서울서부지방법원 2016. 5. 26. 선고 2015가합37405 판결【건물명도 】

계약갱신가능한 5년 지나면 권리금 회수불가 판례

 

 

서울서부지방법원 2016. 5. 26. 선고 2015가합37405 판결【건물명도 】

 

 

1. 원고들의 청구에 관한 판단

 

가. 청구원인에 대한 판단

 

1) 인정사실

가) 원고(임대인)들은 2009. 9. 21. 피고(임차인)와 사이에 원고들 공유인 별지 목록 기재 건물의 □층 중 별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 (가)부분 51.405㎡(이하 ‘이 사건 건물부분’이라 한다)에 관하여 보증금 4,000만 원, 월 임대료 200만 원, 임대기간 2009. 10. 15.부터 2011. 10. 14.까지로 정하여 상가임대차계약을 체결하였다(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다).

 

피고는 이 사건 건물부분을 위와 같이 임차하여 카페를 운영하였다.

 

나) 원고들은(임대인)) 2011. 10. 15. 피고(임차인)와 이 사건 임대차계약을 갱신하여 임대기간 2011. 10. 15.부터 2013. 10. 14.까지, 월 임대료 210만 원으로 정하였고, 또한 2013. 10. 15. 피고와 이 사건 임대차계약을 재차 갱신하면서 임대기간 2013. 10. 15.부터 2015. 10. 14.까지, 월 임대료 220만 원으로 정하였다.

 

다) 원고들(임대인)은 2015. 6. 17.경 피고(임차인)에게 내용증명으로 이 사건 임대차계약을 더 이상 갱신하지 않겠다는 취지의 의사표시를 하였다.

[인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 3호증, 갑 제2호증의 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지

 

2) 판단

 

위 인정사실에 의하면, 특별한 사정이 없는 한 이 사건 임대차계약은 2015. 10. 14. 임대기간 만료로 종료되었다 할 것이고, 원고들이 피고의 원고들에 대한 이 사건 건물부분의 인도의무와 원고들의 피고에 대한 위 임대차보증금 4,000만 원의 반환의무가 동시이행관계에 있음을 자인하고 있으므로,

 

피고는 원고들로부터 임차보증금 4,000만 원을 지급받음과 동시에 원고들에게 이 사건 건물부분을 인도할 의무가 있다.

 

나. 피고의 항변 및 그에 관한 판단

1) 피고의 항변 (임차인의 항변)

피고는 이 사건 건물을 임차할 당시 전임차인에게 권리금 9,800만 원을 지급하여 이를 회수하기 위하여 2015. 8. 26.경 임효상(전 임차인)과 사이에 이 사건 건물부분의 시설 등 영업 일체를 임효상에게 양도하고 임효상으로부터 권리금으로 1억 3,000만 원을 지급받기로 하는 권리양수도계약을 체결하였으므로,

 

원고들은 임효상과 이 사건 건물부분에 관하여 상가임대차계약을 체결하거나 원고들이 선택한 새로운 임차인이 피고와 권리금계약을 체결하도록 하여 피고가 권리금을 회수할 수 있도록 협력하여야 함에도, 정당한 사유 없이 위와 같은 협력을 거절함으로써 피고가 권리금을 지급받는 것을 방해하였고, 이로 인하여 피고는 손해를 입었으므로, 원고들은 피고에게 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항 에 의하여 임효상으로부터 지급받기로 한 권리금 1억 3,000만 원과 이 사건 임대차계약 종료 당시의 이 사건 건물부분의 권리금 중 낮은 금액인 1억 3,000만 원 상당의 손해를 배상할 책임이 있고, 공평의 원칙상 원고들의 위 손해배상금 지급의무와 피고의 이 사건 건물부분의 인도의무는 동시이행관계에 있다. 따라서 피고는 원고들로부터 위 손해배상금을 지급받음과 동시에 이 사건 건물부분을 인도할 의무가 있다.

 

2) 판단

 

가) 먼저 원고들이 피고가 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결하는 등으로 피고의 권리금 회수를 방해하지 말아야 할 의무가 있다고 할 수 있는지에 관하여 본다.

 

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 에 의하면 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지

① 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위,

② 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위,

③ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위,

④ 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니되고,

 

같은 조 제3항에 의하면 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

 

 

한편, ① 2015. 5. 13. 법률 제13284호로 개정된 상가건물 임대차보호법이 임차인의 권리금 회수 보호 등 규정을 둔 것은 임대인의 임대차계약 갱신을 유도함으로써 임차인이 형성한 영업의 가치를 보호함과 동시에 임차인의 투하 자본 회수 및 영업처분 기회를 보호하기 위함이라 할 것인 점,

② 같은 법 제10조의4 제1항 단서 에 의하면 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 제10조 제1항 각 호 해당 사유가 있는 경우에는 같은 법 제10조의4 제1항 본문에 규정된 임대인의 임차인에 대한 권리금 회수 방해금지의무가 있다고 하기 어려운 점,

③ 같은 법 제10조 제1항 본문은 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정하는 한편,

 

제10조 제2항 은 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다고 규정하고 있는 점 등을 고려하면,

 

임대인의 임차인에 대한 권리금 회수 방해금지의무에 관한 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 규정은 임대인이 임차인의 임대차계약 갱신요구를 거절할 수 있거나 임차인이 임대인에 대하여 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에는 그 적용이 없다고 봄이 타당하다.

 

앞서 본 바와 같이 이 사건 임대차계약은 2회에 걸쳐 갱신됨으로써 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 6년인 점 및 앞서 본 여러 규정 내용 내지 법리 등에 비추어 보면,

 

피고는 이 사건 임대차계약이 기간만료로 종료할 무렵 원고들에 대하여 임대차계약 갱신요구권을 행사할 수 없었고,

 

따라서 원고들이 이 사건 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 이 사건 임대차계약이 종료한 2015. 10. 14.경까지 피고가 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결하는 등으로 피고의 권리금 회수를 방해하지 말아야 할 의무가 있었다고 할 수 없으므로,

 

원고들이 피고 주장과 같이 피고가 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결하는 것을 거절하거나 원고들이 선택한 새로운 임차인이 피고와 권리금 계약을 체결하도록 협력하지 않았다고 하더라도, 원고들이 피고에게 권리금회수 방해금지의무 위반으로 인한 손해배상책임을 진다고 할 수 없다 할 것이다.

 

나) 설사 그렇지 않고 원고들이 피고 주장과 같이 피고가 주선한 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거절한 것 등이 정당한 사유 없이 피고의 권리금회수를 방해한 행위에 해당하여 원고들이 피고에게 권리금회수 방해금지의무 위반으로 인한 손해배상책임을 진다고 하더라도,

 

상가건물 임대차보호법 제10조의3 제1항, 제2항 규정에 의하면 권리금은 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말하고(제1항),

 

권리금계약은 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약으로(제2항) 임대차계약과는 별개의 계약이며, 임차인의 임차물 반환의무는 임대차계약의 이행으로 이루어진 목적물 인도의 원상회복의무인 반면

 

권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무는 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해함으로써 임차인에게 손해를 발생하게 한 때 발생하는 것이므로

 

양자는 하나의 임대차계약에서 이루어진 계약이행의 원상회복 관계에 있지 않고 그 발생원인을 달리하므로, 원고들의 위 손해배상의무와 피고의 이 사건 건물부분 인도의무 사이에 이행상의 견련관계가 있다고 보기 어렵다.

 

다) 따라서 피고의 동시이행항변은 나아가 볼 필요 없이 이유 없다.

 

2. 결론

그렇다면, 원고들의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.