알면 손해 안보는 아파트단지내 상가 투자전략/배후 수요 소비력·배치 등 판단해야

 

알면 손해 안보는 아파트단지내 상가 투자전략/배후 수요 소비력·배치 등 판단해야 |

 

최승호

한국토지주택공사(LH)는 오는 21일부터 하남미사, 김포한강, 부산 감전지구등 3개 단지에서 18개 단지 내 상가를 공급한다. 단지 내 상가는 공급주체에 대한 신뢰가 높고 소비층이 확보돼 있다는 점에서 투자수요가 풍부하다. 특히 1억원 내외로도 매입이 가능한 점도 매력 중 하나다. 이 가운데 LH가 공급하는 단지내상가는 매년 승승장구 중이다. 지난 3월만해도 신규 상가 44호의 평균 낙찰가율은 158%를 기록하며 인기 바톤을 이어가고 있다. 하지만 단지 내 상가도 입지여건이나 접근 방법에 따라 희비가 엇갈릴 수 있어 복합적인 요소로 사전분석을 필히 해야 한다. 때문에 단지 내 상가 투자에 앞선 임장활동은 매우 중요하다. 그러나 눈으로만 현장을 체크하는 예비 투자자들도 많은데 체크리스트를 통한 현장확인은 투자 확실성을 높혀주기 때문에 간과해서는 안된다. 먼저 점찍어 둔 단지 내 상가의 경우라면 배후 가구의 속내부터 따져야 한다. 응당 단지 내 상가의 배후가구는 많을수록 좋다. 하지만 가구당 인원 수가 3명 이하로 줄어든 만큼 보수적 거주 인원을 소비층으로 삼아야 한다. 임대료 변동성 감안해야 상가 공급처도① 사전 입지 분석시 아파트 거주 가구당 2.7명 내로 계산을 한다는 점을 기억해야 한다. 여기서 또 한가지 짚고 넘어갈 사항은 ②단지 내 상가 가구 수가 세자리 숫자가 넘는 경우 상가는 주상가와 부상가로 대부분 나뉜다는 점이다. 다시 말해 상가별 실질 가구 수는 상황에 따라 절반으로 줄어들 수 있다. 이때는 소비층과 접근성이 가장 좋은 상가를 선택하는 것이 유리하다. 단지 내 상가는 공급처에 따라 선착순 분양 방식 또는 입찰 방식을 택한다. 이중 신중히 검토할 대상은 입찰 방식이다. 입찰 방식은 말 그대로 예정가 대비 최고가를 써낸 응찰자가 주인이 되는 공급 방식이다. ▲ 아파트 단지 내 상가에 입점할 수 있는 업종이 제한돼 있다는 점도 고려해야 한다. 사진은 수도권의 한 LH 아파트 단지 내 상가. 일반적인 통계에 의하면 내정가 대비 150% 이상 수준에서의 낙찰은 피하는 것이 좋다. 그러나 심심치 않게 그 이상 수준인 200%~300%선에서 주인이 가려지기도 한다. 물론 아파트 입주 초기 부동산 중개업소와 중·소 슈퍼 등은 입주 특수와 맞물려 월세 300만~500만원 수준을 받아내기도 해 2~3배의 낙찰가격은 무리가 아닐수도 있다. 다만 단지 내 상가의 월세 변동성은 상향만 존재하는 것이 아니라 하향 변동 사례도 많다는 점이다. 고가 낙찰은 쪽박 지름길 필자가 몇 해 전 S대형 건설사의 재건축, 재개발 단지 내 상가 시장조사 업무를 맡고 서울 25개구 100개 단지를 조사해본 결과 태반의 점포가 최초 임대가를 유지하지 못한 실정이었다. 또한 예비 투자자들의 입찰 단지 내 상가 사전 분석 업무를 통해 시뮬레이션을 해봐도 임대가 변동성을 고려하면 입찰 예정가 수준에서 110%~130%선이 적정한 사례도 여러 곳 있었다. 이유는 간단하다. 단지 내 상가는 슈퍼(편의점), 부동산 중개업소 등 일부 업종을 제외하고 월세 저항이 대부분 높기 때문이다. 가구 수가 빈약하거나 소비력이 낮은 아파트의 경우 세탁소, 미용실, 소형학원등에서 월세 200만원 이상을 내기에는 업종별 매출은 한계가 있다는 설명이다. 이러한 맥락에서 단지 내 상가를 고를 때 상가의 배치 부분도 큰 관심을 기울여야 한다. 단지 수요만을 상대하는 상가와 유동인구 유입까지 고려된 상가의 경우 세입자의 매출 현황을 분명 달라진다. 때문에 역세권이나 인접 단지 수요까지 끌어들이는 단지 내 상가가 임대료 변동성이 낮고 오히려 상승 여력도 갖추었다는 점을 기억해야 한다. 종합해 보면 단지 내 상가 투자 때 대표적 점검 키워드는 주변 상권과의 연계성, 입주 가구 소비력, 상가의 배치 상태, 업종 선택 등 종합적 판단이 선행돼야 한다.