 맞지 않아 개인 대상으로 판매처를 돌리는 경우도 있습니다. 더욱 우려되는 것은 부동산펀드의 구조와 내용, 리스크를 정확하게 이해하는 투자고객이 많지 않다는 것입니다.

올해부터 금융상품 대비 높은 수익률을 바탕으로 설정되는 부동산 펀드가 많아질 것으로 예상되며 개인 고객들의 관심도 증가될 것으로 예상됩니다. 부동산펀드는 설정 시점부터 만기까지의 투자 수익률을 고려해야 할 뿐만 아니라 장기간 투자하는 상품인만큼 만기시점의 상환 리스크를 고려하고 투자대상 부동산에 대한 이해를 바탕으로 옥석을 가리는 세밀한 검토가 필요하다고 할 수 있습니다

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