상가임대차 환산보증금 범위 내와 초과 시 다른 점

김은유의 보상/재건축

손실보상을 처음 당하는 분들은 상식에 기초해 대응을 하나 오히려 가만히 있는 것이 이득인 경우가 많습니다. 즉, 상식에 기초해서 하지 말아야 할 일을 도움이 된다면서 하는 것이 보상세계이고, 재건축세계입니다. 본 칼럼이 정당보상과 올바른 재건축이 되는데 일조하기를 기대합니다.

                  

상가임대차 환산보증금 범위 내와 초과 시 다른 점

김은유  

 

상가임대차 환산보증금 범위 내와 초과 시 다른 점

법무법인 강산 김은유 변호사

1. 문제의 제기

 

상가건물임대차보호법(이하 ‘법’이라고만 함)은 모든 상가건물임대차에 포괄적으로 적용되지 않고, 환산보증금 범위에 따라 달리 적용된다. 즉, 법 중 일부는 적용되고 일부는 적용되지 않는다.

 

이하에서 그 차이를 알아본다.

 

2. 환산보증금

 

환산보증금은 보증금+(월차임×100) 이고, 아래 표와 같다.

1. 서울특별시 : 4억원 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 3억원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 2억4천만원 4. 그 밖의 지역 : 1억8천만원

 

차임에 부가세 포함여부는 명백히 ‘부가세 별도’라고 기재된 경우만 차임에서 제외된다(수원지법 2009. 4. 29 선고 2008나27056 판결 : 확정).

 

3. 차이점

 

환산보증금에 따라 다음 표와 같은 차이를 보인다(표 출처, 김동희, 계약서 작성의 비밀, 333-335, 도서출판 채움).

적용대상	환산보증금 이내	환산보증금 초과
대항력(제3조)	건물의 인도 + 사업자등록(대항요건)하면 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력 발생.	2015. 5. 13일 이후 최초로 계약을 체결, 또는 갱신된 임대차로, 건물의 인도 + 사업자등록(대항요건)하면, 그 다음날부터 대항력이 발생함. ​
확정일자부여 및 임대차 정보의 제공 등(제4조)​	①상가임차인은 상가건물 소재지 관할 세무서장에게 확정일자 부여 신청할 수 있다 ②이해관계가 있는 자는 관할 세무서장에게 해당 상가건물의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다.	①확정일자 부여를 신청할 수 없음. ②2015. 11. 14부터 임대차정보제공 신청 가능.
보증금의 회수(제5조)​	대항요건(인도+사업자등록)을 갖추고, 확정일자를 받은 임차인은 경매 또는 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 우선해서 보증금을 변제받을 권리가 있다.	확정일자부여가 불가하므로, 우선변제권으로 매각대금에서 우선해서 배당받을 수 없다. 따라서 전세권 등기를 고민해야 한다​.
보증금중 일정액보호(제14조)​(최우선변제금)	경매기입등기 전 또는 공매공고등기 전에 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 소액임차보증금에 해당되면 매각 건물가액의 2분의1 범위 내에서 일정액을 최우선변제금으로 배당받게 된다.(법 개정 전 2013. 12. 31.까지는 3분의 1범위)	환산보증금을 초과하므로 당연히 소액임차인에 해당되지 않는다(주택임차인과 같이 보증금만 가지고 판단하는 것이 아니라 월세가 포함된 환산보증금으로 판단함).
임차권등기명령(제6조)​	임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다. 이미 대항력과 우선변제권을 취득한 경우 그대로 유지되며 등기이후에는 대항요건을 상실 해도 대항력과 우선변제권은 상실되지 않는다(등기가 되기 전에 퇴거하면 유지되지 않음)	인정되지 않는다.
경매에 의한 임차권의 소멸(제8조)​	-선순위임차인(말소기준 이전에 대항요건을 갖춘 임차인)은 대항력을 주장하면 소멸하지 않고, 배당요구하면 소멸하게 되는데, 이 때도 전액 변제될 때까지 소멸되지 않는다. -후순위임차인은 배당여부와 상관없이 소멸한다. -임차권등기는 선순위든 후순위든 원칙적으로 소멸한다. 다만 예외적으로 선순위임차권등기는 보증금을 전액 변제받지 않으면 소멸되지 않아서 경락자가 변제할 때까지 소멸하지 않는다.	①미등기 임차권은 2015. 5. 13일 이후에 최초로 계약을 체결하거나 갱신한 선순위임차인은 대항력이 있어서 소멸하지 않고, 경락자가 인수하게 되지만, 후순위임차인은 경매로 소멸한다. ②임차권등기는 할 수 없으니, 논의의 대상에서 제외하기로 한다.
임대차기간보호(제9조)​	기간을 정하지 않거나 1년 미만으로 정한 경우 1년으로 본다. 임대인은 계약해지권이 없어서 1년을 보호해야 하지만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.	인정되지 않는다.  따라서 약정한 기간만 보호된다.
계약갱신 요구(제10조)​	①임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신요구하면 정당한 사유없이 거절하지 못한다. 다만 갱신을 거절할 수 있는 사유에 해당하면 거절할 수 있다. ②최초​의 임대차기간 포함해서 전체 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다.	좌측 내용과 같이 인정받을 수 있다. ▶다만, 제10조제3항단서가 적용되지 않으므로, 갱신시에 보증금과 차임 인상범위에 제한이 없다.
묵시적 갱신 (제10조4항)​	임대인이 임차인에게 임대차기간 만료 전 6개월 전부터 1개월 전 이내에 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. 임대인은 계약해지권이 없지만 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.	환산보증금을 초과하는 임차인은 묵시적 갱신이 인정되지 않는다. 갱신요구를 할 수 있었음에도 하지 않아 묵시적 갱신이 된 경우에는 상임법에서는 별도 규정이 없어서 민법 제639조의 묵시의 갱신 규정이 적용된다. 따라서 임대차기간 만료 후 사용·수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 임대차 한 것으로 본다. 이때 임대인과 임차인 모두 계약해지 통고를 할 수 있고, 그 효력은 임대인은 6월 이후에, 임차인은 1월 이후에 발생한다.
권리금 회수기회 보호(제10조의4)​	이법은 시행(2015.5.13) 당시 존속중인 임대차부터 적용된다. 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시 까지 방해 행위 금지, 손해배상(3년의 소멸시효기간) 갱신거절의 사유 (제10조 제1항 제1호~8호)가 있는 때와 같이 정당한 거절사유가 있는 때에는 인정 되지 않을 수도 있다.	좌동
권리금 적용제외(제10조의5)​	대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우, 국유재산 또는 공유재산인 경우 ​	좌동
차임의 연체와 해지(제10조의8)​	차임연체액이 3기에 달하는 때에는 임대인은 최고 없이 계약해지를 할 수 있다. ​	좌동
차임 등의 증감청구권(제11조)​	①차임 증액범위의 제한 : 100분의 9 금액을 초과하지 못한다. ②행사기간의 제한 : 임대차계약 또는 증액이 있은후 1년 이내에는 증액 하지 못한다. ​	인정되지 아니한다.
월차임전환시 산정률의 제한(제12조)​	월세를 전세로 전환하는 금액에 대한 전환비율을 연 1할2푼, 또는 한국은행 기준금리(1.5%)의 4.5배로 6.75% 중 낮은 비율을 초과하지 못한다. ​	월세전환은 가능하지만 제12조를 준용하지 않고 있기 때문에 전환 비율의 제한 없이 행사할 수 있다.
전대차관계에 대한 적용 등 (제13조) ​	①제10조와 제10조의2, 제10조의8, 제11조, 제12조는 전대인과 전차인의 전대차에도 적용한다. ②임대인의 동의를 받은 전차인은 계약갱신 요구권을 대위 행사 할 수 있다. ​	전대차에 관한 규정은 적용되지 않으므로 전차인은 보호 받지 못한다. ​

 

4. 결론

 

따라서 환산보증금 이상인 경우에는 우선변제권이 없으므로 면밀히 검토하여 전세권 설정도 고민해 볼 필요성이 있고, 나아가 묵시적 갱신이 인정되지 않으므로 임대차기간 약정도 중요하다.<법무법인 강산>