저금리 기조가 이어지면서 상가와 오피스텔 같은 수익형 부동산 상품에 투자자가 몰리고 있다. 안정된 임대소득을 올릴 수 있는 데다 부동산 가격 상승에 따른 시세차익도 노릴 수 있어서다.
그런데 요즘 상가 투자에 ‘빨간 불’이 켜졌다. ‘연 10% 이상 확정수익 보장’과 같은 광고 문구가 난무하고 있다. 광고, 홍보 책자, 영업사원 등 온갖 상술을 동원해 ‘확정수익’ ‘선임대’ 등을 보장한다고 투자자를 현혹한다.
확정수익은 분양업체에서 미리 임차인을 구해놓고 입주 초기 1~2년 동안 일정한 수익을 보장해 주는 방식이다. 선임대 방식도 상가 공실을 우려하는 투자자를 위해 미리 임차 업종을 맞춰 3~5년간 고정적인 임대수익을 올릴 수 있도록 해주는 마케팅 기법이다.
실제로 지난해 5월 홍모(60)씨는 임대차 계약이 진행 중이라는 분양업체의 설명을 듣고 서울 강남역 1번출구 대로변 인근의 전용 40㎡짜리 상가를 16억3700만원에 계약했다. 계약금 1억6370만원을 납부하고 6억5480만원 중도금 대출을 받았다.
그러나 올 3월 상가 준공 이후 임대차 계약이 이뤄지지 않아 비어 있는 상태다. 매달 은행에 내야 하는 이자만 400만원에 달한다. 공실로 남아 있지만 관리비도 매달 30만원씩 내고 있다.
홍씨의 경우 ‘사기분양’을 내세워 소송을 진행했지만 패소했다. 법원은 계약서에 선임대 조건이 명시되어 있지 않았을 뿐더러 임대차 계약이 확정된 것이 아니라는 사실을 알고서도 홍씨가 분양계약을 체결했다고 판시했다.
같은 상가 1층에 투자한 김모(50)씨 역시 약국 선임대가 맞춰져 있다는 분양업체의 말을 믿고 전용 42 ㎡ 상가를 19억6100만원에 분양 받았다. 보증금 1억원에 월세 900만원의 약국이 들어올 예정이어서 계약을 했지만 준공 이후 약국은 입점하지 않았다.
이 상가의 경우 3.3㎡당 6600만원(분양면적 기준)의 고분양가에도 불구하고 강남역 1번 출구 바로 앞이라는 입지적 특성 때문에 대부분 분양됐다. 하지만 준공 이후 임차인을 채우지 못해 70% 이상이 공실로 남아 있는 상태다.
서울 강남역 인근 상가 내부. 이 상가는 올 3월 준공 이후 8개월 동안 임차인을 채우지 못해 70%가 공실로 남아 있다.▲ 서울 강남역 인근 상가 내부. 이 상가는 올 3월 준공 이후 8개월 동안 임차인을 채우지 못해 70%가 공실로 남아 있다.
수익 보장 약정서 받아야
공실 우려를 덜기 위해 신규 분양 상가를 중심으로 선임대나 확정수익을 약속하고 분양하는 업체가 수두룩하다. 계약금을 납부한 뒤 은행대출이 안 된다는 이유로 잔금을 지불하지 못하게 만들고 계약금을 위약금으로 몰수하는 방식을 쓰기도 한다.
전문가들은 분양업체의 확정수익이나 선임대 광고만 믿고 투자에 나섰다가는 낭패를 보기 쉽다고 조언한다. 계약서에 확정수익, 선임대 등을 명시하지 않고 구두로 진행하는 경우가 대부분이기 때문이다. `가짜 선임대`인 경우도 많다.
선임대 계약과 관련해 임대인의 계약주체가 분양계약서 상의 대상주체인 시행사인지를 확인해야 한다. 계약의 주체가 분양 영업사원이라면 `가짜`일 가능성이 크다.
■임대차 계약은 소유권이 확보된 임대인과 계약을 체결해야 한다.
분양상가의 경우 건물등기가 나지 않았더라도 정상적인 임차인이라면 시행사와 체결한 계약서가 있어야 한다.
특히 ■계약금이 시행사의 통장으로 입금됐는지 직접 확인하는 게 좋다. 정상적인 선임대 계약이라면 계약금 송금은 시행사 통장으로 입금돼야 한다.
■선임대 임차인과 직접 대면하는 것도 좋은 방법이다. 이때 해당 임차인에게 과거 사업경력 여부를 확인해 보고 과거 창업경력이 있는지 등을 확인해 봐야 한다.
병원이나 약국과 같은 특수 업종의 경우에는 해당 임차인의 면허증을 확인해 볼 필요가 있다. 자격증을 구비해야 영업이 가능한 업종은 해당임차인의 자격여부확인을 통해두면 어느 정도 안전장치가 마련된다.
확정수익이 보장된 경우에도 임차 계약기간을 남은 상황에서 임차인이 임대료를 낮춰달라고 요구한다면 수익률이 떨어질 수 있다는 점을 염두에 둬야 한다.
법무법인 동호 김상휘 법무실장은 “시행사에서 일정 수익률을 보장해준다는 약정서를 계약서와 함께 받아두는 게 좋다”며 “수익률만 내세워 홍보하는 분양업체에 현혹되지 말고 인근 상가 분양가와 임대료 수준, 임대수요 등을 비교해 보고 신중하게 투자에 나서야 한다”고 조언했다.