가장임차인 주선과 상가권리금

가장임차인 주선과 상가권리금

법무법인 강산

 

1. 권리금 입법

 

「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘법’이라고만 함)은 2015. 5. 13.자로 획기적인 개정입법을 단행하였다. 바로 그동안 정말 논란이 많았던 상가 권리금에 대해 법제화를 단행한 것이다.

 

즉, 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하는 등의 행위를 함으로써 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 되고, 이를 위반하여 손해가 발생한 경우 배상하도록 하며, 임차인은 임대인에게 신규임차인이 되려는 자에 대한 정보를 제공하도록 하고 있는 것이다. 이는 이 법 시행 당시(2015. 5. 13.자 시행) 존속 중인 임대차부터 적용한다.

 

2. 가장임차인 주선과 상가권리금

 

그런데 임차인이 권리금을 받기 위해서는 “임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지” 신규임차인을 주선하여야 하는바, 이 기간을 지키지 못할 것에 대비하여 일단 가장임차인(주로 친·인척, 특수관계 등)을 구하고 가짜로 권리금계약을 체결하면서 임대차기간은 1년 정도로 하여 시간을 벌어 넣고 다시 임차인을 물색하고자 하는 경우도 있을 수 있을 것이다. 물론 신규임차인이 차임을 3개월 연체하면 권리금 보호기회가 상실되므로 실제 가장임차인을 구하는 경우에는 임차기간동안 차임부담이 있을 것이므로, 이런 일이 쉽게 일어나지는 않을 것으로 생각한다. 그러나 경우에 따라서는 일어날 수도 있는 일이다.

 

문제는 다른데 있다. 임차인이 5년이 지나 계약갱신청구권이 없는 경우에 이제는 가장임차인을 구하여 다시 5년, 다시 가장임차인을 구하면 다시 5년 등 계속하여 영업을 하고자 하는 경우가 생길 수 있게 된 것이다. 즉, 5년이 지난 임차인이 권리금을 회수하겠다면서 가장임차인을 구하여 임대차계약의 체결을 요구하면 이에 대해 임대인은 정당한 사유가 없는 한 거절을 할 수가 없고 만일 거절할 경우에는 권리금에 대해 손해배상청구 문제가 대두되는 것이다.

 

법 제10조의4 제2항은 “임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우”에 임대인은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위가 정당한 것으로 규정하고 있다.

 

따라서 가장임차인임이 밝혀지면 당연히 위 규정에 의거하여 임대인은 임대차계약 체결을 거절할 수가 있을 것이다.

 

3. 정보제공의무

 

문제는 임대인 입장에서 이러한 가장임차인을 밝혀내기가 매우 어렵다는 점이다.

 

따라서 임대인 입장에서는 ‘임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우’에 해당하는 지를 가려내기 위해 임차인에게 정보제공을 요구할 수 있도록 법은 규정하고 있다. 즉, 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다(법 제10조의4제5항).

 

따라서 임대인은 임차인에게 신규임차인이 되려는 자의 각종 세금 체납여부, 파산 여부, 기타 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관한 정보제공을 요구하여야 할 것이다.

 

또한 나아가 신규임차인과 임대차계약을 체결함에 있어서 기존 임차인이 상가에서 근무하는 것을 금지하는 조항, 가장임차인일 경우에 대비한 위약금 조항을 둘 필요도 있을 것이다. 참 어렵다. 그저 좋은 인연을 만나기를 기도하는 것이 최선일 듯하다<법무법인 강산>