연이은 정부발 대책으로 부동산시장이 꿈틀거리고 있는 가운데 수익형 부동산에 대한 관심도 덩달아 오름세다. 특히 상가시장의 경우 위례신도시, 마곡·문정지구 등 인기지역과 배후수요가 풍부한 단지 내 상가, 근린상가를 중심으로 자금이 꾸준히 유입되고 있다. 경쟁이 치열한 만큼 꼼꼼한 전략수립만이 투자성공의 지름길이다.
최근 위례와 마곡지구 등 서울과 수도권 대규모 택지지구에서 분양한 상가가 인기다. 일부 상가에는 수천만원의 웃돈(프리미엄)까지 붙었다. 이밖에 한국토지주택공사(LH)가 지난 3월부터 7월까지 공급한 신규 단지 내 상가도 190여개 점포가 유찰 없이 100% 낙찰되며 완판행진을 잇고 있다. 예정가 대비 낙찰가격이 2배가 넘는 상가도 속출했다.
그야말로 잘 나가고 있는 상가지만 무턱대고 투자를 했다가는 낭패를 보기 십상이다. 상가는 다른 수익형 부동산과 달리 개별적 특성이 짙다. 동일 상권과 유사 조건의 입지라도 투자 결과는 180도 다르게 나타날 수 있다. 때문에 아파트와 달리 좀 더 치밀한 투자전략이 요구된다는 게 전문가들의 중론이다.
박대원 상가정보연구소장은 "상가는 종류도 다양하고 상권과 입지별 결과값이 상이한 경우가 부지기수"라면서 "유형별 특성을 이해한 후 상가투자에 나서야 한다"고 조언했다.
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◆상가 종류별 투자전략1 - 단지 내 상가
우선 상가투자 시에는 아파트와 같은 방식으로 전략을 수립하지 말고 전혀 다른 관점에서 접근해야 한다. 상가만이 가지고 있는 특성을 먼저 이해해야 한다는 것이다. 특히 상가투자의 목적을 분명히 해둬야 한다. 가장 이상적인 목적은 연체없이 매월 꼬박꼬박 월세를 받아야 한다는 점. 과거처럼 시세차익을 노릴만한 환경을 찾기가 쉽지 않기 때문이다.
인터넷의 발달로 손쉽게 수집한 정보를 곧이곧대로 믿어서도 안된다. 문자로 표현된 정보는 필히 직접 현장을 둘러보는 임장활동을 통해 분석해야 한다.
일반적으로 상가투자에 있어 초보자들도 접근이 쉬운 투자 유형은 '단지 내 상가'다. 상가 이용자가 확보돼 있고 필수 업종이 입점하기 때문에 공실 위험성도 적다. 상가 공급가가 3.3㎡당 3000만원대 안팎에서 형성돼 있다 보니 비교적 소액투자처에 속한다. 지역별 3억원대 이하 공급도 많고 대출을 고려하면 1억원대 수준도 가능하다.
하지만 입찰방식이라면 사정이 달라질 수 있다. 1억원대 상가가 3억원대로 가격이 껑충 뛰기도 하며 입찰경쟁이 과열돼 내정가격보다 2~3배 높은 가격에 낙찰 받는 사례도 빈번하다. 매입에 집착한 고가 낙찰로 스스로 수익을 떨어뜨리는 오류는 피해야 한다.
또한 단지 내 상가 투자는 배후수요가 많을수록 좋다. 가구당 인원이 3명 이하로 떨어진 만큼 최소 600~700가구 이상은 돼야 한다.
단지 내 상가는 아파트 거주자들이 이용하는 상가임은 분명하다. 하지만 배치에 따라 근린형 단지 내 상가 기능도 할 수 있어 외부 노출도가 좋은 상가를 골라야 한다. 단지 밖 수요까지 겨냥해 배치한 상가의 경우 높은 임대료 지불이 가능한 브랜드 매장도 입점할 수 있기 때문에 이를 간과해서는 안된다.
◆상가 종류별 투자전략2 - 신도시 내 근린상가 등
신도시(택지지구)내 근린상가 투자 시에는 수요층의 이탈이 적고 접근성이 좋은 아파트 출구 인접 상가나 역세권 상가에 초점을 맞추는 게 좋다. 계약은 필수 업종 위주로 맺는 것이 안정적이다.
신도시는 초기 매입가에 거품이 낀 경우가 많다. 때문에 상권의 가격이 조정되는 시기에 투자타이밍을 맞추는 것도 좋은 방법이다. 가격 조정기에는 초기 분양가의 30% 안팎으로 가격이 할인되거나 급매물도 쏟아져 나와 임대가 맞춰진 조건이라면 관심을 둘 만하다.
최근 신도시 내 근린상가의 매입가격은 2억~3억원대 수준이며, 접근성과 가시성이 좋은 1층 상가의 경우는 10억원대 전후로도 가격이 형성될 수 있다.
새로 철로가 생기는 구도심 역세권도 관심을 둘 만하다. 특히 지하철 역세권은 출구마다 상권력이 다르다는 점을 잊지 말고 유동인구가 많이 몰리는 출구쪽을 선택해야 유리하다.
복합쇼핑몰 투자 시에도 주의할 부분이 있다. 복합쇼핑몰은 분양형과 임대형, 그리고 임대후 분양형으로 공급되는데 그 성패는 상가 활성화에 달려 있는 만큼 운영주체의 점검이 매우 중요하다.
3.3㎡당 가격이 일반 상가보다 저렴해 관심이 높은 지식산업센터 상가투자에 있어서는 독점 업종인 구내식당, 문구점, 편의점 등을 노리는 게 유리하다. 또한 주5일 근무에 따라 임차인 영업수익에 어떠한 영향을 미치는지도 사전에 점검해둬야 한다.
☞ 상가투자 3계명
◇수익률 계산 오류에 빠지지 마라 = 상가투자 시에는 수익률 계산에 앞서 상권력과 입지가 뛰어나 임차수요의 표적이 되는 상가를 찾는 일이 우선이다. 윗목 아랫목 구분없이 수익계산에만 빠지면 오류가 발생하기 마련이다. 이미 상권이 형성된 지역이라면 선별이 용이하나 신규상권의 경우라면 이왕 발품을 파는 김에 상권과 입지분석에 더욱 신경을 써야 한다. 따라서 수요층의 범위 및 상가 구성에 따른 주 동선 예측, 교통과 연계된 수요층 발생 시작점, 상급 업종 유치현황 등을 구체화시켜야 한다.
◇안정적 자기자본 비율을 유지하라 = 상가의 투자비용은 결코 적지 않다. 인기지역이라면 게릴라성 거품이 끼어 수익보전에 위협적인 요인이 될 수 있다. 아울러 지나치게 많이 대출을 받아 투자했다가는 공실이 나거나 예상보다 낮은 가격에 임대될 경우 수익성이 급락할 수 있다. 매입가의 30%를 넘지 않은 게 좋다.
◇불안하면 포기하라 = 상가투자 역시 한번 결정한 물건은 되물리기가 쉽지 않다. 투자에 실패하면 추가비용 부담과 함께 정신적 고통이 뒤따른다. 자신이 없다면 객관적 조언이 가능한 조력자를 찾아라. 공급자의 일방적인 투자정보에만 이끌려서는 안 되며 확신 없는 투자를 할 바에는 차라리 다음을 기약하는 게 낫다. 포기도 투자 방법 중 하나다.